Что такое договор найма жилого помещения
Мы привыкли оперировать понятием «аренда жилья». Однако с юридической точки зрения корректнее использовать слово «наем».
Согласно закону, когда одно физическое лицо собирается жить в квартире другого физического лица за оговоренную плату, стороны (наймодатель и наниматель) должны заключить договор найма жилого помещения (ГК РФ Статья 671). В этом документе прописывают:
- сведения о сторонах и предмете договора (квартире) — паспортные данные, реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость, кому она принадлежит, кто в ней зарегистрирован;
- кто будет жить в квартире с нанимателем (члены семьи, другие люди — по согласованию с наймодателем);
- кто, сколько, кому, как и за что платит (все об обеспечительном платеже; перечни услуг, за которые платит каждая из сторон; способ, регулярность и дату оплаты найма);
- на каких условиях можно жить в квартире (своевременно платить, не причинять вреда имуществу, не заводить животных, не спать на диване в обуви, трижды в неделю поливать хозяйский фикус);
- на какой срок заключают договор (как правило — на год с правом продления, но можно сразу заключить на два или три года);
- на каких условиях соглашение может быть расторгнуто, и за сколько дней одна сторона должна предупредить другую о будущем переезде;
- как оплачивается ущерб наймодателю (если животное сгрызет что-то из его вещей, диван непоправимо испортится, фикус завянет).
А также все остальные права и обязанности сторон (сколько раз в месяц в квартиру может приходить владелец, кто должен устранять поломки, какие перестановки и перепланировки нужно согласовывать и так далее).
Понятие «аренда» применяется, когда снимают нежилое помещение или арендодателем выступает юридическое лицо. Но в жизни мы привыкли использовать слово «аренда» как синоним найма жилья, а то и вместо этого слова, поэтому и в статье позволим себе делать так же.
Важно: договор найма жилого помещения заключают в письменной форме в двух экземплярах, каждый из которых подписывают обе стороны. Сама форма свободная, в законе не закреплена.
Традиционно документ подготавливает собственник жилья. Но это не аксиома, можно обсудить и другие варианты.
Договор найма не только регламентирует права и обязанности наймодателя и нанимателя, но и может выступить аргументом в споре между ними. Или даже в суде, если конфликт дойдет до этой стадии. Так что лучше внимательно отнестись к составлению и подписанию документа.
Сроки заключения договора найма
Соглашения о найме жилья бывают двух типов: краткосрочные и долгосрочные. Первые подписывают на время до года, вторые — от года до пяти лет.
Долгосрочный контракт требует регистрации в Росреестре, поэтому идеальный вариант — краткосрочное соглашение с правом продления и увеличения оплаты со временем.
Не пренебрегайте этой формальностью, даже если арендуете помещение на несколько дней или пару недель.
Оказались в новом городе по командировочным делам и решили на это время снять квартиру? Снимаете домик у моря на отпуск? Лучше заключить контракт о найме. В случае краткосрочного съема риск возникновения спорных ситуаций выше.
Подготовка
Что нужно сделать до подписания договора:
- Полностью осмотрите квартиру. Проверьте, в каком состоянии находятся трубы, электричество, техника и мебель. До заключения соглашения за все отвечает хозяин помещения, после — наниматель.
- Попросите наймодателя доказать, что он собственник. Для большей безопасности закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или на портале Росреестра.
- Убедитесь, что к началу действия договора собственник оплатил все коммунальные платежи. Сфотографируйте счетчики.
Без документального подтверждения будьте готовы к неприятным сюрпризам. Например, появятся другие собственники жилья или арендодатель займется субарендой.
Оплате и денежным обязательствам в договоре посвящают отдельный блок. Чтобы соглашение было взаимовыгодным, а отношения сторон — долгими и приятными, заранее решите эти вопросы.
Оплата аренды квартиры
Платить за найм обязан любой арендатор. Остальные платежи включают в договор вариативно. Некоторые собственники предпочитают всю коммуналку оплачивать самостоятельно и закладывают эти расходы в сумму арендной платы. Другие поручают оплату услуг жильцам. Третьи делят обязанности: оплачивают содержание общедомового имущества и, например, взносы за капремонт, а остальное — наниматель.
Перед подписанием бумаг убедитесь, что вас устраивают условия.
В расходы первого месяца проживания, помимо оплаты квартиры и коммунальных услуг, как правило, включают еще одну сумму — депозит (обеспечительный или залоговый платеж). Его зачастую передают, когда подписывают договор.
Обеспечительный платеж
Залоговый, или обеспечительный, платеж (залог) обычно равен сумме аренды за месяц. Это гарантия возмещения убытков для хозяина квартиры. Если жильцы, например, сломают телевизор, деньги пойдут на ремонт или покупку нового.
Но если наниматели ничего не нарушат, наймодатель вернет всю сумму при выселении.
Это важно указать в договоре. Можно написать, что деньги останутся у собственника квартиры в любом случае, но если обошлось без ущерба и нарушений, сумма пойдет в счет оплаты за последний месяц проживания.
Задаток
Квартира понравилась, но въехать в нее наниматель пока не может по семейным обстоятельствам? Выход — передать собственнику задаток и составить соответствующее соглашение. Деньги передают в счет исполнения обязательств и в качестве обеспечения их исполнения. По закону это гарантия заключения договора.
Если обязательства нарушит потенциальный жилец — задаток останется у наймодателя. От договора отказался хозяин жилья? Тогда он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Аванс
Аванс также можно передать в счет оплаты найма (например, оплатить первый месяц еще до вселения). Однако, в отличие от задатка, этот платеж ничего не гарантирует. Если хозяин внезапно передумает пускать жильца в квартиру до подписания договора, но после получения аванса, то просто вернет деньги. Как и в случае, если въезжать передумает сам жилец.
Как грамотно составить договор найма квартиры
В документе прописывают обязательные требования, без которых сделка не считается действительной, и дополнительные по желанию сторон. Если их не указать, будут работать общие законодательные нормы.
Обязательными условиями считаются:
- Предмет договора
Здесь указывают все данные об арендуемом жилье: квадратные метры, точный адрес, кадастровый номер.
Важно составить перечень мебели и техники, которые находятся в квартире и передаются нанимателю.
Попросите указать в соглашении информацию о том, что квартира не находится в залоге и свободна от обременения правами других людей.
- Стороны договора
Указывают паспортные данные арендодателя, квартиросъемщика и других людей, которые будут жить в квартире. Например, родственников или друзей, если они планируют проживать длительное время.
Так наниматель защищает себя от соседей по дому, которые могут жаловаться хозяину на посторонних лиц, и от претензий самого арендодателя.
- Арендная плата
Регулирование суммы аренды, даты и порядка внесения платежей играют огромную роль.
Допустим, вы перечисляете третьего числа каждого месяца 25 тысяч рублей арендной платы хозяину на банковскую карту. Предварительно уточните, что входит в ежемесячную оплату.
Например, включены ли в аренду платежи за интернет и услуги ЖКХ. Возможно ли повышение оплаты (через какое время оно произойдет и на какую сумму). Предполагается ли неустойка при просрочке срока платежа.
Если арендодатель требует расчет наличными, а не банковским переводом, просите его каждый раз писать расписку.
- Права и обязанности сторон
Главная обязанность арендодателя — предоставить жилье в нормальном состоянии с мебелью и техникой, указанной в договоре.
Квартиросъемщик обязан вовремя оплачивать аренду, обеспечить сохранность мебели, техники и других предметов, не использовать помещение в коммерческих и других, не предусмотренных соглашением целях, не допускать длительного проживания людей, не указанных в договоре.
При несоблюдении этих условий возможно расторжение контракта в одностороннем порядке.
Точные формулировки каждого пункта есть в образце арендного договора. Вы можете взять его за основу и доработать.
Не хотите снимать квартиру, а купить собственное жилье и стать полноправными хозяевами не получается из-за финансовых причин? Совкомбанк делает ипотеку доступной.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
- Заключение договора
Для совершения сделки необходимы оригиналы паспортов, а также документ о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
Помните, что важно подробно описать состояние жилья на момент съема, перечислить всю мебель, технику и их состояние.
Стоит оформить акт приема-передачи квартиры. Это не дополнительный документ, а приложение к основному договору. Акт оформляется в двух экземплярах.
В нем подробно фиксируют состояние жилого помещения: сантехники, окон, дверей, пола и потолка, счетчиков. Это обезопасит как арендодателя, который рискует своим имуществом, так и нанимателя от безосновательных обвинений в порче вещей.
В каких случаях договор найма считается недействительным
Договор не имеет юридической силы, если:
- арендодатель не собственник;
- совладельцы не дали согласие на аренду;
- арендатор моложе 14 лет;
- жилье обременено залогом и фигурирует в деле;
- суд признал невменяемость собственника или нанимателя;
- нет даты заключения соглашения, точного адреса жилья, подписей, паспортных данных сторонников соглашения;
- не указана стоимость аренды.
Расторжение договора аренды
Если квартиросъемщик решит поменять жилье раньше срока, он обязан поставить в известность хозяина за три месяца до расторжения контракта. Если квартира пришла в непригодное состояние, можно настаивать на досрочном разрыве отношений.
Собственник решил выселить без причины? Закон на стороне арендатора.
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если квартиросъемщик:
- не платит за жилье и коммунальные услуги в течение полугода при длительном съеме или два месяца при краткосрочной аренде;
- портит имущество в квартире;
- использует жилье не по назначению, вступает в конфликты с соседями. Например, включает музыку в неположенное время.
Собственник жилья вправе прописать свои условия, на основании которых сможет досрочно расторгнуть контракт. Однако владелец должен придерживаться принципа добросовестности, то есть не выдвигать абсурдные и бесчеловечные требования. Например, просить квартирантов ходить только на цыпочках или не пользоваться стиральной машиной.
Когда встречаются добросовестные и разумные люди, все происходит без сучка и задоринки. Можно пойти навстречу друг другу и урегулировать вопросы мирным путем. А закон вас подстрахует, если сделать это не получится.
