Капитальное строение — это…
Представьте: для строительства здания нужно выделить землю, юридически закрепить ее за будущей постройкой, подготовить грунт и заложить фундамент. Ведь оно будет стоять там очень много лет.
Это и есть капитальное строение. Его так называют, потому что до сноса оно привязано к месту, на котором стоит: в основе лежит капитальный фундамент, и конструкцию нельзя сдвинуть.
Капитальными могут быть не только уже готовые жилые и нежилые здания, но даже те, которые еще возводят. Только в данном случае их называют объектами капитального строительства (ОКС).
После того, как работу над ними завершат, зарегистрируют и сдадут в эксплуатацию, ОКС будут называть просто строениями. Именно КС относится к понятию недвижимости.
Типы
Капстроения можно разделить на три большие группы:
- Производственные — промышленные или коммерческие здания: склады, производства и даже военные объекты.
- Непроизводственные — противоположны первому. Их строят для проживания, бытовой и другой деятельности. Это многоквартирные дома, больницы, детские сады, бассейны и т. д.
- Линейные — служат для коммуникации и инфраструктуры: мосты, железнодорожные пути, линии электропередачи и т. д.
Чем капстроение отличается от некапитального
Если есть постройки капитальные, а значит, есть и некапитальные. Думаем, что по названию и всему вышеперечисленному вы уже догадались, что это.
Согласно законодательству, у некапитальных объектов нет тесной связи с землей, на которой они располагаются. То есть эти сооружения можно переставить в другое место, но свои функции они не потеряют. Например, это может быть торговый павильон, ларек, сарай, баня или гараж. Правда, с гаражами все не так однозначно — об особенностях расскажем ниже.
В чем отличия этих видов недвижимости?
|
Капитальная |
Некапитальная |
|
Невозможно сдвинуть или перенести на новый участок земли. Это повредит конструкции и участку |
Можно сначала установить, затем разобрать и собрать на новом месте без ущерба целостности |
|
В качестве основы нужен фундамент |
Прочный фундамент не нужен |
|
На постройку может потребоваться от года до нескольких лет |
Можно возвести в короткие сроки |
|
Обладает благоустройством (санузел, водопровод, отопление, газ, электричество и т. д.) и предназначена для проживания |
Не предназначена для проживания и служит вспомогательным объектом жизнедеятельности |
|
Рассчитана на долгий срок службы (до 100 лет) |
Служит меньший срок |
|
Владелец должен зарегистрировать здание и получить документы на право владения недвижимостью |
Кадастровый учет не нужен |
Иными словами, НС — это нестационарная постройка. То есть, ее можно переместить в другое место. Исходя из этого, она не относится к понятию недвижимости.
Что относится к капстроениям
Мы уже рассказали о типах КС, но есть еще несколько видов капстроений, которые важно упомянуть: здание, строение, сооружение, неоконченное строительство и линии электропередачи.
Если с последними двумя все более-менее понятно, то какая разница между зданием, строением и сооружением?
Здание
Мы привыкли, что зданием можно назвать любой объект недвижимости. Но на деле у него есть ряд отличительных особенностей:
Здание — это сложная система. У него обязательно есть:
- надземная и подземная части;
- различные помещения;
- инженерные сети и системы обслуживания.
Внутри зданий можно жить, устраивать производства, содержать животных, хранить предметы и т. д.
У каждого здания обязательно есть свое назначение, например, жилое, торговое, промышленное, социальное, культурное, развлекательное и т. д.
Зданием может быть многоквартирный дом, больница, завод, склад.
Сооружение
У сооружений есть общая черта со зданиями — это наличие надземных и подземных конструкций.
Но сооружения предназначены для производства, хранения или перемещения грузов. Люди могут находиться внутри, но только временно.
К сооружениям также относят:
- железные дороги, авто- и авиапути;
- трубопроводы, например, коммунальные;
- ЛЭП;
- дополнительные постройки (заборы, площадки) и т. д.
Строение
Это отдельное здание. Оно может состоять из одной части, а может объединять несколько частей.
Звучит вроде просто, но на деле ситуация неоднозначная: не каждое строение считается капитальным. Таковым оно будет, если прочно связано с землей.
Принято, что служебные строения не являются капитальными, то есть их не нужно измерять и учитывать при инвентаризации. Об этом говорится в Приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ. Например, это сарай, навес, индивидуальный гараж и т. д.
Хозпостройки на участке с домом обычно не являются капитальными. Почему это распространено? Их не нужно ставить на учет — они просто не входят в список объектов, которые нужно обязательно вносить в кадастр.
Это значит, что отчитываться о небольшом сарае на даче не нужно.
Незавершенное строительство
Это те самые объекты капитального строительства, которые находятся еще на этапе возведения. Важно понимать, что это капитальные конструкции.
Готовые здания, которые построили, но еще не ввели в эксплуатацию, — тоже объекты. Поэтому помимо недостроенных зданий, к ОКС причисляют «замороженные» стройки.
Линейные объекты
Это КС, которые обеспечивают связь, коммуникацию, жизнедеятельность и т. д. Причем функции у них могут быть совершенно разные: железная дорога, линии электропередачи и т. д.
Линейные объекты тоже не всегда бывают недвижимыми. Например, линии электропередачи будут движимым объектом, а линейно-кабельные — недвижимыми.
Признаки, выдающие капитальное строение
По каким признакам можно понять, что строение является капитальным?
- Долгий срок службы. Поэтому для строительства КС используют прочные материалы, например, бетон или кирпич.
- Неразрывная связь с землей. Перед началом работ нужна подготовка, например, создание котлована и фундамента.
- Неподвижность. Нельзя разобрать КС и собрать его снова уже на новом месте — этому препятствуют каркас, единые инженерные сети и архитектурные особенности.
- Нормативы. Для возведения КС существуют нормы безопасности, ГОСТы и СНиПы.
- Регистрация. У капстроений есть особый правовой статус. С ними можно совершать сделки, например, продавать, страховать, оформить прописку и т. д.
- Коммунальное обслуживание. В зданиях есть водопровод, газ, электричество, отопление.
Нужно ли разрешение для ОКС
Да, чтобы построить капитальный дом, необходимо уведомить соответствующие органы и направить следующие документы:
- проект дома и положительная экспертиза по проекту;
- запрос в муниципалитет;
- документы, устанавливающие право на землю;
- в зависимости от типа объекта понадобятся дополнительные бумаги.
Весь пакет документов можно направить почтой, онлайн, через МФЦ или принести лично. После рассмотрения ответственные лица выдадут вам разрешение или откажут в праве на строительство.
А где можно строить
Строить можно не везде, и выбор участка зависит от назначения будущего здания. Под жилую постройку и промышленный объект будут выделены разные участки. Но при этом иногда на одном участке можно строить разные объекты.
Также будущая постройка не должна навредить окружающему пространству. Например, нужно убедиться, что она не уменьшит количество зеленых насаждений.
Леса и заповедники — исключения, там строить нельзя.
Разбираемся с конкретными примерами
Баня и гараж входят в список традиционных вопросов — считаются ли они капстроениями или нет.
Гараж
Прежде всего, надо разобраться, о каком гараже идет речь. Есть два вида:
- Кирпичный
Это капитальное строение, ведь у него есть все признаки: подготовка земли, фундамент и подземный погреб.
- Контейнер
Такой тип не считается КС. Его можно расположить просто на асфальтированном участке и потом переместить на другое место.
Баня
Ответ на вопрос тоже зависит от того, какая у вас баня:
Одноэтажная постройка с легким фундаментом или опорами — некапитальное строение.
Если у бани есть: несколько этажей, коммуникации (например, водопровод), разные помещения, глубокий фундамент, то это капитальное строение.
КС — это важная часть не только градостроительства. Это нужно учитывать при застройке земельных загородных участков, возведении гаражей и дополнительных построек на территории дач и садов.
