Чем апартаменты отличаются от квартиры

• С точки зрения закона и права
• Назначение помещений
• Содержание общего имущества
• Управление домом
• Отношения с соседями
• Регистрация по месту жительства
• Регистрация детей без согласия других собственников
• Коммунальные платежи
• Налог на имущество
• Господдержка и маткапитал
• Вычеты при покупке недвижимости
  • Вычет за покупку квартиры и апартамента
• Изъятие за долги
• Капитальный ремонт
• В чем выгода при покупке апартаментов
• Есть ли смысл покупать апартаменты: правда ли, что там нельзя прописаться

Приобретение апартаментов вместо квартиры может показаться отличным решением, которое сулит немалую выгоду. Но если рассмотреть все нюансы обеих сделок, то целостная картинка зачастую бывает совсем иной. Рассмотрим отличия апартаментов от квартиры и расскажем, почему в апартаментах нельзя прописаться.

С точки зрения закона и права

Апартаменты часто бывают неотличимы от привычной нам квартиры: они имеют все необходимые коммуникации, адрес, почтовые ящики и другие атрибуты жилья. Для простого человека всего этого достаточно, чтобы оценить объект как квартиру. Закон же смотрит на это иначе: в первую очередь важно назначение помещения, а также участка земли, на которой стоит здание.

В апартаментах закон видит не жилую, а коммерческую недвижимость — это ключевое отличие от квартиры. Все остальные проистекают из него.

Назначение помещений

Государство четко говорит: квартиры и дома предназначены для проживания граждан. А так как апартаменты не относятся к жилым, то могут быть использованы по-разному. Впрочем, в том числе и для проживания. Но по бумагам апартаменты — скорее, коммерческая недвижимость, поэтому соседи могут оборудовать внутри гостиницу «на час», бар, офис, небольшой кинозал и т.д. И это не будет нарушением. Квартиру же можно использовать только в качестве жилья. В ряде случаев наряду с проживанием допускаются:

• индивидуальная предпринимательская деятельность;
• профессиональная деятельность.

Но при этом важно, чтобы не были ущемлены права соседей или нарушены действующие правила пользования жилым помещением.

В отличие от апартаментов, власти внимательно следят за соблюдением требований к квартирам. Должна быть определенная высотность здания, наличие лифтов, толщина стен и их звукоизоляционные свойства, размеры окон, высота потолков и другое. К коммерческой недвижимости требования иные: другие звукоизоляционные свойства, температурный режим.

Существуют и так называемые квартиры-апартаменты, возводящиеся если не с соблюдением всех требований для жилого помещения, то очень близким к ним. Застройщики могут даже возвести соответствующую инфраструктуру и назвать здание жилым, хотя таковым оно являться не будет. В любом случае нужно помнить, что ничего из перечисленного застройщик делать не обязан.

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, человек становится собственником не только своих квадратных метров, но и части общедомового имущества. К нему относят лестницы, лифты, коридоры, общие балконы, крышу, фасад, двор и т.д. Правда, отказаться или продать это нельзя, но зато можно вносить свой вклад в такие вопросы, как:

• благоустройство двора;
• выбор управляющей компании;
• установка домофона;
• приобретение подъемников для инвалидов.

К тому же без согласия собственников нельзя распоряжаться общедомовым имуществом. Например, переделать подвал в бар, разместить вывески на фасаде дома, использовать коридор как парковку для велосипедов или колясок.

Но и с апартаментами не все, как говорится, однозначно. Специалисты считают, что приобретается только само помещение без доли общего имущества. Однако Высший арбитражный суд имеет другое мнение — покупатели апартаментов также становятся владельцами части общего имущества, а потому должны отвечать за его содержание. При этом в законе эти нюансы вообще напрямую не урегулированы.

Очень часто вопрос содержания общего имущества решается управляющей компанией. Даже если собственники апартаментов не пользуются всеми благами (дополнительный холл, фонтан и прочее), находящимися внутри здания, их все равно  могут обязать за них платить. Можно, конечно, повозмущаться, но представители УК, скорее всего, кивнут на постановление Высшего арбитражного суда. Более того, если управляющая компания решит, что зданию непременно нужен садовник, дворецкий или чистильщик фонтана, то и их услуги придется оплачивать. С одной стороны, владельцы апартаментов получают красивый холл и фасад, а с другой — бо́льшую сумму в квитанции.

Управление домом

Многоквартирным домом управлять могут:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• управляющая компания.

ТСЖ может быстрее принимать важные решения по текущим вопросам. Но чаще всего многие владельцы квартир просто не хотят заниматься этими делами. Поэтому в большинстве случаев собственники на собрании выбирают управляющую компанию, которая будет заниматься вопросами, связанными с домом. Однако при этом ключевые вопросы решаются на собрании собственников.

В теории один собственник может управлять домом по-своему. Но на деле это вряд ли возможно — в большинстве случаев вопрос решается совместно всеми жильцами дома.

Владельцы апартаментов тоже могут построить в своем отдельно взятом здании демократию. Но часто они сталкиваются с так называемым мажоритарным собственником.

В жилом здании такое представить сложно, а вот в коммерческом — сплошь и рядом. Например, одна фирма выкупила более половины апартаментов или строительная компания не стала продавать бо́льшую часть квадратных метров, а оставила их для последующей сдачи в аренду. Тогда жильцам, находящимся в меньшинстве, придется соглашаться на все условия.

Отношения с соседями

Квартира должна использоваться только как жилое помещение — в ней запрещено оборудовать ринг для боев без правил, открыть караоке-бар, нельзя переделать в ночной клуб, сделать питомник для носорогов и т.д. К тому же на жилье распространяется закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». При этом ряд вопросов решается на уровне регионов, а не государства. Например, часы ночного времени, наличие и промежуток «тихого часа». Если сосед шумит в этот период, то собственник может обратиться за помощью в правоохранительные органы. 

Владельцы апартаментов в этом плане более свободны, но менее защищены. Их соседи могут сделать из своих помещений:

• фитнес-клуб; 
• вокальную студию;
• питомник для разведения мейн-кунов.

Поэтому в коридорах можно будет встретить незнакомых людей, а в самих  апартаментах не исключен шум от занятий или запах от животных. И это только часть возможных проблем. Не факт, что они будут, но риск довольно велик. А поскольку апартаменты не являются жилым помещением, то закон не сможет защитить их собственника.

Регистрация по месту жительства

Собственник дома или квартиры может сделать себе постоянную регистрацию и жить, пользуясь всеми ее преимуществами, включая региональные льготы. А вот владелец апартаментов может сделать лишь временную регистрацию максимум на пять лет, которую разрешено продлевать неограниченное количество раз. Но и тут есть нюанс: зарегистрироваться по месту пребывания разрешено лишь в апартаментах гостиничного типа. А если они расположены в офисном здании, то так не получится сделать.

При этом временная регистрация позволяет пользоваться многими социальными правами:

• Обязательное медицинское страхование.
• Получение пенсии.
• Постановка на воинский учет.
• Устройство детей в дошкольное учреждение и школу.

Регистрация детей без согласия других собственников

Любой взрослый, прописанный в квартире, может зарегистрировать в ней своего ребенка до 14 лет. При этом не обязательно быть собственником квартиры или спрашивать согласия у других владельцев.

В апартаментах подобный фокус не пройдет: получить временную регистрацию для ребенка можно будет после согласия всех собственников жилья, достигших совершеннолетия.

Коммунальные платежи

Нормы и тарифы на коммунальные услуги для квартир устанавливает государство. И конечно, оно внимательно следит за их соблюдением. Федеральные и региональные власти решают, насколько может подняться плата и как часто. Если сумма в квитанции резко увеличивается, то собственник имеет право обратиться за помощью к государству. В этом случае могут подключиться прокуратура и антимонопольная служба, чтобы защитить интересы граждан.

Так как владельцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, приравниваемых к населению, то и поставляемые услуги для них считаются как для коммерческих помещений.

Налог на имущество

Для владельцев квартир считают по ставкам для жилых помещений:

• Налог составляет всего 0,1-0,15% от кадастровой цены жилья.
• Имеется право на вычет по налогу на имущество.

При этом платить нужно не за всю площадь, а за площадь на 20 «квадратов» меньше. Например, если площадь однокомнатной квартиры составляет 38 квадратных метров, то налоги нужно будет заплатить лишь за 38-20=18 «квадратов». Плюс есть понижающие коэффициенты. Правда, они временные и имеются не во всех регионах.

Но у владельцев апартаментов и этого нет. Для них налог составляет минимум 0,5% от кадастровой стоимости. Но это относится только к апартаментам гостиничного типа. Для других видов такого жилья налог будет еще больше — 2%. При этом ни на какие вычеты по налогу на недвижимое имущество они претендовать не могут. Также на них не распространяются льготы для инвалидов или пенсионеров.

Впрочем, в Москве есть реестр апартаментов, которые отвечают определенным требованиям, благодаря чему на них распространяются понижающие коэффициенты. На сегодня в списке свыше 15 комплексов.

Господдержка и маткапитал

Для покупателей квартиры в России имеется множество программ господдержки:

• материнский капитал;
• льготная ипотека.

В 2022 году при рождении первого ребенка сумма маткапитала составляет 524,5 тыс. руб., на второго — 693,1 тыс. рублей. Это в том случае, если семья не получала материнский капитал на первого ребенка. А если оформляла — то 168,6 тыс. рублей. Материнский капитал нельзя обналичить, но всю сумму можно использовать для оплаты стоимости жилья, в том числе и в ипотеку — сделать первоначальный взнос или оплатить часть долга.

Процентная ставка по льготной ипотеке равняется 6% годовых. Попасть под действие программы льготной ипотеки могут граждане РФ, при условии, что ребенок родился не раньше  1 января 2018 года. Апартаменты тоже можно приобрести в ипотеку, но покупателям такие программы господдержки не положены.

Вычет за покупку недвижимости

В России действуют программы вычетов при покупке недвижимости. Можно вернуть почти миллион рублей, приобретая квартиры в ипотеку. Однако необходимо отметить, что вычет полагается только при покупке жилых помещений.

Вычет за покупку квартиры и апартамента

Один из самых «лакомых» бонусов для покупателей квартиры — налоговый вычет. Каждый из собственников, который платит подоходный 13%-й налог, получает право на возврат части уплаченной суммы, но максимум с 2 млн рублей. Плюс можно получить от государства возврат 13% от уплаченных процентов за ипотеку, но не более 390 тысяч рублей на двоих. К сожалению, владельцам апартаментов все эти вычеты недоступны.

Зарабатывая 60 тысяч в месяц, каждый из супругов в год получает 720 тысяч рублей. Получается, что за 12 месяцев подоходный налог составляет 93 600 рублей (720 000/100*13). Именно столько за год может вернуть каждый из супругов. Так как максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей (2 000 000/100*13), то ее они получат менее, чем за три года. После этого супруги могут подать заявление на получение вычета по процентам. На сегодня максимальная сумма уплаченных процентов составляет 3 млн рублей, то есть супруги могут дополнительно получить еще 13% от этой суммы — 390 тысяч рублей.

Изъятие за долги

Апартаменты как коммерческую недвижимость могут забрать за долги точно так же, как бытовую технику, автомобиль, гараж или подлинник Даля. И неважно, что там проживает семья с детьми, хомячком или даже с котом — никаких ограничений на изъятие нет.

С квартирой все немного сложнее. Еще до недавнего времени нельзя было забирать у должника единственное жилье, если оно, конечно, не в залоге (яркий пример — ипотека). Но с апреля 2021 года ситуация несколько изменилась. Теперь могут забрать и единственное жилье, но с нюансами. Взамен должнику нужно предоставить другое жилье, которое должно отвечать определенным требованиям по метражу:

• 33 кв. метра для одного жильца;
• 42 кв. метра — на двоих проживающих;
• не менее 18 кв. метров — для каждого жильца, если в квартире проживает более трех человек.

Пока тяжелый бюрократический механизм медленно проворачивает свои шестерни, не успевая переварить новые условия, прецедентов изъятия не так уж и много. Чаще всего конфискации подлежат большие роскошные квартиры, двухэтажные таунхаусы, загородные дома, усадьбы и другое жилье. Но в любом случае владельцы единственной квартиры (дома) защищены от конфискации лучше, чем собственники апартаментов.

Капитальный ремонт

Каждый собственник квартиры должен делать взносы на капитальный ремонт. Обычно они указываются отдельной строкой в квитанции за оплату ЖКУ. При этом не все платят одинаковые взносы: тариф приравнивается не к самому жилью, а к количеству квадратных метров. То есть чем больше площадь, тем выше плата.

Собственники апартаментов не обязаны делать подобные взносы. С одной стороны, это снижает сумму в квитанции, а с другой — когда ремонт все же потребуется, цена за него может быть довольно высокой. Впрочем, большинство апартаментов располагаются в новых зданиях, поэтому вероятность появления подобной проблемы в обозримом будущем довольно мала.

В чем выгода при покупке апартаментов

Хотя преимущества приобретения квартиры очевидны, иногда выгодно купить и апартаменты:

• стоимость,
• расположение,
• дополнительный доход.

Стоимость. У апартаментов цена ниже, чем у квартиры с той же площадью и расположенной в том же районе. В ряде случаев разница в стоимости может составлять до 30%. Это делает покупку очень выгодной. Более низкая цена обусловлена меньшими затратами строительной компании. Ведь ей не нужно тратиться на инфраструктуру. Да и земля для строительства нежилой недвижимости существенно дешевле.

Расположение. Часто бывает так, что возвести жилой комплекс со всей инфраструктурой в хорошем месте невозможно — просто не хватает места. Либо рядом располагаются заводы и другие промышленные объекты. В этом случае город не разрешит строить жилье. А вот деловой центр с большим количеством коммерческих помещений — запросто. Поэтому можно выгодно приобрести полноценную крышу над головой недалеко от учебы, работы либо в центре города.

Дополнительный доход. Необязательно рассматривать апартаменты как жилую площадь — можно использовать их в качестве инвестиций. Например, можно сдавать помещение за хорошие деньги. Особенно если оно находится в центре города. Вырученные за аренду деньги можно пустить на погашение ипотеки. Можно вложиться и сделать прекрасную фотостудию с оформлением комнат в разных стилях. В этом случае ежемесячная прибыль может быть еще выше.

Плюсы и минусы апартаментов

Чтобы окончательно закрыть вопрос о выгодности приобретения апартаментов, рассмотрим, какие у такой покупки есть плюсы и минусы.

Есть ли смысл покупать апартаменты: правда ли, что там нельзя прописаться

Безусловно! Многие приобретают апартаменты в качестве:

• постоянного или временного места проживания;
• источника дополнительного дохода.

Сегодня апартаменты можно назвать практически полноценной альтернативой квартире, которая имеет как свои достоинства, так и недостатки. Многих пугает отсутствие прописки. И правда, сделать постоянную регистрацию нельзя, но она практически полностью заменяется временной (если апартамент гостиничного типа).  Она хоть и не навсегда, но ее можно продлевать неограниченное количество раз.

Покупать или не покупать апартаменты — дело каждого. Но, как и с любой другой недвижимостью, всегда есть определенные риски. Поэтому прежде чем проводить сделку, лучше сперва заручиться поддержкой профессионалов.

Как нам видится, апартаменты больше подойдут в качестве инвестиции. Но, конечно, такое помещение можно использовать и как жилье, — благо регистрация по месту пребывания для отдельной категории возможна. При удачной покупке новое жилье ничем не уступит обычной квартире, а может даже и превзойдет ее по ряду параметров.