Ксения решила переехать с Дальнего Востока в Москву. А чтобы не переплачивать за съем жилья в мегаполисе, собралась сначала продать квартиру на малой родине. По предварительным подсчетам вырученных денег должно хватить на первоначальный взнос по ипотеке и обустройство на новом месте.
С момента выставления жилья на продажу к хозяйке наведалось несколько потенциальных покупателей, но до сделки так и не дошло. Все им не так: то цена слишком высокая, то окна не на ту сторону выходят, то первый этаж не устраивает, то состояние подъезда.
Наконец нашлась семейная пара, которой квартира пришлась по душе. Александр и Светлана готовы купить ее хоть сейчас, да вот незадача — денег на первоначальный взнос по ипотеке не скопили. Поэтому они попросили собственницу о «небольшой услуге»: завысить стоимость жилья по договору на 18%. В этом случае Ксения получит всю сумму от банка.
Девушка задумалась. С одной стороны, хочется поскорее продать свою «двушку» и переехать в столицу. С другой — идея покупателей звучит как что-то незаконное и небезопасное.
Несмотря на то, что такие сделки практикуют, последствия действительно могут быть не самые приятные. Причем для обеих сторон.
Гораздо разумнее — заранее позаботиться о накоплениях. А чтобы поскорее собрать нужную сумму, лучше хранить деньги на вкладе с выгодной ставкой.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка до 15,5% убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке
Стоит начать с того, что провернуть махинацию, предложенную Сашей и Светой, не так-то просто.
Выдавая ипотеку, банк принимает недвижимость в качестве залога. Если по каким-то причинам заемщик перестанет вносить платежи, кредитор сможет через суд изъять недвижимость и реализовать ее на торгах, чтобы получить назад свои деньги. Но в случае завышения стоимости вырученных средств окажется недостаточно — на аукционах товары продают по рыночной цене, какую бы сумму ни указали участники сделки в бумагах.
Поэтому кредитные организации учитывают при выдаче ипотеки именно рыночную стоимость приобретаемого объекта. От нее зависит максимальный размер займа, на которую может претендовать клиент. Если заемщик указывает неадекватную сумму (на 20 и более процентов выше, чем средняя цена аналогичной недвижимости по рынку), потенциальный кредитор может усомниться в его честности и отказать в кредитовании.
Определяют рыночную стоимость жилья саморегулируемые организации, сотрудники которых имеют право проводить оценку и подписывать специальный отчет. Это не просто случайные люди, которые вдруг решили заняться оценкой имущества. Каждый оценщик должен иметь диплом о соответствующем образовании и страхование на случай профессиональной ошибки.
При определении экономической ценности недвижимости специалисты учитывают множество факторов:
- год постройки;
- себестоимость жилья, то есть расходы застройщика;
- цены на аналогичные предложения;
- вероятность подорожания или удешевления;
- состояние и расположение квартиры: размеры, количество комнат, ремонт, этажность;
- состояние дома и подъезда;
- локацию, в которой расположен дом: статус населенного пункта, престижность района, развитость инфраструктуры, экологию и так далее.
По итогу оценки формируется отчет. Клиент получает на руки акт, в котором указана рассчитанная рыночная стоимость недвижимости. Этот документ он должен предоставить кредитору на этапе согласования объекта залога.
Бывает, что клиентам дают карт-бланш на выбор оценщика, но некоторые банки принимают отчеты только от аккредитованных организаций. Если в первом случае договориться о завышении цены вполне возможно, то во втором специалист вряд ли захочет подвергать риску деловые отношения с партнером.
Для чего завышают стоимость жилья
Мнение эксперта
На рынке недвижимости есть схема покупки квартиры по ипотеке при отсутствии у покупателя денег на первоначальный взнос. Схема не совсем легальная, но, тем не менее, она работает, когда собственник квартиры на вторичном рынке очень хочет ее продать по рыночной стоимости, а у потенциального покупателя нет финансовых средств, но есть желание как-нибудь это жилье приобрести.
«Завышайка», как называют схему риелторы, позволяет показать банку, предоставляющему кредит, что покупатель якобы выплатил (и продавец получил) первоначальный взнос.
Вне зависимости от того, по какой программе покупатель планирует оформить ипотеку (с господдержкой или без), одно из неукоснительных условий, к которому он должен подготовиться заранее, — наличие первоначального взноса. Различаться может только его размер. В основном это 15–20% от стоимости жилья, в редких случаях достаточно взять на себя 10% от суммы.
Для банков стартовый платеж — это некая гарантия того, что заемщик ответственно отнесется к своим долговым обязательствам. Если покупатель уже отдал продавцу крупную сумму, то в случае отказа от внесения платежей он лишится не только квартиры, но и уплаченных денег. Вряд ли кто-то пойдет на это без крайней нужды.
Ксения продает квартиру за 6 млн рублей. Александр и Светлана планируют оформить ипотеку в Совкомбанке — привлекает процентная ставка. Первоначальный взнос — всего 15%. То есть банк переведет продавцу 5,1 млн рублей (85%), а остальные 900 тысяч покупатели должны выплатить самостоятельно. Это немного, если сравнивать с другими ипотечными программами, но, чтобы накопить такую сумму, нужно время.
Общий доход супругов — 80 тысяч рублей. Ежемесячно на съем жилья они тратят 25 тысяч рублей, на коммуналку и повседневные нужды — около 43 тысяч. Выходит, что откладывать Саша и Света могут только 12 тысяч в месяц.
При таком раскладе копить придется дольше шести лет. За это время, даже без учета возможного повышения арендной платы, Саша и Света заплатят арендодателю как минимум 1,86 млн рублей — почти треть от стоимости квартиры, которую они собираются купить. Естественно, перспектива вкладывать эти деньги в собственное жилье выглядит гораздо приятнее.
Для проведения сделки без первоначального взноса стоимость продаваемого имущества завышают настолько, чтобы части, которую оплачивает банк (85%), хватило на покупку. То есть сам заемщик ничего не платит продавцу. А если поднять цену выше, чем это необходимо, то можно получить «лишние» деньги под низкий ипотечный процент.
Нехватка средств на первоначальный взнос — это не единственная причина, по которой люди прибегают к такой схеме. Некоторые используют эту возможность, чтобы выкроить финансы на ремонт, покупку мебели или другие цели — если потратить накопления, потом придется брать кредит на менее выгодных условиях.
«При оформлении такой покупки надо тщательно взвесить все риски. В качестве более законной альтернативы можно порекомендовать покупателю взять потребительский кредит на первоначальный взнос», — добавила Мария Румянцева.
В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение.
Как проходит сделка с завышением стоимости недвижимости
Рассмотрим ситуацию, когда у заемщика нет возможности собрать нужную сумму на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае сделку с завышением стоимости проводят следующим образом:
- покупатель выбирает недвижимость и обсуждает с собственником возможность завышения стоимости;
- затем он подает заявку в банк и находит оценочную компанию, которая готова указать в акте сумму, увеличенную на размер первоначального взноса плюс 2-3%;
- продавец подписывает расписку о том, что он получил первоначальный взнос от покупателя;
- заемщик передает расписку в банк, а тот в свою очередь переводит 100% фактической стоимости квартиры продавцу (иногда чуть больше или меньше — в зависимости от договоренностей).
Если Ксения согласится завысить сумму сделки на 18% (до 7,080 млн рублей), то у Александра и Светланы появится шанс взять ипотеку на всю сумму, которую собственница хочет получить при продаже, и даже выиграть 18 тысяч:
7 080 000 — 15% = 6 018 000.
Для банка эта сумма будет проходить как 85% стоимости жилья — эти деньги он переведет продавцу после того, как супруги предоставят от девушки расписку о том, что они уже заплатили ей 1,062 млн рублей (15% от 7,080 млн).
Фактически 1,062 млн будут существовать только на бумаге.
Примечание: на всякий случай объясню, почему при первоначальном взносе 15% покупатели попросили завысить цену на 18%. Если квартира стоит 6 млн рублей, то при удорожании на 15% получится 6,9 млн. Вычтем из этой суммы 15% и получим 5,865 млн — этого будет недостаточно, чтобы полностью рассчитаться с продавцом.
На первый взгляд кажется, что в результате такой сделки все остаются в плюсе. Да и банк ничего не потеряет, если заемщик будет добросовестно исполнять свои обязательства. Однако и для продавца, и для покупателя существуют риски, которые нужно трижды взвесить, прежде чем пойти на сговор.
Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
Какое предложение звучит интереснее: стать обладателям собственного жилья прямо сейчас или сначала покопить несколько лет? Если не брать во внимание нюансы, то у второго варианта практически нет шансов снискать симпатию. Но нюансы есть, и с ними нужно считаться.
- Добавление в черный список
Специалисты кредитных организаций хорошо осведомлены о различных схемах мошенничества и могут выявить обман еще на стадии рассмотрения объекта залога. В таком случае человек, обратившийся за ипотекой, не только получит отказ, но и попадет в черный список — это поставит крест не возможности кредитования в дальнейшем.
- Продавец откажется делится
Если стоимость завысили для того, чтобы получить дополнительные средства по выгодной ставке, успех целиком зависит от честности продавца (если слово «честность» вообще уместно в данном ключе). Деньги от банка получает только он, и совсем не факт, что после подписания договора ему захочется с ними расстаться.
- Ответственность перед законом
Если факт обмана будет раскрыт, заемщика могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество. Наказания по статье 159.1 УК РФ предусмотрены самые разные: штраф, обязательные или исправительные работы либо лишение свободы.
Стоит ли продавцу соглашаться на такую сделку
Продавец рискует даже больше, чем покупатель, желающий получить ипотеку с помощью ценовой уловки.
- Напрасная трата времени
Оценщик может отказать в завышении стоимости, а банк — в ипотеке. Ожидая, пока потенциальный покупатель найдет способ реализовать задуманное, можно упустить реальную возможность продать недвижимость без всяких махинаций.
- Долг в случае расторжения сделки
В случае расторжения сделки купли-продажи продавец обязан вернуть полученные деньги. И если с суммой, полученной от банка, все очевидно, то как быть с первоначальным взносом, который существует только на расписке? Покупатель может использовать ситуацию в свою пользу и попытаться взыскать средства через суд.
- Ответственность перед законом
Если выяснится, что заемщик предоставил в банк ложные сведения, продавец будет проходить по уголовному делу как соучастник. До лишения свободы, может, и не дойдет, но штраф выплатить придется.
Ксении проблемы с законом не нужны. Да и вообще не в ее правилах получать желаемое путем обмана и ухищрений. И пусть возможность побыстрее продать квартиру сначала показалась девушке очень заманчивой, здравый смысл все-таки победил — собственница решила отказаться от сомнительной сделки.
Практику завышения стоимости квартиры при ипотеке нельзя назвать редкой. У каждого участника этой схемы свои выгоды: оценщик зарабатывает на подтасовке фактов, продавцу не приходится долго ждать продажи, покупателю — копить деньги. Но, прежде чем сделать важный шаг, нужно задумываться о последствиях — только так можно принять правильное решение.
