Что лучше: комната в коммунальной квартире или общежитии

• Как все начиналось
• Варианты
• Общежитие и коммунальная квартира
• Цена
• Ликвидность
• Перспективы
• Соседи

Как все начиналось

За свои 35 лет я четыре раза покупала жилье: сначала одну комнату в двухкомнатной коммуналке, потом вторую, затем превратила их в единое помещение, продала его и взяла большую однокомнатную, а потом помогла сестре выбрать и оформить квартиру. 

В каждом случае выбор подходящего варианта напоминал тост из «Кавказской пленницы»: имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания. Денег на квартиру мечты всегда решительно не хватало.

Перед первой покупкой на руках у меня был 1 200 000 рублей — подарок родителей к началу взрослой жизни. Я всегда считала, что нет смысла копить на полноценную квартиру и откладывать покупку. Цены на жилье растут очень быстро, и угнаться за ними тяжело. Нужно ориентироваться на имеющийся бюджет либо брать ипотеку. 

Я решила найти жилье в пределах 1 200 000 рублей. Выбирала между комнатой в коммунальной квартире и общежитии.

Я открыла сайт «Авито» и пустилась в «румтуры» по казанским общагам и коммуналкам. Диапазон жилья был довольно широк — я рассматривала все районы города и квартиры разных годов постройки: «сталинки», хрущевки, «ленинградки». 

«Сталинки» — это невысокие многоквартирные дома, построенные с 1933 по 1961 год. У них множество достоинств: высокие потолки и большая площадь, широкие подъезды, хорошая шумоизоляция, удачное расположение, небольшая этажность. К недостатку можно отнести только возраст дома.

Хрущевки — дома, построенные с 1956 по 1974 год. В Казани преобладают панельные и кирпичные пятиэтажки. К плюсам можно отнести сравнительно невысокую стоимость, удачное расположение (не обязательно в центре, но большинство хрущевок находятся в хороших местах в спальных районах), уютные зеленые дворы. Но есть и недостатки: маленькие кухни, деревянные облезлые полы, совмещенный санузел и невысокие потолки (2,5 м).

«Ленинградки» — панельные или блочные дома с множеством подъездов, построенные в 70–80-е годы прошлого века. К плюсам относятся сравнительно большая кухня (8–10 метров), лифт в доме, несущие межквартирные перегородки, которые обеспечивают хорошую шумоизоляцию, удачные планировки (отсутствие проходных комнат и равномерное распределение территории внутри квартиры).

Варианты

За месяц я побывала примерно в 10–12 квартирах. Вот наиболее запоминающиеся.

Общежитие и коммунальная квартира

В коммунальной квартире комнаты принадлежат разным собственникам — кому-то досталось несколько, а кто-то ютится в одной. Причин этому множество, и все они связаны с прошлыми хозяевами и порядком приватизации жилья.

Вся территория общежитий состоит из секторов, в которых может быть разное количество комнат и общая кухня с санузлом. Сам термин «общежитие» означает временное жилье, которое дает учебное заведение или предприятие. Согласно статье 92 ЖК РФ продавать его нельзя, поскольку оно находится в собственности организации. 

Сначала его нужно приватизировать, получить статус квартиры или жилого помещения. Комната со статусом квартиры в общежитии — это обособленное жилое помещение с доступом к местам общего пользования.

Перед покупкой можете посоветоваться с профессионалом в области недвижимости. Десять лет назад я выбирала самостоятельно и ориентировалась собственные предпочтения. Но в процессе написания статьи я обратилась к эксперту.

Цена

Комната в общежитии и в коммунальной квартире относится к бюджетному жилью, поэтому цены существенно не различаются. Посмотрим на стоимость такого жилья на «Авито» на сегодняшний день.

Если проанализировать данные, видно, что на итоговую стоимость больше всего влияют локация и ремонт. Например, комната на улице Назарбаева без ремонта стоит 2 200 000 рублей. Жилье с такой же площадью, но с отделкой под ключ на соседней улице Качалова обойдется покупателям в 2 700 000 рублей. 

Разница составляет 500 000 рублей. Ремонт в одной комнате стоит гораздо дешевле. Вывод: хозяин сделал «косметику» специально для продажи. Либо работали перекупщики — люди, которые покупают бюджетное жилье в плачевном состоянии, ремонтируют и продают в разы дороже.

Мне кажется, лучше купить «убитую» комнату и сделать качественный ремонт на свой вкус. «Косметика» на продажу выглядит красиво, но собственник, скорее всего, использовал самые дешевые отделочные материалы.

Хорошее расположение требует большей доплаты. Чем ближе к центру, тем дороже. Можно рассмотреть хорошие спальные районы с доступной транспортной развязкой.

Разброс цен огромен — от 1 до 3 млн рублей. Слишком дешевые варианты всегда имеют сюрпризы. Какие-то «всплывают» сразу: например, конфликтная соседка или общая территория в «убитом» состоянии. А некоторые вы обнаружите только после покупки. В любом случае слишком низкая цена должна насторожить.

Вы можете купить комнату с минимальными накоплениями. Оформите ипотеку под низкие проценты в Совкомбанке, и завтра мечта станет реальностью. 

Можно купить комнату в кредит, а потом сдавать. Так ваше жилье будет само оплачивать ипотеку.

В 2018 году я искала квартиру. Однокомнатные варианты в «ленинградках» стоили 2 200 000–2 800 000 рублей. Нам предложили квартиру с хорошим дорогим ремонтом в спальном районе недалеко от центра за 2 000 000 рублей. Когда я вошла в квартиру, поняла, что проблема в кухне. Когда коридор, санузел, балкон, зал были полнометражными, ее площадь была примерно 3 кв. м. Мы так и не поняли почему — возможно, была неузаконенная перепланировка. 

Также собственник попросил занизить стоимость квартиры, то есть в документах купли-продажи указать сумму в полтора раза меньше. Если продавать жилье в течение трех лет после покупки, необходимо заплатить налог в 13% от общей стоимости. 

Платежа можно избежать, если квартира при продаже будет стоить меньше, чем при покупке. Собственник в данном случае не получает доход от разницы в купле-продаже, поэтому не платит проценты.

Однако соглашаться на такие условия — значит нарушать закон и нести большие риски. Если сделка по каким-то причинам аннулируется, собственник вернет вам только указанную в договоре сумму.

Ликвидность

Комнату в коммунальной квартире продать легче, чем в общежитии, по нескольким причинам.

В общежитии места общего пользования выглядят хуже: в коридорах много лишних вещей. Это объяснимо, так как в одном блоке живет множество людей в небольших комнатах. Иногда в общем блоке есть дополнительные кладовки-клетушки, которые еще больше съедают пространство и создают ощущение тесноты. На общей кухне часто могут быть суета, разговоры. 

Ремонт в общежитии вы сможете сделать только в своей комнате. В коммуналке же можно не пожалеть средств и облагородить кухню, коридор и санузел. Возможно, соседи не согласятся в этом участвовать. Но привести в порядок общую территорию в коммуналке легче, чем в общежитии.

Есть и другая сторона медали. Если вы не найдете общий язык с соседями, продать жилье в квартире будет сложнее. В первую очередь по закону вы должны сначала предложить жилье соседям. Если же они не соглашаются и не отказываются, а тянут время, нужно отправить им письменное уведомление. Молчание в данном случае равняется отказу: можно свободно продавать.

Но есть еще одна проблема. Вредный сосед может попросту отпугивать покупателей. Мы смотрели отличную комнату в «трешке» спального района. «Ленинградка», зеленый уютный двор, чистый подъезд, большая комната — я бы согласилась без раздумий. Но соседка восприняла меня очень агрессивно. Сказала, что прежний хозяин сдавал комнату кому попало, портил им жизнь, а сейчас настала их очередь. Я просто не стала связываться.

Перспективы

Для многих бюджетное жилье — переходный этап или просто вложение денег, так как его все равно планируется продавать. 

Если вы возьмете комнату в общежитии, выход один — перепродать ее со временем. Можете сделать уютный ремонт, тогда ее стоимость вырастет благодаря вложениям на «косметику» и общему росту цен на жилье.

Комната в коммуналке в этом плане перспективнее, так как можно выкупить долю у других собственников и стать хозяином полноценного жилья. Но лучше для этих целей выбирать двухкомнатные квартиры с одним владельцем. Можете до оформления сделки спросить у хозяев остальных комнат, какие у них планы.

В нашем случае так и получилось. В августе 2013 года мы купили комнату в «двушке» за 1 140 000 рублей. Двенадцатиметровая спальня по соседству сдавалась. В октябре 2015 года выкупили долю за 930 000 рублей. Собственник поднял стоимость примерно на 100 000 рублей, так как знал о нашей заинтересованности. Мы попробовали сбить цену, но писать отказ и ждать, пока другие покупатели появятся, не захотелось.

Мы взяли кредит в 700 000 рублей под 10,3%. Каждый месяц должны были возвращать 11 000 рублей. В комнате сделали косметический ремонт своими силами: поменяли обои, межкомнатную дверь, поставили новую мебель. Сдали комнату за 9 000 рублей. Разницу доплачивали, старались делать переплаты и закрывать кредит досрочно.

В сентябре 2018 года я объединила комнаты, оформила все в собственность как полноценное жилье и продала квартиру за 2 550 000 рублей. 200 000 брала у родителей в долг, чтобы погасить ипотеку. Взяла еще ипотеку на 500 000 рублей. Купила однокомнатную квартиру 37 кв. м в доме 1997 года. Вернула маме долг, а на оставшуюся сумму сделала ремонт в новом жилье. 

Ежемесячный платеж составил 6 400 рублей в месяц в течение пяти лет. Я откладывала деньги и три раза делала досрочные погашения. Ипотеку удалось закрыть за три года.

Хотите, чтобы накопления «работали»? Сделайте вклад в Совкомбанке.

Соседи

Один из самых сложных и животрепещущих вопросов. Соседи играют огромную роль даже в изолированном жилье, а в коммуналках и общежитиях тем более. 

В общежитии у вас будет много соседей. Тут большое значение имеет общий контингент. В блоке все семейные? Значит, в коридорах будет чисто и тихо по ночам, но на кухне возможна толкучка. Если много молодых и свободных, есть опасность шумных тусовок. Хотите все разузнать? Наведайтесь в блок вечером, когда все приходят с работы: оцените общую атмосферу, расспросите соседей о собственнике, плюсах и минусах жизни в данном месте.

Да, соседей в общежитии много, но контакт с ними не такой тесный, как в коммунальной квартире. Проблема коммуналки заключается в том, что каждый считает себя основным хозяином. Часто это становится причиной конфликтов.

Например, в моей квартире так и получилось. Второй собственник по имени Айдар не жил в квартире, но у нас возник спор из-за ремонта. Квартира была в критическом состоянии, но Айдар наотрез отказался вкладываться. «Если хотите, меняйте кухонный гарнитур, я на свою часть поставлю сам: куплю какую-нибудь рухлядь на “Авито”», — вот дословная цитата после того, как переговоры зашли в тупик. Пришлось менять все исключительно за свой счет.

Следующим сложным моментом были квартиранты. На момент покупки в соседней комнате жил разведенный мужчина 34 лет. Мы жили по заветам кота Леопольда — исключительно дружно.

Пока однажды он не съехал и ко мне не нагрянули два брата. Одного звали Насим. Маленький смуглый мужчина приехал из Рыбной Слободы, одного из районов Татарстана. Второй — статный, с крупными татуировками на руках, полностью лысый — назвался Александром из Самары. По легенде они были двоюродными братьями, а в реальной жизни — моими новыми соседями. 

Всю ночь Александр, Насим и еще один неизвестный мужчина шумно отмечали новоселье. В 2.00 я пригрозила вызвать полицию, и они разошлись. С утра я позвонила Айдару и сказала, что с такими квартирантами жить не буду. Он не хотел возвращать мужчинам деньги и заниматься поиском жильцов. Вопрос решился только после моей угрозы обратиться в налоговую службу.

Безусловно, комнаты в общежитии или коммуналке по уровню комфорта не сравнятся с отдельными квартирами. Но это хорошее вложение денег, которое приведет вас к жилью мечты. Потом вы сможете продать комнату и использовать деньги в качестве первоначального взноса на любое жилье.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.