Баннер
Ипотека

Что такое флиппинг и сколько зарабатывают перекупы «убитой» вторички

Екатерина Харитонова
/ 26 ноября 2021 11:01
9 мин.

С недвижимостью часто связывают долгосрочные перспективы и в качестве инвестирования выбирают как длительный проект. Однако флиппинг – перепродажа старой жилплощади после ремонта – приносит доход быстрее. У профессионалов на это уходит до трех месяцев.

перепродажа квартир
Агентства недвижимости часто занимаются перепродажей недвижимого имущества

В декретном отпуске Дарья задумалась, как не только не потратить накопления, но и приумножить их. Решив вложиться в недвижимость под сдачу в аренду, она обнаружила, что денег хватает только на непрезентабельные варианты – маленькие гостинки без ремонта. Девушка рискнула. Ход ремонта контролировал муж.

К завершению работ супруги решили не сдавать жилье в аренду, а продать обновленную квартиру. Они подсчитали, что так дохода будет намного больше.

Отличный вариант купить жилье с низкой процентной ставкой и минимальными переплатами – оформить ипотеку в Совкомбанке. Банк поможет воспользоваться государственными программами – субсидиями на покупку строящегося жилья, маткапиталом для первоначального взноса, дает кредит пенсионерам и тем, кто только недавно начал официально работать. Заполните заявку на ипотеку с низким процентом, и специалист подробно расскажет вам об условиях.

Флиппинг – что это

Что такое флиппинг в недвижимости? Это процедура покупки и дальнейшей перепродажи квартиры. Сначала ее приобретают в запущенном состоянии, превращают в конфетку и продают за большую сумму. За словом флиппинг скрывается огромная работа:

  • изучение объявлений;
  • выбор квартиры;
  • покупка. Если квартира ипотечная, то приходится внести кредит;
  • выбор бригады рабочих;
  • закупка стройматериалов;
  • контроль за ремонтом;
  • профессиональные фото жилья;
  • поиск покупателя;
  • заключение сделки.

Некоторые риелторы посвящают флиппингу все свободное время. Чтобы дело принесло успех, необходимо анализировать перспективы стоимости недвижимости не только по рынку, но в определенном жилом районе.

Также потребуется обладать запасом средств, поскольку мало купить недвижимость, ей надо придать товарный вид, а также потратиться на продвижение своей затеи. Риелторам проще заниматься флиппингом: у них есть знания и контакты ремонтных бригад, оценщиков и юристов.

Однако и граждане, не связанные с жилищным бизнесом, способны заработать на квартирах. Это может стать для них шагом к инвестированию.

К простоте, удобству и максимальной выгоде стремятся все. Совкомбанк предлагает физлицам расширить возможности кредитования при помощи залога коммерческой недвижимости. Оставьте простую заявку и узнайте, какими условиями можете воспользоваться именно вы.

Анализ рынка и законодательства

После первого успеха Дарья решила плотно заняться флиппингом и стала изучать сайты о недвижимости. Она несколько недель посвятила просмотру объявлений, составлению таблицы с параметрами, стоимостью и адресами жилья. Также девушка посмотрела вебинары с агентами недвижимости, застройщиками, чтобы понять, как будут меняться цены в ближайший год на квадратный метр.

Со временем флиппинг стал приносить Дарье солидную прибыль. Вырученные средства она снова вкладывала в покупку недвижимости. Она искала старые квартиры в хорошем районе по объявлениям на «Авито». Девушка обращала внимание на бывшие общежития, расположенные ближе к центру или метро. Также выгодно было покупать недвижимость рядом с вузами. Часто родители покупают скромное жилье перед учебным годом, лишь бы их чадо не жило в студенческом общежитии.

флиппинг
Семейные пары могут сделать флиппинг основным источником дохода

Подобная информация увеличивает шансы на выгодную покупку. Флипперу необходимо расписать количество денег и времени, которое он готов потратить на квартиру, а также возможную прибыль.

Флипперу предстоят расходы на:

  • операцию по купле-продаже жилья;
  • расходы на ремонт, покупку мебели;
  • рекламу квартиры;
  • юридическое сопровождение;
  • уплату налогов.

Не рекомендуем покупать квартиры в залоге для использования во флиппинге. Оформление кредита или его закрытие могут существенно сократить бюджет.

Если подходящая квартира все же находится в залоге, флиппер может использовать возможность Совкомбанка и переоформить ипотеку по выгодной программе.

Важно заранее подумать о том, как действовать, если квартиру не получится продать в планируемый срок. Поэтому желательно приобретать недвижимость, которую можно сдавать.

Валерий купил «убитую» хрущевку на юго-западе Москвы. Ее состояние было настолько ужасно, что квартиру не могли продать три года. Бывшие владельцы превратили ее в склад старых вещей. Валерий потратил 5 млн рублей, посчитав, что это практически даром за жилье в хорошем районе.

Однако с квартирой ему пришлось повозиться. Три месяца ушло на ремонт, вывоз мусора и подбор мастеров. В итоге Валерий продал ее за 10 млн рублей. Даже после уплаты налогов Валерий остался доволен вложениями, хотя времени на обустройство жилья он потратил в два раза больше, чем планировал.

Флиппинг требует анализа свода законов об оформлении договоров купли-продажи имущества. Узнайте, где регистрируют права собственности, как проходит передача денег за квартиру.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями – вы сможете подобрать подходящий для себя вариант. Высокая ставка до 9% годовых убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Подбор квартиры

При выборе недвижимости важен метраж. Как правило, однокомнатная площадь продается быстрее, чем двух- или трехкомнатная квартира. Начинающие флипперы поэтому покупают гостинки. Они и дешевле всего.

За время работы флиппером Дарья посетила немало квартир с необычной планировкой. Она видела 12-метровые гостинки с санузлом, где диван в разложенном виде упирался в мойку. Девушка поняла: если требуется отделить санузел, то покупать лучше жилье площадью от 18 кв. м.

Если квартира в бывшем общежитии, то необходимо проверить, насколько удобно подвести воду. Удобно, если квартира соседствует с источником воды через стенку. Перед покупкой Дарья разговаривала с соседями: они могут быть против врезки в общую трубу. Недовольство они могут никак не объяснять, а противоречить из вредности.

Большинство флипперов не занимается процедурой согласования перепланировки. Ведь чтобы узаконить перепланировку, нужно, чтобы под мокрой точкой (это место с повышенной влажностью – санузел, кухня) этажом ниже тоже находилась мокрая точка. По этой причине опытные флипперы часто для перепродажи покупают 3-4-комнатную квартиру на первом этаже и делят ее на небольшие самостоятельные студии. Однако в таком случае могут возникнуть вопросы по ипотеке и последующей продаже, ведь флиппер продает одну комнату в многокомнатной квартире.

Если увеличиваете жилплощадь за счет балкона, то нужно разрешение жилищной инспекции. Такая перепланировка может навредить будущей продаже.

Риски

При ремонте может выясниться, что состояние дома гораздо хуже, чем казалось при покупке. Такое открытие увеличит затраты на ремонт. Неприятным сюрпризом после приобретения квартиры могут стать и насекомые в доме. Это потребует проведения дезинсекции, и желательно во всем доме сразу.

продажа квартир
Квартиры в плачевном состоянии тоже могут получить вторую жизнь

Получение прибыли – дело также непредсказуемое. Вы можете продать недвижимость первому пришедшему ее посмотреть, а можете и остаться с ней на неопределенный срок, уплачивая еще и коммунальные платежи. На «Авито» можно встретить объявления обновленных квартир, которые висят там годами. Возможно, был промах в выборе района и дома – в любом случае деньги оказываются «заморожены». Стоит быть к этому готовым, особенно если это были единственные накопления.

Расчетливый ремонт

Как известно, ремонт нельзя закончить, его можно только остановить. На ремонт квартиры, предназначенной для перепродажи, тратить время и деньги тем более не хочется. Однако вкладывать в работу мастеров все-таки придется.

Дарья в первую очередь обращает внимание на пластиковые окна, натяжной потолок и линолеум. Также на пол можно постелить ламинат, для покупателей это звучит «дороже», хотя по сопоставимой цене хороший линолеум будет практичнее и качественнее.

Лайфхак для флипперов

  • Квартира в светлых тонах, с однотонными обоями, светлыми дверьми визуально делает жилье «богаче». Это нравится большинству покупателей. На белом холсте они могут нарисовать свой интерьер, разбавив мебелью и аксессуарами.
  • Ремонт можно сделать в минималистичном стиле, но уделить внимание деталям. Светильник, часы, плед на диван, подушки, постеры, шторы, растения – разбавят любую квартиру. В ванне можно положить самую дешевую белую плитку, зато коврик и стаканчик для зубных щеток выбрать яркого цвета.
  • Соблюдайте баланс между дешевым и презентабельным.
  • Если в доме нет лифта, то нужно заложить часть денег на подъем мебели и вывоз строительного мусора. Обяжите бывших хозяев вывезти все вещи. Освобождение от мусора, старой мебели через специальные службы может перерасти в отдельную статью расходов.
  • Добавьте мебель, пусть самый минимум – это привлекательнее, чем просто голые стены. Кухонный гарнитур можно собрать в одном из строймагазинов. А диванчик, журнальный или обеденный столик – поискать на «Авито».

Быстрая продажа

Этому способствуют качественные фотографии. Если вы не умеете выбрать правильный ракурс, то дешевле предоставить дело профессиональному фотографу. Хорошо продаются квартиры, которые были сняты в солнечный день и светлое время суток.

Квартире необходимо придать уютный вид: чашка чая на столе, цветы. Посмотрите примеры в журналах об интерьере. Также быстрой продаже способствует перечисление в объявлении всех преимуществ недвижимости.

ремонт квартир
Оптовые цены на стройматериалы могут сократить бюджет на ремонт

За пять лет флиппинга агентство недвижимости Дениса реализовало больше десятка квартир. Главный принцип – создать в квартире домашнюю атмосферу. Когда покупатель попадает в прихожую, Денис выдает ему домашние тапочки, а не бахилы. Простое действие позволяет сразу расположить клиента.

У агентства есть доступ к оптовым ценам на стройматериалы, поэтому оно не теряет на ремонте при флиппинге больших денег. Обычному флипперу подобный ремонт обойдется на 30% дороже. Денис понимает, что после ремонта жилье переходит в другую ценовую категорию, поэтому делает все, чтобы внешний вид повысил доходность от продажи жилья.

Налоги

Флиппинг – непростое дело с точки зрения закона. Частного инвестора может ограничить уплата налога с полученного дохода в размере 13%, если недвижимость в собственности менее пяти лет. Чтобы сократить эту сумму, флиппер может сговориться с покупателем о занижении цены продажи. Это влечет за собой юридический риск.

Валерий приобрел квартиру на собственные деньги за 4 млн рублей. Ремонт потребовал вложить еще 500 тысяч. Перепродал он жилье за 6 млн. Он должен заплатить 13% от разницы между покупкой и продажей. Она составила 2 млн рублей, поэтому уплатить в казну нужно 260 тысяч.

На налоги уходит большая часть прибыли. Флиппер может воспользоваться правом на получение налогового вычета, если у него есть доходы, с которых он уплачивает 13% НДФЛ. Такое право дается один раз в жизни. Но можно перенести остатки вычета на другой год, если в выбранном периоде вы уже вернули весь уплаченный НДФЛ.

Размер вычета от покупки квартиры не может превышать 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей). Даже если вы использовали не всю сумму, государство все так же будет должно вам денег. Вы сможете вернуть их при покупке следующего объекта. Есть и другой имущественный вычет, которым можно пользоваться многократно, но не более раза в год – уменьшить налогооблагаемую базу дохода от продажи на 1 млн рублей.

Валерий ранее не использовал право на имущественный вычет. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке – 2 млн рублей. Поскольку Валерий заработал на продаже как раз 2 млн, он может вернуть всю сумму – 260 тысяч рублей – и выйти по налогам в ноль

Екатерина Харитонова
Екатерина Харитонова
Расскажу о деньгах понятным языком: как заработать, сохранить и приумножить личный капитал. Знаю — управлять финансами просто!