Кадастровая стоимость простыми словами
Вадим решил продать однушку, некогда подаренную ему родителями. Поскольку это была первая продажа квартиры для молодого человека, он столкнулся со множеством федеральных законов и понятий из сферы недвижимости. Среди них — рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость жилья.
Кадастровая стоимость (КС) — это определенная сумма, в которую государство оценивает недвижимость — например, дом с участком или квартиру.
Еще семь лет назад вместо КС использовали рыночную и инвентаризационную стоимость жилья. Если первую назначали сами владельцы жилья или риелторы, то вторую определяло государство с учетом износа дома.
При этом инвентаризационная стоимость всегда была невысокой, а износ снижал ее еще больше.
Но в 2015 году правила в Налоговом кодексе РФ изменились. Теперь на первый план вышла КС жилья, которая была необходима государству для расчета госпошлин. Замена инвентаризационной стоимости на новый показатель должна была занять пять лет.
Вместе с КС изменился реестр, в котором хранятся данные обо всех жилых и нежилых помещениях. Он получил название Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Если вы давно мечтали о покупке жилья, самое время задуматься об ипотеке. В Совкомбанке вы можете подобрать подходящую для себя программу с выгодными условиями. Рассчитайте ежемесячный платеж прямо сейчас.
Как определяется кадастровая стоимость
Кадастровую стоимость определяют госорганы. Чтобы рассчитать этот показатель, специалистам не нужно осматривать ваше жилье. Для них важно расположение, площадь и возраст дома. Хорошие соседи, дизайнерский ремонт или вид из окон в этом случае роли не играют.
Стоимость определяют по методам массовой оценки. Поэтому цена на квартиру соседа сверху без ремонта и вашего с новой отделкой будет равна — главное, что площадь и планировка жилья совпадают.
Как проходит процесс оценки жилья со стороны:
- Исполнительный орган власти утверждает необходимость оценки объекта недвижимости. После этого специалисты собирают о нем необходимые данные, обрабатывают их и готовят результат.
- Предварительные итоги появляются на сайте Росреестра. В течение 60 дней их можно исправить — к примеру, если в расчетах нашли ошибки. В этих случаях отчеты исправляют каждые пять дней.
- После этого утверждают точные результаты. Они вступают в силу с 1 января следующего года.
Затем показатель пересчитывают спустя 3–5 лет. Однако в городах федерального значения — к примеру, в Москве — это могут делать каждые два года.
Внеочередная переоценка допускается только в том случае, если в субъекте России КС оспорили более 30% владельцев жилья.
В первую очередь КС необходима для расчета следующих налогов.
Налог на имущество
Россияне оплачивают его каждый год. При расчете налога учитывается регион проживания и кадастровой стоимости квартиры или дома на 1 января того года, за который уплачивают налог.
Размер платежа также зависит от местных властей, которые вправе вводить дифференцированные ставки, зависящие от кадастровой стоимости дома. Максимально ставка достигает 0,1%, но властям позволено при необходимости увеличивать ее в три раза.
Узнать актуальный кадастр можно на странице Росреестра или в отделении МФЦ. Если квартиру сдали после 1 января, то актуальным считается показатель, установленный при ее внесении в ЕГРН.
С 2019 года начали действовать небольшие нововведения касательно налога на имущество. Если вы устраивали сложную перепланировку, кадастровую стоимость квартиры можно изменить. После этого платеж будут пересчитывать не с 1 января, а с даты изменения кадастра.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 10% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Налог при получении квартиры в подарок
Этот платеж рассчитывают с учетом КС в случае, если в договоре не указана ее стоимость на рынке.
Для налоговых резидентов РФ налог составит всего 13%, для нерезидентов — 30%. Платить пошлину не нужно, если объект передали близкие родственники.
Налог на доходы при продаже квартиры
Кадастр понадобится для того, чтобы понять, с какой суммы рассчитать пошлину. Если цена на жилье в договоре купли-продажи превышает 70% КС, то пошлину нужно платить с этой суммы. В противном случае налог будет рассчитан от 70% кадастра.
Земельный налог
Это местный налог, который платят исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Ставка зависит от типа земель: она варьируется в диапазоне от 0,3% до 1,5%. Муниципальные власти могут устанавливать послабления при его уплате.
Помимо налогов, кадастровая стоимость земельного участка или иной недвижимости влияет на нотариальные расходы. Для проведения операций с недвижимостью вам, скорее всего, понадобится нотариус. За это нужно оплатить нотариальную пошлину, которую рассчитывают исходя из КС.
Отличие от рыночной стоимости
Помимо кадастровой стоимости у объекта недвижимости есть еще одна — рыночная. Именно ее указывают в объявлениях при продаже жилья.
На нее влияют расположение дома, инфраструктура, ремонт и даже вид из окон. Кроме того, владельцы жилья при установлении цены вправе учитывать ситуацию в стране и на рынке недвижимости. Поэтому неудивительно, если две одинаковые по планировке и площади квартиры будут стоить по-разному.
Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую
Если стоимость на рынке снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, то ее можно пересчитать вне очереди. При этом новые показатели не должны превышать предыдущие, которые были внесены в Единый госреестр.
Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью
Как мы выяснили, кадастр напрямую влияет на налогообложение. Если владелец квартиры/дома с земельным участком нашел ошибку в расчетах КС, он может оспорить ее.
Вадим выяснил, что при оценке его однушки специалисты перепутали показатели площади. Вместо 45 кв. м они указали 53 кв. м. Теперь он имеет полное право запросить оценку заново.
Для этого нужно обратиться в МФЦ или орган, ответственный за оценку. К заявлению приложите документы на недвижимость и объяснение, где именно вы нашли ошибку.
Вы можете оспорить КС и в том случае, если он кажется вам неверным. Тогда вам нужно обратиться в спецкомиссию при Росреестре или суд.
Важно! Вам не нужно сначала идти в Комиссию по оспариванию КС, а только потом в суд. Этот досудебный порядок не обязателен. Вы можете сразу пойти в суд с требованием пересмотреть КС.
Оспаривать оценку могут лишь сами владельцы жилья. Если это юрлицо, а проверку проводили по старому ФЗ «Об оценочной деятельности», то сначала необходимо обратиться к комиссии. Только после ее отказа можно идти в суд.
Если специалисты проводили оценку по обновленным правилам, то физические и юридические лица могут обращаться напрямую в судебный орган.
Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика.
Как проходит комиссия
В каждом субъекте России действует своя комиссия по оспариванию КС. Найти их список можно на официальном сайте Росреестра.
Далее вам нужно подготовить следующие документы:
- выписку о КС (ее легко получить в МФЦ);
- копии документов, которые подтвердят, что вы собственник объекта недвижимости (например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или дарственную);
- отчет об оценке.
Последний документ обязательно должен присутствовать при подаче заявления. Независимый специалист должен провести оценку на дату, которая была указана во время прошлого кадастра. Отчет нужно предоставить в двух видах — бумажном и электронном.
Далее комиссия начинает проверку. Сначала она отправляет документы в орган, проводивший оценку. После проверки в течение 30 дней должны назначить заседание. О нем вас предупредят за неделю.
На заседании вы можете либо самостоятельно, либо с помощью подготовившего документы оценщика защищать свои интересы. Ознакомившись с результатами, комиссия вынесет решение в тот же день.
Если оно будет в вашу пользу, комиссия направит его в Росреестр самостоятельно. Отрицательное решение вы можете обжаловать в суде.
Как проходит суд
При обращении в суд вам нужно подготовить те же бумаги. Однако вместо обычного заявления вы составляете административное исковое заявление, а судитесь по правилам КАС РФ.
В качестве причины укажите либо пересмотр КС, либо обжалование решения комиссии. Во втором случае приложите оригинал решения. Если миновали комиссию, просто сформулируйте требование о пересмотре КС. Не забудьте оплатить пошлину, которая составляет 300 рублей.
Для подачи заявления и отстаивания своих интересов вам нужно нанять юриста. Квалификацию должен подтвердить его диплом. Так ваши шансы на выигрыш дела определенно возрастут.
Поскольку единственным владельцем однушки был Вадим, он сразу обратился за помощью в суд. Подготовить документы ему помог юрист, он же затем представлял молодого человека в суде. Ошибка была очевидной, и они с легкостью выиграли дело.
Не забывайте, что решение первой инстанции — не окончательное. Его можно обжаловать.
Удачи и вам!
