Баннер
Ипотека

Что такое земельная рента и как она приносит доход

Артур Сафин
/ 6 июля 17:12
10 мин.

Рентные отношения в экономике считаются неплохой альтернативой купле-продаже или аренде. Однако есть риски, ведь стоимость договора не определяется конкретно. Как правильно использовать договоры ренты? Отвечаем в статье.

Многие мечтают получать пассивные поступления. Кто-то формирует их за счет накоплений на банковских вкладах и живет на проценты. Однако есть и те, кто пользуется рентой: передает свою недвижимость в собственность в обмен на гарантированное материальное обеспечение. 

Особого внимания заслуживает земельная рента. Разбираемся с данным понятием в материале.

что такое рента
Рентное соглашение предполагает смену собственника земли в обмен на обязательные платежи в пользу прежнего собственника

Понятие ренты

Понятие «рента» предстает в разных значениях. Так называют пассивные поступления, к примеру, с ценных бумаг или недвижимости. Также есть и другие значения термина.

  • Ресурсная предполагает зависимость государства от поступлений с добычи полезных ископаемых.
  • Правоотношения, в которых актив переходит от одного лица к другому в обмен на обязательные выплаты.

Выделение земельной ренты как самостоятельной категории – условное. Оно связано лишь с тем, что передаваемым объектом выступает земельный участок. Это доход, уплачиваемый в обмен на получение собственности на землю.

Формы земельной ренты

Форма предполагает тот или иной характер взаимоотношений между плательщиком и получателем земельной ренты. Выделяют абсолютную, монопольную и дифференциальную. 

Абсолютная

Абсолютная рента предполагает выплаты независимо от уровня использования участка, а также плодородности земли. Плательщику нужно зарабатывать с участка столько, сколько хватит для покрытия обязательных платежей.

Монопольная

Данный формат возникает, если на участке выращивают уникальные культуры или добывают полезные ископаемые, продать которые можно по нерыночной цене. Условия договора здесь привязывают к итоговой стоимости.

Дифференциальная

Дифференциальная предполагает, что размер платежей зависит не только от площади и расположения участка, но и от дополнительных затрат, которые влияют на итоговый размер прибыли.

Рента предполагает ежемесячные выплаты в обмен на передачу права собственности на ваш актив. Часто ее оформляют из-за нехватки средств на текущие расходы. Однако с вещью можно не расставаться, а начать экономить грамотно с помощью карты «Халва». Подайте заявку онлайн и оформляйте беспроцентную рассрочку, получайте кешбэк и процент на остаток. 

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 7% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Факторы земельной ренты

Факторы влияют на итоговый размер. Среди них выделяют:

  • климатические условия (почва, осадки и проч.);
  • степень плодородности земли;
  • локация (насколько далеко или близко расположена земля к месту сбыта продукции. Также, к примеру, ценность расположения может повышаться за счет приближенности водоемов).

Необходимо отметить, что обязательства могут исполняться в нескольких формах:

  • денежная – выплаты и периодичность определяются договором;
  • натуральная – выплачивается продукцией;
  • отработочная – встречно выполняют работы или оказывают услуги.

Виды ренты

Законом предусмотрено несколько категорий.

  • Постоянная.

Предполагает уплату платежей на бессрочной основе. Может передаваться по наследству физическим лицам, а также при реорганизации юридического лица. Получатели — те, кто передает землю — физические лица или НКО.

В экономическом смысле использование конструкции уместно, если потенциальная доходность объекта недвижимости, то есть земли, выше, чем платежи по договору.

Остановить рентные платежи можно, если плательщик примет решение ее выкупить и согласует цену.

виды ренты
Среди видов ренты выделяют бессрочную, а также пожизненную. Последняя включает также пожизненное содержание с иждивением
  • Пожизненная.

Ограничена сроком жизни получателя, передавшего имущество. Учитывая данное обстоятельство, точную сумму выплат по ренте определить невозможно. Поэтому плательщик сталкивается с риском получить убыток от такого приобретения. 

Учитывая, что период платежей ограничен сроком жизни гражданина, очевидно, что пожизненная форма не предполагает наследования.

  • Пожизненное содержание с иждивением.

Предполагает не только периодические платежи до конца жизни, но и обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, лечении и уходе за гражданином. В рамках данных выплат законодательство предусматривает даже оплату ритуальных услуг при погребении гражданина.

Пожизненное содержание с иждивением часто реализуется так, что получатель остается на своем участке или в квартире. Поэтому эффективное полезное использование имущества при жизни рентополучателя невозможно. Но выгода заключается в цене объекта. После смерти ее можно будет выгодно продать.

Отличие от аренды и купли-продажи

Купля-продажа предполагает переход права собственности на земельный участок или иную недвижимость в обмен за денежную плату от нового собственника. Точная цена соглашения определена, чего нельзя сказать о договоре ренты, стоимость которого зависит от момента выкупа или момента смерти прежнего собственника.

Также разница заключается в форме сделки: договор предполагает удостоверение у нотариуса, тогда как сделку купли-продажи не обязательно удостоверять. Переход права собственности на недвижимость по ренте требует регистрации, аналогично купле-продаже — это сходство данных сделок.

Сделки по купле-продаже более привычны рядовым гражданам, особенно для крупных покупок вроде квартиры. Часто их оформляют с помощью кредитных средств. В Совкомбанке можно оформить ипотеку на привлекательных условиях. Рассчитайте платежи на калькуляторе, выберете оптимальную программу и оставьте заявку на сайте банка. 

отличия ренты от других договоров
От купли-продажи рента отличается отсутствием фиксированной стоимости договора и длящимся характером правоотношений

Аренда — обязательственные отношения. Она предполагает владение и пользование участком, но не распоряжение им. Также соглашения по аренде носят срочный характер, тогда как рента прекращается с наступлением события, которое может случиться в любой момент. 

Из общих черт можно выделить то, что есть регулярные платежи: рента или арендная плата. Также отметим, что ее получают граждане и некоммерческие организации, тогда как по аренде нет ограничений среди сторон соглашения.

Договор ренты

Договор содержит следующие существенные условия:

  • Стороны.

Плательщик ренты — физическое или юридическое лицо, может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. По пожизненной ренте или пожизненному содержанию с иждивением — только физическое лицо, по постоянной — физическое лицо или НКО.

  • Предмет

Может выступать не только земельный участок, но и иное имущество, включая денежные средства, ценные бумаги и иные активы. Главное, чтобы предмет был индивидуально определен. 

В случае с участком должны быть описаны его площадь, кадастровый номер, местоположение, целевое назначение использования, например, земли населенных пунктов.

Ограничение по предмету в соглашении о пожизненном содержании с иждивением. Здесь предметом выступает строго недвижимое имущество.

  • Обеспечение обязательств. 

Если передается недвижимость, то в силу ст. 587 ГК РФ у рентополучателя появляется право залога на эту недвижимость. Это означает обременение, когда рентополучатель не может в полной мере распоряжаться полученным имуществом без согласия плательщика. 

Кроме того, залог предполагает право требования земельного участка или иного объекта в том случае, если рентоплательщик нарушает свои обязательства.

К примеру, Георгий Иванович заключил договор пожизненной ренты и передал землю Алексею. Алексей обязался вносить платежи по 50 000 рублей ежемесячно. Если Алексей пропустил два платежа, то Георгий Иванович, согласно условиям соглашения, может потребовать землю назад. 

При передаче другого имущества плательщик ренты должен обеспечить исполнение обязательств поручительством, неустойкой, страхованием.

Помните о необходимости удостоверить соглашение у нотариуса, иначе оно будет признано недействительным.

Уместно детализировать в договоре ренты ее стоимость, порядок уплаты платежей, порядок выкупа, условия для одностороннего отказа от сделки, условия о конфиденциальности, права, обязанности, обстоятельствах непреодолимой силы и проч.

Риски договора

Договор ренты, поскольку его срок определяется наступлением или не наступлением события, — рисковый или алеаторный. К этой же группе соглашений, к примеру, относятся обязательства из игр и пари. 

Среди основных рисков стоит выделить:

  • Несоблюдение формы. 

Если нотариальная форма не была соблюдена или не было государственной регистрации перехода права собственности, то сделку признают недействительной. Стороны вернутся в первоначальное положение: то есть отдадут все, что передали по сделке. Только не факт, что у рентополучателя будут эти деньги.

  • Претензии родственников

У рентополучателя могут быть наследники. Они не заинтересованы в том, чтобы его участок уходил третьему лицу, пусть и под выплаты ренты. Поэтому стоит ждать признания этой сделки недействительной. Если перед вами пожилой человек, и такой риск возможен, то запросите справку из психоневрологического диспансера, полученного незадолго до сделки.

  • Расторжение договора. 

Плательщику нужно письменно (чеки, расписки, квитанции) фиксировать факт выполнения обязанностей. Иначе есть риск, что получатель ренты обратится в суд с целью расторгнуть соглашение из-за нарушений его условий плательщиком.

  • Снижение привлекательности земли.

Стоимость земли не всегда идет в гору, она снижается в силу экономических потрясений: кризисов, военных конфликтов и т.д. Поэтому сделка для рентоплательщика станет нецелесообразной.

  • Неопределенность по срокам и сумме.

В теории платежи в пользу прежнего собственника могут превысить стоимость недвижимости. Также в теории плательщик может прожить меньше рентополучателя. Тогда его обязательства переходят наследнику. 

риски по договору ренты
Среди рисков по рентному соглашению: снижение цены земли, признание сделки недействительной или расторжение договора, неопределенность по сумме и срокам

Как оформить земельную ренту

  • Выбрать вид.
  • Согласовать условия сделки, включая размер и вид платежей, порядок расторжения соглашения.
  • Обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Если это недвижимость, то действие происходит по месту ее нахождения. Нотариус не только удостоверит договор, но и проверит стороны сделки (удостоверение личности, дееспособность), а также разъяснит смысл договора, зачитает его содержание. При удостоверении делается соответствующая надпись нотариуса.
  • Далее следует этап оформления смены собственника. Для этого нотариус обращается в Росреестр с электронным заявлением. 

Земельная рента — это действенный механизм, используемый в экономике, особенно для тех, кто хочет быстро стать собственником недвижимости. Однако не стоит забывать о рисках. 

Соблюдайте форму сделки и максимально подробно фиксируйте факт выполнения обязательств по нему, тогда у вас появится шанс заработать на рентных отношениях.

Артур Сафин
Артур Сафин
Пишу о финансах, экономике и инвестициях. Надеюсь, вместе мы покажем результаты уровня Уоррена Баффета.
Баннер