Как купить квартиру в новостройке дешевле

• Льготные программы
• Скидки от компании-застройщика 
• Черная пятница 
• Ликвид или неликвид
• Квартиры с обременением
• Квартиры из банковских залогов 
• Вывод

Я никогда не умела торговаться, искать способы снизить стоимость покупок. Стеснялась, считала, что это не комильфо, поэтому частенько отдавала крупные суммы скрипя зубами.

Но в прошлом году решилась на покупку студии в новостройке, а финансы... Нет, не пели романсы. Но и развернуться возможности не было. Тогда я начала искать способы сбить стоимость квартиры.

Льготные программы

Первое, что пришло на ум, — это льготная ипотека.

• Для IT

Государство поддерживает светлые головы, готовые внести существенный вклад в развитие IT-индустрии, поэтому банки предлагают пониженную процентную ставку по ипотечному кредиту — до 5%.

Но есть свои нюансы, связанные с несколькими факторами:

• ежемесячный доход. Банки устанавливают базовый минимум в зависимости от численности города. Чем больше город, тем выше должна быть зарплата. Например, москвичи должны получать не менее 150 000 рублей, жители мегаполисов с численностью от 1 млн — от 120, а остальным «разрешается»  иметь доход в 70 000;
• возраст. Возрастной диапазон довольно широк — от совершеннолетия до 50 лет;
• место работы. Необходимо работать в аккредитованных IT-компаниях. Если вы уйдете с работы в течение 5 лет с момента оформления ипотеки и не устроитесь в другую IT-компанию, проценты вырастут.

• Семейная ипотека 

Предлагает деньги семьям с детьми до 6% в год. Отличный шанс купить квартиру недорого. 

Банки дают «бонусы» родителям двоих детей до 18 лет, семьям, которые стали или станут родителями с 1.01.2018 и 31.12.2023, гражданам, которые стали родителями детей с инвалидностью до 2023 года.

• Сельская ипотека 

Дает добро на ставку до 3% годовых. Но жилье или участок под строительство дома нужно брать в сельской местности. Есть и свои нюансы. Например, программа не действует на территории Москвы, МО и Санкт-Петербурга. Еще лучше не затягивать строительство дома дольше 24 месяцев, иначе процентная ставка может вырасти.

• Дальневосточная ипотека

Можно взять ипотеку на Дальнем Востоке всего лишь под 2% годовых. Для этого придется переехать в дальневосточные регионы — Сахалин, Забайкалье, Камчатку. 

Обратите внимание на региональные программы государственной поддержки. Получить бонусы могут не только жители ДФО, но и других областей.

• Ипотека на новостройки

Когда я читала все это, только грустно вздыхала: детей нет, программистом так и не стала, на Дальний Восток и в село не хочу. Но есть еще ипотека на новостройки — до 8% годовых до 1.07.2024 года. 

По этой программе можно купить жилье только у застройщика, на вторичное жилье условия не распространяются. Это может быть:

• готовое жилье;
• квартира в строящемся доме;
• дом с землей;
• участок под возведение дома;
• строительство дома — своими силами или через подрядчиков.

Но меня смущал первоначальный взнос от 15%.

Студия, которую я себе присмотрела, стоила 4 млн. 15% от этой суммы составили 600 000 рублей. Плюс расходы на риелтора и ремонт — такой круглой суммы у меня, к сожалению, не было.

Я дальше узнавала информацию. Мне предлагали оформить квартиру через материнский капитал. Но — увы! — нет детей — нет маткапитала. 450 000 рублей для поддержки многодетных семей — тоже не для меня.

Скидки от компании-застройщика

Застройщики предлагают самую разнообразную систему скидок и заманчивых предложений. Однако не всегда делается скидка на фактическую стоимость квартиры. 

В процессе поиска я часто сталкивалась с предложением трейд-ин, то есть сначала вы продаете свою квартиру застройщику по весьма сходной цене, потом у него же покупаете желаемый вариант. 

Это очень удобно для тех, кто меняет одно жилье на другое, например, расширяется. Друзья продали однокомнатную квартиру по трейд-ин в Подмосковье и купили двушку В Москве. 

Да, вы можете продать жилье самостоятельно за большие деньги. Но есть и сложности:  время, потраченное на продажу, услуги риелтора, финансовые и юридические риски во время покупки квартиры и оформление документации. 

В мои планы не входило продавать квартиру, в которой живу. Я хотела купить студию в качестве вложения, чтобы впоследствии сдавать и «отбивать» ипотеку.

Предложение, которое меня заинтересовало — обмен движимого имущества на недвижимое. Ты сдаешь автомобиль партнеру застройщика и получаешь деньги на приобретение квартиры. 

Часто застройщик предлагает дополнительные «бонусы» в виде парковки, кладовки. Например, берешь трешку в новостройке, а парковочное место получаешь бесплатно.

Еще я видела выгодные предложения по корпоративным программам, то есть давали скидку сотрудникам.

Или бонусное начисление за оплату полной стоимости жилья.

Кто ищет, тот всегда найдет. Были скидочные программы на новостройки от 150 до 500 тысяч рублей в зависимости от застройщика. Также были предложения скидки «10 тысяч с квадратного метра» и «до 25% на квартиры в новом доме».

Как бы там ни было, всегда держите ухо востро и следите за тем, чтобы скидки действительно были выгодны:

• сравните стоимость квартиры у конкретной компании, предлагающей бонусную программу, с остальными;
• обратите внимание на дополнительные факторы: район, материалы застройки, наличие или отсутствие отделки;
• прочитайте требования к покупателю для получения скидки: нет ли там дополнительных условий, под которые вы не подходите.

В целом скидки от застройщика реальны, так как компания тоже хочет быстрее продать квартиры. Внимательно следите за акциями и будьте бдительны при оформлении.

Мнением делится Светлана Макарова, руководитель агентства недвижимости ООО «Горизонт».

Никогда не покупайте новостройку в течение первых месяцев года, так как застройщики еще не сформировали план продаж на новый год и выставляют жилье по старым программам, как правило, не самым выгодным для покупателя. 

Часто девелоперы делают скидку после новогодних праздников. Ближе к марту появляются новые субсидированные ставки. Также Центробанк вносит новшества в законопроекты и вводит льготы для тех, кто берет новостройки в ипотеку.

Сезонность играет значительную роль в покупке жилья. Цены растут весной, идут на спад летом, осенью снова тянутся вверх и выравниваются к зиме. Хорошее время для покупки недорогой квартиры — июнь-июль. Из-за летнего затишья девелоперы снижают цены. Также есть шанс «урвать» квартиру со скидкой в ноябре: после «горячего периода» осенью покупательский спрос идет на спад, а вместе с ним и цены.

Но не упускайте из внимания один факт: высокие цены — широкий выбор. Во время ценового затишья на рынке недвижимости и ассортимент невелик.

Черная пятница

Когда мне сказали о возможности купить недвижимость в день глобальной распродажи, я сильно удивилась. Покупка техники и одежды по Black Friday уже прочно вошли в обиход. Однако о распродаже жилья я еще не слышала.

Оказалось, что день тотальных скидок каждая компания может устраивать самостоятельно. Часто это мероприятие приурочивают к праздникам — Новому году, например, но может быть и рандомная дата. 

Отслеживать распродажу на сайте конкретного застройщика непросто. Но иногда покупатель хочет приобрести жилье у определенной компании: много свободного времени — можете попробовать. 

Будет сложно тем, кто берет жилье в ипотеку. Ипотечный сертификат имеет срок действия, не всегда можно подгадать под «аттракцион невиданной щедрости» того или иного застройщика.

Но с недавнего времени вошли в моду тотальные распродажи на всем рынке недвижимости. В 2022 году объединились застройщики Москвы, МО, Свердловской области и Екатеринбурга.

В прошлом году Черная пятница прошла с 22 по 24 июля. Летом на рынке недвижимости бывает затишье, поэтому глобальная распродажа выгодна как покупателям, так и девелоперам.

Как это работает? За несколько дней до распродажи вы получаете доступ к фонду и изучаете жилье: квартиры, парковочные места, апартаменты и оформляете информирование о скидках. Когда наступит день икс, вы увидите новые цены и сможете забронировать нужный лот.

Через сутки доступ откроется для всех желающих.

Вы можете приобрести жилье не только наличными, но и в счет ипотеки. Только ипотека на момент распродажи должна быть уже у вас на руках.

Ликвид или неликвид

Сыграйте на суеверности граждан — купите квартиру на 13 этаже. Удивительно, но они уходят в последнюю очередь. Также тяжело продается недвижимость на первом и последнем этажах, вблизи лифтов, с окнами на угол дома, над магазинами и нежилыми помещениями. 

Я ни при каких условиях не куплю квартиру на первом этаже: низко, большая проходимость людей, есть опасность получить дополнительные неприятности от подвала. Но с радостью рассмотрю последний этаж: люблю высоту и тишину. 

Отсутствие соседей сверху — бонус, за который покупатели должны доплачивать, а девелоперы снижают стоимость.

Моя сестра в декабре 2017 года купила однокомнатную квартиру на последнем девятом этаже за 2 150 000 рублей. Аналогичная квартира продавалась в соседнем подъезде на втором этаже за 2 300 000.

Безусловным плюсом этой квартиры является хорошая шумоизоляция: основной поток людей приходится на нижние и средние этажи. 

Две недели назад произошел засор канализационных люков во дворе. В течение десяти дней коммунальные службы устраняли проблему. На первом этаже люди задыхались. А вот на девятом был свежий воздух. Существенный минус: поломка лифта оборачивается проблемами. 

Тут каждый выбирает по своим приоритетам.

Квартиры с обременением

Это «проблемное» жилье, которое продается дешевле рыночной стоимости. Нюансы могут быть разными. 

В 2013 году я продала двухкомнатную квартиру в отличном месте со скидкой. Загвоздка была в документах. Раньше квартира принадлежала двум хозяевам, то есть была коммуналкой. Мы выкупили ее по частям. Одной частью владела мама, второй — я. 

До продажи мы объединили комнаты, решили все юридические нюансы, но документы еще не подоспели. Когда нашлись покупатели, мы решили «заманить» их скидкой.

Подруга продавала квартиру с непогашенной ипотекой. Будущий покупатель отдал ей 300 000 с нотариальным оформлением, она закрыла долг. Пришлось подождать, пока снимут обременение. Затем уже оформили жилье по закону.

Я стараюсь избегать сложных и «мутных» схем. Например, когда мне предложили купить квартиру с идеальным местоположением и ремонтом с существенной скидкой, отказалась. 

Был один нюанс: в договоре купли-продажи нужно указать цену, вдвое ниже рыночной. Я не люблю обманывать. Плюс это могло обернуться крупными проблемами. Например, если прежний хозяин решит в течение отведенного законом времени «отыграть назад», он имеет право вернуть только указанную в договоре стоимость.

По этой же причине я отказалась покупать квартиру с прописанными жильцами. По закону их можно выселить через суд, только укажите в договоре купли-продажи условия их выписки после вступления в право собственности.

Однако такое не «прокатит» с несовершеннолетними детьми, недееспособными гражданами или людьми с инвалидностью, с жильцами, которые в свое время отказались от приватизации и т. д. 

Но такие схемы подходят только под вторичное жилье.

Квартиры из банковских залогов

Еще один способ купить жилье по бросовой цене — выбрать из банковских залогов. Банки реализуют жилье неплательщиков двумя способами:

• с открытых торгов. На аукционе жилье выставляется либо по нижней планке стоимости на рынке, либо чуть ниже. Но в процессе торгов цена может существенно вырасти.
• на банковских площадках. Здесь вы можете выбрать жилье на 10-15% дешевле рынка. В отдельных случаях скидки могут быть еще выше. На портале Дом.РФ вы найдете множество вариантов новостроек или вторичного жилья. Но имейте в виду, что лучшие предложения часто уходят с молотка. Поиск такого жилья требует немало времени и усилий. Необходимо постоянно находиться в поиске: просматривать площадки с лотами, тщательно подбирать подходящий для себя вариант.

Часто на аукционах реализуют не сами квартиры, а право требования по договору долевого участия. Это происходит в том случае, когда человек купил жилье в строящемся доме, но ипотека оказалась ему не под силу. 

Застройщик размещает на сайте ГИС Торги. Сделки проводятся на основании ст. 77.2 №102-ФЗ.

Покупками квартир с торгов занимаются брокерские компании. Если вы новичок в этом вопросе, лучше обратиться за помощью к специалистам.

Вывод

У меня был выбор купить студию 30 кв. м за 4 000 000 рублей в динамичном районе города с развитой инфраструктурой или же за 2 500 000 на окраине на пятом этаже. Я выбрала второй вариант по нескольким причинам:

• ограниченность в финансах. 15% от 2 500 000 составляют 375 тысяч, от 4 000 000 — 600 тысяч;
• одно жилье недалеко от метро у меня уже есть. Студию я буду сдавать. У меня удаленная работа. Даже если решу поселиться в новой квартире, проблем не будет;
• самый высокий пятый этаж в малоэтажном доме для меня только плюс.

Еще один совет: просите — и вам уступят. В разговоре с менеджером я делала акцент на удаленности дома, самом высоком этаже и минимальной первоначалке. Он попросил время поговорить с руководством и — ура! — мне скинули 100 000.

А ипотека на новостройку с процентной ставкой до 8% обошлась в 20 000 в течение 15 лет.

Рынок жилья пестрит множеством предложений. Вы можете выбрать подходящий вариант и попробовать получить скидку. Если суммировать скидку с выгодной ипотечной программой, получится круглая сумма.

В любом случае дерзайте, а квартира уже ждет вас!

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.