В статье мы поговорим о продаже долей, которые числятся в общей долевой собственности. Помимо общей информации рассмотрим частные случаи, к примеру, можно ли продать долю в однокомнатной квартире. Разобраться во всех тонкостях помогла Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр».
Специфика сделки
Долевая собственность — это форма собственности, при которой несколько лиц владеют имуществом в определенных долях. К примеру, в семье из пяти человек, если квартира разделена поровну, у каждого члена будет ⅕ часть жилья в собственности.
Распоряжаясь своей частью площади, владелец может ее продать, подарить, завещать. Также он вправе купить долю и тем самым расширить площадь своих владений.
«Спецификой продажи доли в квартире является требование об уведомлении всех остальных сособственников. И это первое, что должен сделать продавец, прежде чем начать искать покупателей. Собственники имеют преимущественное право на выкуп реализуемой доли. Если она им не нужна, они должны оформить отказ от преимущественного права на покупку. Делается это у нотариуса», — рассказывает Юлия Усачева.
Если продавец состоит в браке или доля приобреталась, когда он был в браке, то нужно оформить согласие супруга(и) на продажу. Документ оформляют у нотариуса.
В качестве исключения представим ситуацию, когда долю в квартире приобрели путем дарения, приватизации или унаследовали, — тогда согласие супруга(и) не предоставляется, объясняет эксперт.
Когда срочно требуются деньги, может возникнуть идея о продаже недвижимости. Но есть более удобная альтернатива:например, в Совкомбанке можно быстро и без лишних документов оформить кредит: деньги зачислят на карту.
Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.
Подводные камни
Основной сложностью может стать получение от собственников отказа от преимущественного права, предупреждает Юлия Усачева. Например, если с ними нет контакта или собственники отказываются предоставлять отказ, но при этом и не хотят выкупать реализуемую долю.
В таком случае нотариус направляет письменное уведомление обладателям долей о праве преимущественного выкупа. Если в течение месяца ответа не последует, то нотариус оформляет отказ автоматически, поясняет специалист.
В уведомлении, которое направляется собственникам, прописывают сумму, за которую продавец готов реализовать свою долю.
«Нужно иметь в виду, что, даже после получения отказов от обладателей других долейпродавец не может продать сторонним покупателям свою долю по более низкой стоимости. Иначе собственники могут оспорить сделку», — подчеркивает Юлия Усачева.
Часты ситуации, когда уже при найденном покупателе один или несколько собственников неожиданно изъявляют желание приобрести реализуемую долю.
Если реализуемая доля принадлежит ребенку, то на продажу нужно получить разрешение органов опеки. Без этого документа процесс будет считаться незаконным.
Если на квартиру оформлена ипотека, то перед продажей доли рекомендуется сначала погасить долг. Либо по договоренности с банком и покупателем передать долг новому собственнику.
Как продать долю в квартире второму собственнику?
Продажа доли в квартире другому собственнику — один из вариантов. Особенность такой сделки в том, что никакие уведомления о предстоящей продаже направлять не нужно, объясняет Юлия Усачева.
Оба владельца идут к нотариусу с документами и оформляют договор купли-продажи. При необходимости берут согласие супруга(и) продавца о том, что он (она) не против сделки.
Ответ на вопрос, как продать долю в квартире второму собственнику, аналогичный. К примеру, собственники — брат и сестра, проживающие в квартире, доставшейся от родителей — приняли желание разъехаться. Тогда один из наследников может стать единоличным владельцем квартиры, как только он выкупит долю у своего родственника.
А как быть в случае, когда хочется продать долю в однокомнатной квартире, можно ли это сделать?
Юлия Усачева поясняет, что продать долю в «однушке» возможно, но она должна быть площадью не менее 6 кв. м. Но так как это микродоля, по факту трудно вселиться на такие квадратные метры, предупреждает эксперт.
Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке
Большинство банков стараются не связываться с долевым кредитованием: доля в квартире — низколиквидный актив.
«Банки почти не одобряют ипотечные сделки на покупку доли в квартире, поэтому продавцу придется реализовывать свою часть только за наличные, что сужает круг покупателей», — делится наблюдениями из практики Юлия Усачева.
Однако часто бывают ситуации, когда заемщику, который проживает в квартире, не хватает денег, чтобы выкупить ее последнюю долю.
На такой случай Совкомбанк в июле 2023 года запустил программу: выкуп в ипотеку последней доли в квартире на вторичке.
Кто может принять участие в программе?
- Собственник долей и покупатель оставшейся доли.
- Супруги, владеющие текущей долей в общей совместной собственности.
На каких условиях выдают кредит?
- На условиях ипотеки на покупку недвижимости на «вторичке».
- Материнский капитал в качестве первого взноса не подходит.
- Доле НЕ присвоен отдельный кадастровый номер.
- Предоставляется полный пакет документов, включающий также отчет об оценке с указанием стоимости квартиры и доли к выкупу.
Подробнее об условиях получения ипотеки можно узнать у специалистов Совкомбанка.
Если вы задумались о покупке квартиры, и при этом нужна финансовая поддержка от государства, воспользуйтесь специальной программой. Она действует на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Подготавливаем документы
Итак, подготовка документов к сделке начинается с того, что вы уведомляете о своем решении всех совладельцев квартиры и указываете цену доли. Сначала сделайте это устно, затем — пошлите уведомления каждому совладельцу.
Если продаваемая часть принадлежит несовершеннолетнему, получите согласие от органов опеки на продажу доли.
Определитесь с подходящим нотариусом, так как сделка в любом случае будет проводиться через него. Выясните у эксперта все интересующие вас моменты.
Приступайте к поиску клиентов: сделать это можно с помощью риэлтора или самостоятельно, разместив объявление в Интернете.
Заключаем договор
Чистоту сделки гарантирует нотариус, поэтому у продавца нет необходимости глубоко вникать во все тонкости. Но для собственного спокойствия можно проверить, что в договоре купли-продажи отражены:
- предмет договора;
- цена, равная той, которая была указана в уведомлении;
- порядок оплаты;
- есть ли обременение на квартире (к примеру, долги по коммунальным платежам или прописан несовершеннолетний);
- основания, по каким продавец владеет долей.
Нотариус должен подписать договор и поставить печать. Без этого Росреестр может не зарегистрировать права перехода собственности.
Регистрация в Росреестре
Переход права собственности регистрируют в Росреестре, точнее — в территориальном подразделении. Определить его можно по адресу квартиры.
После подписания договора нотариус сам отправит документ на регистрацию в Росреестр, после чего стороны получат выписку ЕГРН о переходе права.
Доля в натуре
Если вы — участник долевой собственности, то имеете право выделить свою часть из совместного имущества. Это называется «выделить долю в натуре». Тем самым доля становится отдельным объектом недвижимости, которая не касается остальных собственников.
Сделать это можно либо тогда, когда все собственники согласны с таким решением, либо — через суд.
«Если реализуемая доля выделена в натуре, то есть, например, продается отдельная комната в квартире, то с пользованием проблем не должно возникнуть. Собственники могут через местный муниципалитет преобразовать квартиру в коммунальную, и тогда каждый будет владеть своей комнатой, а кухня, ванная, прихожая будут помещениями общего пользования.
Если долю в натуре выделить технически невозможно (например, она является однокомнатной), порядок пользования жильем собственники определяют сообща либо через суд», — объясняет Юлия Усачева.
Когда выделить часть невозможно, не нарушая целостность квартиры, собственник может рассчитывать на денежную компенсацию со стороны других владельцев долей. Обычно сумма равняется стоимости доли. После получения денег собственник перестает быть совладельцем имущества.
