Баннер
Ипотека

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Нейросеть Совкомбанка
/ 20 октября 10:05
8 мин.
Текст изменился / 28 ноября 2022

Ипотека – стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.

Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Разбираемся, как не прогадать с ипотекой

Ипотека – это стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика. 

Если вы нарушите договоренности и перестанете оплачивать долг, то квартиру (дом или дачу) могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.

Немного теории: за что вы будете платить

В ежемесячный платеж включены две суммы:

  • часть основного долга (кредитное тело),
  • процентные начисления.

Соотношение этих составляющих внутри каждого платежа может быть различным и зависит от схемы погашения, которую использует банк. Применяется один из двух подходов: аннуитетный график выплат и дифференцированный. Большинство банков использует первый – его мы и рассмотрим.

При аннуитетном графике размер платежа зафиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. Проценты начисляются только на остаток долга. Значит, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи становятся меньше. 

Найти деньги на досрочное погашение можно, например, задействовав материнский капитал или доход от продажи старой недвижимости.

как рассчитать платеж по ипотеке формула
На первичное жилье действуют более выгодные условия ипотечного кредитования

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Выберите: новостройка или вторичное жилье

Условия ипотеки зависят от вида жилья, которое вы покупаете.

Плюсы первичного жилья

Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним шире. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.

Современные застройщики предлагают жилье по самым современным стандартам с богатым выбором планировок. Кроме того, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.

Недостатки первичного жилья

  • Заселение происходит не сразу,
  • застройщик может сдвигать сроки сдачи,
  • придется самостоятельно сделать ремонт,
  • часто жилье предлагается в новом неблагоустроенном районе без развитой инфраструктуры.

Преимущества вторичного жилья

Вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Можно расспросить жильцов или уточнить в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.

В готовой квартире можно не делать ремонт и заселиться сразу после получения ключей. Это позволит сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.

Минусы вторички

  • Более высокая стоимость.
  • Устаревшие коммуникации.
  • Опасность получить «кота в мешке» в виде скрытого обременения или неожиданно нагрянувших законных наследников.
ипотечный калькулятор
Если рассчитать все грамотно, то поводов для печали не будет вовсе

Оцените свою платежеспособность

Главный вопрос тех, кто сомневается, стоит ли брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра: 

  • размер ваших доходов,
  • стабильность.

Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что в 2021 году для комфортной выплаты ипотеки средний доход семьи должен был составлять 90,2 тысячи рублей.

Ориентируйтесь на свои потребности и возможности. После оплаты долга у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов, покупку продуктов и товаров повседневного спроса, обучение детей и помощь родителям, обслуживание автомобиля. 

Желательно, чтобы ипотечный платеж не превышал 50% доходов. Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении заявки. 

Определите размер первоначального взноса

Оформить ипотеку совсем без сбережений вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно внести хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.

Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше берете в долг у банка, тем меньше переплачиваете. Следовательно, чем больше взнос, тем выгоднее будет ипотека.

как рассчитать ипотеку самостоятельно с первоначальным взносом
Какое чувство вы испытываете, впервые шагнув в свое новое жилье?

Определитесь со сроком кредитования

Особенности краткосрочной ипотеки:

  • меньше переплата,
  • выше ежемесячные платежи.

Если вы можете себе позволить ежемесячно вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если нет – лучше выберите долгосрочную программу. При этом переплата будет больше, зато нагрузка на семейный бюджет станет ниже.

Учитывайте дополнительные расходы

Не забудьте про ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие, закрепленное в российском законодательстве.

Не стоит считать страховку пустой тратой денег. В случае большой неприятности (пожара, стихийного бедствия или потери прав собственности на жилье) заемщик хотя бы не останется в долгу перед кредитором.

Есть и необязательные платежи:

  • страхование жизни и здоровья заемщика;
  • страхование имущества;
  • сервис «Электронная регистрация» – упрощенная подача документов в Росреестр для регистрации залога;
  • услуга Совкомбанка для снижения процентной ставки, программа «Гарантия отличной ставки» – снижение ипотечной ставки и кешбэк для заемщика.

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Олег решил приобрести в ипотеку квартиру-«двушку» вторичного фонда улучшенной планировки. Стоимость жилья, которую предлагает продавец и которую подтвердил оценщик, – 7,5 млн рублей. Олег изучил район и особенности пятилетнего дома и пришел к выводу, что предложение соответствует его запросам.

В семье только что родился второй ребенок; пара получила маткапитал в размере 693,1 тысячи рублей. По условиям тарифа первоначальный взнос не может быть ниже 20% от цены, то есть 1,5 млн рублей. А значит, из своего кармана Олегу придется сразу заплатить:

  • 810 000 рублей – на первоначальный взнос,
  • 5000 рублей – за страхование,
  • 25 000 рублей – за остальные сопутствующие расходы (госпошлину, услуги оценщика и т.п.).

Итого 840 тысяч рублей. Собственные накопления Олега – 3,5 тысяч рублей. Берем калькулятор и вычисляем размер ипотечного кредита:

7 500 000 + 30 000 – 3 500 000 – 693 100 = 3336,9 рублей.

Процентная ставка банка – 9% годовых, срок кредита – 15 лет (180 мес.), график – аннуитетный. Формулу расчета можно взять здесь

Месячная процентная ставка составит 9% / 12 / 100% = 0,0075

Определяем размер ежемесячного платежа (ЕП) самостоятельно. Для этого понадобится инженерный калькулятор (можно найти онлайн).

ЕП = 3 336 900 (руб.) * 0,0075 * (1 + 0,0075)180 / ((1 + 0,0075)180 – 1) = 34 171 руб.

А можно поступить гораздо проще – воспользоваться ипотечным калькулятором.

Хотите узнавать о новых публикациях, не заходя на сайт?

Подписывайтесь на анонсы в телеграме
banner image
Баннер