Баннер
Ипотека

Как узнать, подходит ли дом под ипотеку

Анастасия Уминская
/ 11 ноября 08:00
10 мин.
Текст изменился / 25 ноября 2022

Как узнать заранее, подходит ли дом под ипотеку: обзор основных требований банков и ипотечных программ для покупки загородной недвижимости.

Подходит ли дом под ипотеку
Загородная недвижимость все популярнее у россиян, но ипотечные программы часто ставят палки в колеса мечте

Согласно опросам ВЦИОМ, 70% россиян хотели бы жить в частном доме. Некоторое время назад власти РФ запустили программу льготной ипотеки на загородное жилье. Число выданных кредитов растет, а спрос на частные дома в начале 2022 года увеличился на четверть.

В условиях возросшей популярности загородного жилья и продавцов, и покупателей волнует один вопрос: подходит ли дом под ипотеку.

Большинство квартир в России относятся к типовому жилью, а значит, критерии его оценки унифицированы. В частном домостроительстве больше нюансов. Мы расскажем, какие требования предъявляют банки к загородной недвижимости, на какие дома можно получить ипотечный заем, а на какие нет.

Общие правила

Когда заемщик берет ипотеку, объект недвижимости становится залогом. Это главная причина, почему проценты по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам. 

У банка есть гарантия: если что-то пойдет не так и заемщик не сможет платить, то залог можно продать и вернуть деньги.

При оформлении ипотеки банк тщательно проверяет и самого заявителя, и объект недвижимости. Чем надежнее они выглядят, тем лучше условия. 

Что такое залоговый кредит, какие они бывают и в чем их преимущества

Почему некоторые квартиры не подходят под ипотеку? Потому что их будет трудно или невозможно продать. Главное правило любого банка – не брать в залог неликвидную недвижимость.

К сделкам привлекают оценщиков, которые проверяют объект недвижимости, определяют износ, сравнивают с аналогами и объявляют рыночную стоимость.

Спрос на загородную недвижимость заметно вырос, но еще не догнал квартиры по популярности.

Ликвидность частного дома почти всегда ниже, чем у квартиры. У каждого банка свои требования к домам под ипотеку, но ликвидность – общий принцип для всех: чем проще продать и легче объективно оценить недвижимость, тем больше шансов, что ипотеку одобрят.

Идеальный объект для банка – загородная «первичка». Это дома в коттеджных поселках, которые продает юридическое лицо –  застройщик или подрядчик. 

Если в собственности у вас уже есть недвижимость, может быть удобнее взять кредит под залог и построить загородный дом на своих условиях.

Ищете альтернативу? Кредит под залог недвижимости – удобный способ быстро получить деньги. Сумма от 200 тысяч до 30 млн на срок до 15 лет и возможность снизить переплату по процентам. 

Во всех остальных случаях оценивают характеристики дома, участка и документы. Нужно учитывать, что и у банков, и у отдельных ипотечных программ есть свои требования и особенности. О них мы расскажем ниже.

Какой дом можно купить в ипотеку

почему дом не подходит под ипотеку
Банки настороженно относятся к старым и деревянным домам, а также отсутствию коммуникаций
  • Возраст. Чем старше дом, тем выше вероятность получить отказ. Износ здания не должен превышать 50%, а иногда и 40%. На практике дома, построенные более 50 лет назад, редко одобряют. Строение не должно быть признано ветхим или аварийным.
  • Коммуникации. Электричество обязательно должно быть центральным, канализация допускается локальная, а вода – из автоматизированной скважины. Газ – при возможности газификации участка. Печное отопление и санузел на улице банки не устроит.
  • Материал постройки. Фундамент должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Стены – практически из любых материалов. Но старые дома из дерева обычно не проходят проверку. А вот у новых деревянных и каркасных домов есть шансы на одобрение.

Каким должен быть участок

  • Площадь – не более 5000 квадратных метров.
  • Земля должна находится в городской черте, иметь статус ИЖС или иметь статус сельскохозяйственной с возможностью возведения жилья. Некоторые программы дают кредиты на дачные дома в СНТ.
  • Банки с подозрением относятся к участкам в особых зонах: природоохранных, зонах подтоплений и т.д. В идеале дом не должен находиться ни в одной из них.
  • Близость к городу и наличие инфраструктуры будут серьезным плюсом.

Документы

Главная особенность ипотечных займов на частные дома для банков – в необходимости проверять документы и на дом, и на участок земли.

Для участка нужно предоставить кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН об отсутствии обременений, отчет о стоимости и правоустанавливающие документы. 

Для дома – тот же список документов плюс технический паспорт. Если на участке есть другие постройки, на них тоже нужна выписка из ЕГРН.

Одна из популярных причин, почему дом не подходит под ипотеку, – расхождения в документах. Например, владелец сделал перепланировку, но оформлять не стал.

Как оформить пристройку к частному дому

У многих участков есть проблемы с межеванием – определением фактических границ. Земля может стоять на кадастровом учете, но в Росреестре не будут указаны координаты объекта. 

Это не помешает поставить участок на учет и оформить собственность. Но банки предпочитают оберегать себя от потенциальных споров с соседями.

Поиск загородного дома, подходящего под ипотеку, – сложный и небыстрый процесс. Если сделку нужно завершить быстро, отдайте предпочтение квартире или таунхаусу на первичном рынке.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Помимо общих требований, есть и индивидуальные – в зависимости от программы.

Подходит ли дом под ипотеку
Если у участка отсутствуют точные координаты, для одобрения ипотеки могут потребовать провести межевание

Ипотечные программы для загородных домов 

  • Льготная ипотека

С 2021 года можно купить не только квартиру в новостройке, но и частный дом.  Требования к участку предъявляются жесткие: он должен находиться на земле ИЖС, иметь всю инженерную и социальную инфраструктуру.

У физического лица купить дом по этой программе нельзя, только у юридического. Также можно взять ипотечный кредит на участок, строительство или то и другое сразу. Так как в залог банку идет только земля, то максимальная сумма кредита – 85% от его стоимости.

Неочевидное ограничение: на участке не должно быть никаких построек, даже если это сгоревший старый дом.

Еще один «подводный камень»: дом должен быть построен за год и поставлен на кадастровый учет. Если не успеете, банк вправе повысить ставку. Как должна делиться ответственность между заемщиком и подрядчиком, который строит дом – пока неясно.

Если в собственности есть земельный участок, то можно получить деньги для строительства и без этих ограничений. Воспользуйтесь программой от “Совкомбанка”!

Кредит под залог недвижимости: Земельный участок

  • Семейная ипотека с господдержкой

Воспользоваться ею могут только те, у кого есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Фактически под эту ипотеку подходят только дома первичного рынка или участки земли. Семейную ипотеку можно взять и на строительство, но только силами подрядчиков.

  • Сельская ипотека

Программа с одной из самых низких ставок на рынке – 2,7%. Подходит для покупки домов в сельской местности (кроме Московской области). Конкретный перечень населенных пунктов, подпадающих под программу, утверждается властями регионов. 

Формально в эти территории входят и некоторые СНТ – следовательно, ипотеку можно взять и на дачу. Важно, чтобы дом на участке был признан жилым.

По этой программе можно приобретать частные дома на вторичном рынке, а вот строить своими силами без подрядчиков – нельзя. Требования к недвижимости жесткие: необходимо, чтобы дом был не старше 5 лет, подключен ко всем коммуникациям и не был аварийным.

Особенность сельской ипотеки в том, что ставку по ней могут поднять в любой момент. Государство может прекратить субсидировать эту ипотеку, или деньги в фонде могут закончиться. 

Тогда к льготной ставке прибавят действующую ключевую ставку ЦБ, а это величина переменная. В октябре 2022 она составляла 7,5%, а на 28 февраля – 20%.

  • Дальневосточная ипотека

Взять могут только молодые семьи – младше 35 лет или одинокие родители с детьми младше 19 лет. Без ограничений по возрасту предложением могут воспользоваться только те, кто получил землю по «дальневосточному гектару». Программа распространяется на все 11 регионов Дальнего Востока.

Дальневосточная ипотека позволяет купить дом в сельской местности на вторичном рынке или построить жилье своими силами без подрядчика.

Главный «подводный камень» – следующие пять лет нужно быть прописанным в этом жилье.

Выводы

Большинство льготных государственных программ имеют существенные ограничения. Почти все они оставляют за бортом вторичное загородное жилье. Кроме того, к недвижимости и заемщику банки предъявляют более высокие требования, чем в случае с «обычной» ипотекой. 

Таунхаусы: плюсы и минусы

Это в свою очередь заставляет банки дополнительно ужесточать требования к такой недвижимости. Чем сложнее и дороже получить ипотеку на загородную «вторичку», тем менее ликвидной она становится. Получается замкнутый круг. Если подходящий дом найти сложно, можно рассмотреть покупку таунхауса.

Хотите узнавать о новых публикациях, не заходя на сайт?

Подписывайтесь на анонсы в телеграме
banner image
Анастасия Уминская
Анастасия Уминская
Делать нужно то, что любишь. Я люблю деньги, поэтому пишу о них, личном бюджете и экономике.
Баннер