Проверяем сайт застройщика
Самое простое, с чего можно начать, - отправиться на сайт.
Конечно, красивая картинка и общая слаженность в работе сайта очень важны. Но книгу не судят по обложке. На что следует обратить внимание:
- информация о компании;
- документы;
- данные о строящихся объектах и их состояние на сегодняшний день;
- основание, на котором продаются квартиры: ФЗ-214, ФЗ-215;
- контакты для связи.
Найдите «биографию» компании: дату создания, имена руководителей, в каких регионах работает, сданные в эксплуатацию объекты.
Документы о застройщике
Документы – это учредительные бумаги, которые лежат в основе любой компании. Без них деятельность просто невозможна.
В идеале они должны находиться в свободном доступе. Но если документов на сайте нет, то компания должна прислать их по первому запросу:
- свидетельство о регистрации;
- устав;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Сведения из ЕГРЮЛ вы можете получить на сайте налоговой.
Документы о новостройке
Разрешение на строительство и проектная декларация – это краеугольные камни любой новостройки.
Первый документ выдает администрация района, в котором располагается новый дом. Без него строительство невозможно и является незаконным. Уже на этом этапе чиновники проверяют организацию для того, чтобы будущие жильцы не остались без ничего.
Автором проектной декларации выступает сам застройщик, по единой форме. В ней содержатся данные о строящемся объекте: дата сдачи, описание, характеристики, экспертизы, подрядчики и возможные риски.
При ее чтении особое внимание уделите тому, в чьей собственности земля на постройку.
В идеале собственником должен являться застройщик, об этом и свидетельствует выписка из ЕГРН.
Бывает так, что земля находится в аренде, и есть соответствующий договор. В таком случае строительство тоже допускается, но могут возникнуть проблемы. Одна из встречающихся ситуаций:
Наталья купила квартиру в новостройке по ДДУ. В одном из пунктов договора было указано, что земля находится в аренде у застройщика. В офисе девушку уверили, что в дальнейшем землю оформят в собственность компании. Но через полгода начались проблемы: застройщик так и не смог договориться с районной администрацией. Далее следовали долгие разбирательства в суде, а стройку остановили.
Информация о финансировании
За чей счет строительство – тоже немаловажный вопрос.
На данный момент почти все многоквартирные сооружения строятся в рамках ФЗ-214. Иными словами – долевое строительство, когда покупатели приобретают еще не готовое жилье и вкладывают в него деньги.
Чтобы избежать ситуаций, когда у компании начинаются проблемы и вместо новых квартир дольщики получают «ничего», с 2019 года в обязательном порядке начали использовать эскроу-счета.
Деньги дольщиков поступают на особый счет, доступ к которому застройщик получает только после окончания всех работ.
На что тогда строят дома? Есть два варианта:
- средства, полученные от предыдущих объектов;
- кредит в банке.
Кредитование является еще одной проверкой на доверие: банки выдают деньги только проверенным и крупным организациям. Всем остальным будет отказано.
Вы также можете взять ипотечный кредит для покупки жилья. В Совкомбанке действуют программы господдержки на новостройки. Мы работаем только с проверенными компаниями, в которых вы можете не сомневаться. Найти список новостроек в вашем городе, а также подать заявку можно на сайте.
Есть иной вид финансирования, согласно ФЗ-215. В его рамках люди объединяются для постройки конкретного дома и создают жилищно-строительный кооператив.
Особенности:
- плюс: жилье стоит дешевле, т.к. не облагается НДС;
- минус: участник больше подвержен рискам с юридической точки зрения.
Закон «О защите прав потребителя» здесь не работает и отходит на второй план, а все конфликты решаются уставом кооператива.
Что лучше? Определенно финансирование в рамках ФЗ-214. Компания должна собрать внушительный набор документов еще до начала строительства. Все отношения с дольщиками прописаны до мелочей, вплоть до рисков и компенсаций. А благодаря эскроу-счетам деньги вернутся покупателю, если дом не построят.
Сроки строительства
Сроки строительства – понятие индивидуальное и условное.
- Индивидуальное, потому что зависит от материала, климата региона и технологий. Быстрее всего строят панельные дома, а дольше всего – кирпичные.
В холодных регионах, например, в Сибири или на Дальнем Востоке, сроки всегда дольше, т.к. морозная погода накладывает свои ограничения.
- Условное, потому что даты могут растягиваться. Поэтому и существуют понятия «минимальный» срок и «с запасом» на случай непредвиденных обстоятельств (погода, задержки в поставках от подрядчиков и т.д.).
Важно: сдача дома и передача ключей – это разные понятия. Поэтому всегда стоит внимательно читать договор и уточнять сроки у представителей. Например, дом могут сдать в первом квартале года, а раздать ключи только спустя 6 месяцев.
Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала
В России все дома можно разделить на три типа, в зависимости от материала: панельные, кирпичные и монолитные. И у каждого есть свои сроки строительства.
Квартиры в панельных домах строят уже из готовых панелей:
- Юг: как минимум 1,5 года, максимум — 2,5.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Особенность монолитных домов в том, что сам каркас возводят быстро, но затем строители закладывают кирпич или блоки:
- Юг: минимум 1,5, максимум — 2,5 года.
- Север: от 2 до 3 лет максимум.
Кирпичные дома требуют ювелирного подхода: каждый кирпич выкладывают отдельно:
- Юг: минимум 1,5 года, максимум — 2.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Добросовестный застройщик всегда указывает оба срока – минимальный и максимальный.
Также почитайте отзывы покупателей и проверьте список долгостроев – обычно люди всегда жалуются на нарушение сроков.
Веб-камера или фотографии со стройки
На многих сайтах можно найти фотоотчеты о ходе строительства. Это один из верных способов убедиться, что работы действительно идут. Правда, не стоит ждать новых фотографий каждый день: это долгий процесс, поэтому обновления могут появляться раз в 2-3 месяца или после завершения определенных этапов.
Некоторые компании идут дальше и устанавливают трансляцию с веб-камер в реальном режиме. В период с 9 до 18 часов можно увидеть самую бурную работу. Если камера по каким-то причинам не работает, то не стесняйтесь писать об этом на сайте.
Некоторые подрядчики ставят так называемые «заглушки» — небольшие ролики, которые включаются, если эфир по каким-то причинам не работает. Конечно, недобросовестные строители тоже ими пользуются.
Эти видео, как правило, не превышают 3 минут, а затем начинаются заново. Поэтому рекомендуем смотреть запись хотя бы 5 минут. Если заметили какие-то повторы, то выясните у компании причину.
Запрашиваем у застройщика документы
Итак, вы выбрали дом, проверили документацию, сайт и решили прийти лично в офис.
Узнать список ответственных застройщиков можно в банке, где оформлена ипотека. В Совкомбанке вы можете приобрести жилье, в том числе в рамках господдержки. Мы регулярно обновляем условия для комфорта наших клиентов. Рассчитайте платеж на калькуляторе.
Документы
Ваша задача – проверить документы еще раз. В офисе запросите оригиналы и сравните их с теми, что нашли на сайте.
Если вы не нашли все документы онлайн, то изучите их в офисе, возьмите копию домой и проверьте данные на сайте ФНС.
На сайте Службы судебных приставов можно проверить, нет ли у компании исполнительных производств по долгам.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – это главный договор на получение квартиры. Он гарантирует, что подрядчик исполнит свои обязательства, а в случае чего вы получите вложенные средства обратно.
Если в офисе вам предлагают не договор, а сомнительные схемы, то лучше откажитесь от сделки.
Проследите, что в договоре указан предмет сделки – приобретаемая квартира и срок сдачи.
Основные пункты содержат адрес дома, этаж квартиры и ее номер, кадастровый номер строительного участка, планировку квартиры, ее площадь и высоту потолков.
ДДУ – это ваша защита как клиента. По условиям ответственная компания должна выполнять работу в срок, предоставлять гарантию и исправлять недочеты даже после передачи ключей.
Договор страхования на новостройку
Это дополнительный договор к ДДУ, в котором говорится, что строящаяся недвижимость застрахована от форс-мажоров («застоя» стройки или банкротства). В офисе его обязаны показать вместе с основным договором.
Что с этим делать: оригиналы изучите на месте, а домой возьмите копию. Проверьте, входит ли страховая компания в специальный список от ЦБ. Если нет, то стоит насторожиться: застройщик имеет право страховаться только у перечисленных компаний.
Проверяем информацию в интернете
«Доверяй, но проверяй» — говорит народная мудрость. А интернет упрощает нам эту задачу, поэтому мы подготовили список источников, где в первую очередь стоит искать сведения.
Требования о банкротстве
Сначала отправляйтесь на сайт арбитражного суда и в картотеке ищите дела о банкротстве конкретной строительной компании (по ИНН, названию и т.д.).
Арбитражные суды рассматривают экономические споры, например, к застройщику или подрядчикам, поэтому сайт содержит много данных.
Существует также единый реестр о фактах деятельности юрлиц. Если компания когда-то планировала писать заявление о банкротстве в суд, вы его найдете.
Отзывы
Отзывы также помогут составить представление о том, стоит ли «связываться» с компанией.
Как правило, люди не стесняются писать, если были допущены какие-то ошибки. Поэтому о недобросовестности застройщика можно узнать сразу. Важно понимать: недочеты бывают у всех новых домов. Поэтому проверьте, насколько застройщик отзывчив и готов ли исправлять ошибки.
А вот обилие исключительно положительных отзывов наоборот должно настораживать.
Дополнительно проверить компанию поможет реестр застройщиков России, куда Минстрой включает всех, кто имеет право возводить дома на территории РФ.
Также проверьте реестр проблемных объектов. Если там числится какой-нибудь объект компании, это значит, что ваш будущий дом тоже рискует стать очередным долгостроем.
Смотрим готовые дома застройщика
Не стесняйтесь попросить провести экскурсию по готовым домам (их можно найти самостоятельно в проектной декларации).
Выбирайте для этого объекты, сданные максимум 2 года назад, т.к. ваша задача увидеть «первозданный» вид. Дома пятилетней давности не подойдут – как правило, там уже исправлены все недочеты.
Что проверить:
- Благоустройство территории, особенно состояние дворов.
- Наличие или отсутствие строительного мусора – некоторые компании не убирают его даже спустя несколько лет.
- Снаружи: отделка фасадов. Проверьте углы и нижнюю часть дома – часто там что-то отваливается вскоре после сдачи в эксплуатацию.
- Внутри: отделка подъездов.
Если будет возможность, поговорите с жильцами. Спросите, например, отключают ли в доме лифт.
Не забудьте подняться на верхний этаж и проверить потолки. Если обнаружили сырость или следы от подтеков, то это плохой знак (даже если вы не планируете покупать квартиру на самом верху).
Если вас устроило качество дома, и вы не нашли ничего подозрительного в деятельности самой компании, то с большой долей вероятности это надежный застройщик, и вы получите жилье своей мечты.
