Как выделить долю в квартире

• Виды собственности на недвижимость
• Как выделить долю в общей совместной собственности
• Как составить соглашение
• Как выделить долю через суд
• Что такое идеальная и реальная доли
• Что такое выделение доли в натуре

Жилищный кодекс – темный лес для людей, далеких от юриспруденции. Нюансов так много, что можно запросто запутаться. Собственность на недвижимость бывает разной, а доли в ней можно выделить несколькими способами. Мы постарались разложить все по полочкам, чтобы у вас не осталось вопросов.

Виды собственности на недвижимость

Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида.

• Общая совместная собственность

Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут. На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников.

• Общая долевая собственность

Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры. А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству.

Как выделить долю в общей совместной собственности

Нужно пройти несколько этапов:

• договориться о размере долей;
• составить соглашение;
• подписать его и заверить у нотариуса;
• оформить право собственности в Росреестре или в МФЦ;
• получить правоустанавливающий документ в ЕГРН.

Как составить соглашение

Если ситуация простая, как в нашем случае, то составить документ можно самостоятельно. В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях есть смысл обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Например, если один из владельцев несовершеннолетний.

Как выделить долю через суд

Не всегда собственникам квартиры удается мирно договориться о размере долей. Например, кто-то из них успел вложиться в ремонт и теперь претендует на бо́льшую часть. В этом случае придется обращаться в суд.

Порядок следующий:

1. В рамках досудебного урегулирования направить каждой стороне письменное предложение решить жилищный спор во внесудебном порядке. Через 30 дней с момента получения адресатом письма можно обращаться в суд.
2. Составить иск. Это можно сделать самостоятельно или поручить юристу.
3. Оплатить госпошлину. 
4. Направить иск в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Посещать все слушания по делу, предоставлять документы и информацию по требованию судьи.
6. После вынесения судебного решения зафиксировать право собственности в Росреестре либо обжаловать вердикт.

Выделенную долю можно продать, а деньги внести в счет первоначального взноса по ипотеке. Для семей с детьми в Совкомбанке действуют особые условия. Рассчитать платеж можно с помощью ипотечного калькулятора. 

Что такое идеальная и реальная доли

Идеальная доля – часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. Если, например, он владеет ¼ квартиры, значит, в каждом квадратном метре ему условно принадлежат 25 см. Пользоваться он может всем жильем целиком вместе с остальными владельцами.

Реальная доля – конкретная закрепленная за владельцем часть объекта, например, комната в квартире. Он имеет право не пускать в нее других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц.

Выделить реальную долю намного сложнее, чем идеальную. Часто сам объект недвижимости не позволяет этого сделать.

Важно учитывать, что помещения общего пользования: кухню, ванную, коридор – нельзя закрепить за конкретным собственником. Это нарушит права остальных.

Если вы хотите зафиксировать за собой конкретную часть квартиры, нужно получить согласие других владельцев и прописать это в соглашении.

При невозможности договориться обращайтесь в суд. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу. Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли.

Что такое выделение доли в натуре

Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две.

Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку.