Какие есть виды ипотечных кредитов

• Что такое ипотечный кредит
• Классификация ипотечных кредитов
  • По виду залога
  • По объекту недвижимости
  • По способу погашения
• Нестандартные виды ипотеки

Что такое ипотечный кредит

Большинство людей считают, что ипотека – это кредит на покупку недвижимости, залогом по которому выступает приобретаемый объект. Однако это всего лишь одна разновидность данного продукта.

На самом деле понятие «ипотека» гораздо шире. Это кредит под залог недвижимости. Причем недвижимость может быть любой, а деньги допустимо тратить не только на покупку жилья.

У такого займа есть несколько отличительных особенностей:

• обязательное наличие залога;
• более низкая процентная ставка по сравнению с беззалоговыми кредитами;
• длительный срок погашения.

Чаще всего залогом выступает приобретаемый объект. Клиент выбирает квартиру или дом, вносит часть стоимости, а полную сумму продавцу перечисляет банк. По документам собственником объекта становится покупатель.

Однако он может распоряжаться недвижимостью с определенными ограничениями. Например, продавать квартиру только с согласия кредитора. После выплаты долга ограничения снимают.

Главный плюс ипотеки для клиента – возможность сразу вселиться в купленную недвижимость. Не нужно годами ютиться под одной крышей с родственниками или платить за съемное жилье.

Банк же взамен получает гарантированный доход в течение длительного периода. Средний срок ипотеки по итогам 2021 года составил 20 лет. От возможных убытков кредитора страхует залог. Если клиент по каким-то причинам не сможет вносить платежи, банк продаст недвижимость и вернет вложенные средства.

Каждая крупная кредитная организация предлагает на выбор несколько ипотечных программ. Клиент может подобрать оптимальные условия исходя из своих потребностей и возможностей.

Классификация ипотечных кредитов

Выше мы описали самый распространенный вариант ипотеки. Однако есть и другие разновидности.

По виду залога

Не все знают, что залогом по ипотеке может быть не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся у покупателя. Основное преимущество такого займа – банк не контролирует, на что заемщик тратит деньги.

При классической ипотеке кредитор тщательно проверяет объект и может не одобрить выбор клиента. Кредит под залог имеющейся недвижимости предоставляет покупателю полную свободу выбора.

При желании клиент может даже не приобретать жилье, а вложить средства во что-то другое: образование детей, открытие бизнеса, ремонт и т. п. Такой кредит все равно будет считаться ипотечным, потому что оформляется под залог недвижимости.

По объекту недвижимости

Недвижимость, которую можно приобрести в ипотеку, делится на две большие группы: жилая и коммерческая. Первую обычно покупают физические лица, вторую – юрлица и ИП.

Жилищная ипотека – более популярный вариант. Банки предлагают сразу несколько ипотечных программ для обычных людей. Можно приобрести:

• дом с земельным участком;
• квартиру в новостройке (в уже сданном доме или на этапе строительства);
• квартиру на вторичном рынке.

Также некоторые банки оформляют ипотеку на строительство дома.

Клиент делает выбор исходя из собственных предпочтений. Однако стоит учесть, что условия по ипотеке для каждого вида объектов разные. Самый выгодный вариант в последнее время – это покупка квартиры в новостройке. Государство предлагает сразу несколько льготных программ кредитования на приобретение первичной недвижимости.

Как они работают? Правительство устанавливает предельную ставку по ипотеке для определенных категорий заемщиков: семей с детьми, жителей Дальневосточного федерального округа, работников IT-сферы и т. п. Банк оформляет кредит, а государство затем возвращает ему разницу между льготной и рыночной ставками.

Почему правительство субсидирует покупку квартир в новостройках? Чтобы поддержать не только социально уязвимые группы граждан, но и бизнес. Льготная ипотека повышает конкурентоспособность застройщиков. Компании получают средства на строительство новых домов.

Ипотека решает не только жилищные проблемы. Владельцы бизнеса, например, могут взять залоговый кредит на покупку коммерческой недвижимости. Доступные объекты каждый банк определяет самостоятельно.

Обычно это офисы, магазины, крытые рынки, а также помещения для оказания услуг населению (парикмахерские, ателье, мастерские и т. п.).

По способу погашения

Платежи по ипотеке бывают двух видов:

• Аннуитетные. Каждый месяц клиент вносит фиксированную сумму, которая остается неизменной в течение всего срока действия договора. При этом соотношение начисленных процентов к телу долга в платеже постоянно меняется. Первое время ежемесячный взнос на 70–80% состоит из процентов.
• Дифференцированные. Тело долга распределяют равными частями по всем ежемесячным платежам. К нему добавляют начисленные проценты. Так как в начале срока общий долг больше, чем в конце, размер процентной части разный. Например, в первый год человек может платить по 100 тысяч рублей в месяц, а в последний – по 30 тысяч.

Первый вариант встречается гораздо чаще. И клиенту, и банку удобнее, когда платеж одинаковый на протяжении всего срока. Кредитору проще оценить платежеспособность заемщика, а покупателю – спланировать бюджет.

Нестандартные виды ипотеки

Условия получения классического ипотечного кредита во многих банках схожи. Нужно:

• быть гражданином РФ;
• иметь прописку на территории страны;
• работать официально;
• получать доход, достаточный для выплаты займа;
• иметь накопления на первоначальный взнос.

Однако существуют специальные программы кредитования для людей, которые не соответствуют основным требованиям. Например, некоторые банки предлагают оформить ипотеку иностранным гражданам или жилищный заем без первоначального взноса.

Важно понимать, что ставка по таким программам всегда выше, чем по обычным. Для банка клиенты, не соответствующие стандартным требованиям, – повышенный риск.

Подведем итог. На рынке ипотечного кредитования представлено множество предложений для разных категорий заемщиков. Банки постоянно совершенствуют программы, чтобы сделать их более доступными для широкого круга людей.