Почему нужен юрист на сделке и что он проверяет
Марина запланировала купить жилье. Коллега Марины посоветовала юриста по недвижимости, который помог женщине купить квартиру пару лет назад. Но девушка отказалась: покупка недвижимости – дело затратное, надо экономить каждый рубль. «И без него справимся», – подумала Марина.
К сожалению, многие покупатели размышляют так же. Услуги риелторов или юристов при сделке кажутся роскошью. «Посмотреть объявления и проверить документы можно самостоятельно. Ведь сейчас все есть онлайн», – думают те, кто хочет сэкономить.
С одной стороны, в желании сохранить лишний рубль нет ничего плохого. С другой – экономия на проверке будущего жилья может обернуться еще большими затратами.
Зачем нужен юрист при покупке квартиры? Специалист проверит:
- документы на право собственности продавца на недвижимость;
- аресты и обременения;
- аварийность дома и планы на снос;
- все сделки, проводимые с квартирой с 1998 года;
- личность продавца и его надежность (долги, судебные разбирательства, банкротство и т.д.);
- наличие скрытых наследников и третьих лиц с правом на квартиру;
- правомерность сделки.
Помимо этого, юрист проанализирует все риски, которые в будущем могут препятствовать сделке.
Покупка первичного жилья
По мнению Марины, проще всего купить жилье в новостройке, ведь у такой квартиры нет прежних жильцов, следовательно, и проверять нечего. А застройщик не станет обманывать.
Отчасти это правда. Покупка квартиры в рамках договора долевого участия отличается особой безопасностью. Покупатель защищен Федеральным законом №214, а эскроу-счета гарантируют возврат денег, если застройщик не выполнил обязательства.
Казалось бы, что может пойти не так?
Некоторые застройщики заключают с клиентом не ДДУ, а договоры в «обход системы». Широко распространены предварительные договоры, которые не подпадают под действие ФЗ-214. Это значит, что они нигде не будут зарегистрированы, не защитят от мошенничества, и риск двойной продажи возрастет.
Задача юриста – внимательно прочитать договор и найти все лазейки, которые оставил себе застройщик. Особое внимание специалист уделит обязательству по передаче объекта в собственность после окончания строительства. Именно такая формулировка должна присутствовать в договоре.
Чтобы вывести ДДУ из-под действия закона, мошенники часто прописывают там «инвестиционную деятельность» или «финансирование совместного проекта».
В соглашении между застройщиком и клиентом много нюансов. Например, дата сдачи дома должна быть указана точно, а не приблизительно. У гарантийного срока также есть своя продолжительность.
Если же вы приобретаете жилье по договору уступки, то юрист проверит не только его, но и изначальный договор между продавцом и покупателем.
Крупные застройщики гарантируют безопасность купли-продажи. Проверить их сможет даже обычный покупатель, но все тонкости лучше оставить профессионалу.
Дополнительную безопасность обеспечивают и банки. Если вы решили обратиться за ипотекой на новостройку, то на сайте Совкомбанка вы сможете найти подборку квартир только от проверенных застройщиков.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Покупка вторичного жилья
Марина нашла объявление о продаже уже готовой квартиры от собственника. Ей нравилось все: ремонт, месторасположение, наличие лишь одного владельца. Но ее насторожила слишком низкая цена. Девушка все же решила позвонить юристу, которого рекомендовала коллега. И поняла всю важность его услуг.
Риск при покупке вторичного жилья возрастает. Конечно, нельзя застраховать себя на 100%. Но специалист знает основные способы обмана. Он тщательно проверит:
- право собственности и право отчуждения жилья у продавца;
- соблюдение прав несовершеннолетних и супругов;
- дееспособность продавца;
- существование иных лиц, которые имеют право на жилье.
Также необходимо проверить всю историю сделок с квартирой. Для этого отправляют запрос в ЕГРН. Юрист убедится, что предыдущие сделки были в рамках закона и их нельзя отменить.
Все записи в ЕГРН начинаются с 1998 года. До этого момента сделки регистрировали нотариусы или сотрудники БТИ.
Покупка земельного участка
Покупка земли – такая же сложная процедура, как и покупка вторичной квартиры. Проверять нужно много, причем только юрист знает нюансы сделок по земельным участкам.
Начать нужно с поиска документации, которая показывает всю историю участка. Как правило, у продавцов есть только текущая.
Что проверяют:
- образование и регистрацию земли;
- кадастровый учет;
- законность построек.
Необходимо также сверить реальные границы участка с теми, что указаны в документах.
Может сложиться ситуация, когда ваш участок является по факту «проходным», т.е. сосед может попасть к себе только через вашу территорию. Такое явление абсолютно законно и называется «сервитутом», т.е. у третьего лица есть право ограниченно пользоваться вашей землей.
Деталей очень много, и непосвященный человек может не знать всей специфики.
Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Подключите услугу «Спроси юриста». За скромную абонентскую плату (от 1500 до 3500 ₽/год в зависимости от тарифа) квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
На что юрист обратит внимание
Какие подводные камни может найти только опытный специалист?
Квартира по доверенности
Бывает так, что собственник не может продать недвижимость лично, поэтому делает это с помощью генеральной доверенности.
В чем может быть подвох: мошеннические схемы включают не только подделку документа, но и продажу квадратов по недействительным доверенностям. Поэтому нужно проверить реестр, где хранятся отозванные документы, а еще лучше – встретиться с настоящим собственником и убедиться в его желании продать жилье.
Неизвестные наследники и жильцы
Человек, приобретая квартиру, часто рискует «купить» вместе с ней и неизвестных жильцов. Речь идет о тех, кто ранее проживал на жилплощади, был временно выписан, а потом появился.
Это люди, которые вернулись из медучреждения после долгого лечения, со службы в армии, из интерната или мест заключения, но это те, кто имеет право проживать в данной квартире.
В такой ситуации ответ на вопрос, нужен ли юрист при продаже квартиры, очевиден. Специалист проверит всю историю жильцов.
Несовершеннолетние дети
Зарегистрированные на жилплощади несовершеннолетние могут затянуть куплю-продажу.
Прибавление в семье – повод «расширяться». Ипотека с господдержкой для семей с детьми – это простой способ быстро купить жилье под низкий процент. Калькулятор поможет рассчитать размер ежемесячного платежа.
Например, если недвижимость купили в том числе на средства материнского капитала, то ребенку положена доля в квартире. Необходимо убедиться, что родители выделили ее, иначе в дальнейшем сделку могут оспорить.
Когда одним из участников становится несовершеннолетний ребенок, то появляется очень много нюансов, и их решение зависит от индивидуальных условий. Поэтому без профессионала не разобраться.
Дееспособность продавца
Это может прозвучать странно, но продавец жилья должен понимать, что он делает. Если человек введен в заблуждение, болеет, принимает определенные лекарства, находится под действием алкоголя или других психотропных веществ, то он недееспособен и не может отвечать за свои действия.
Оформленную при таких обстоятельствах сделку очень легко отменить.
Иван планировал купить квартиру. Сделка казалась легкой: у недвижимости был всего один собственник и жилец – 55-летний мужчина. Цена была чуть ниже рыночной.
Покупатель решил нанять юриста, чтобы проверить квадратные метры, и практически сразу получил предостережение. В ходе проверки выяснилось, что продавец уже несколько месяцев проходил лечение от алкоголизма, что ставило под сомнение его дееспособность.
В итоге Иван отказался от сделки, но уже через неделю нашел подходящий вариант с более надежным собственником.
Законность перепланировки
Фантазия дизайнеров не знает границ, поэтому во время ремонта хозяева меняют не только обои, но и планировку квартиры. Очень часто это происходит с нарушением строительных норм.
Чем это может обернуться для нового владельца? Если перепланировка узаконена, то никаких проблем не будет. А если нет, то покупателю в дальнейшем придется приводить жилье в прежний вид уже за свой счет.
Специалист в сфере недвижимости сразу заметит, что стены были переделаны, и проверит соответствующие документы.
Отсутствие оригиналов и дополнительных документов
Есть обязательный набор документов для купли-продажи, который может варьироваться в зависимости от ситуации.
Например, если квартиру покупали в браке, то требуется согласие мужа или жены на продажу. Также лишней не будет выписка из домовой книги.
Если по каким-то причинам продавец отказывается предоставить оригинал хотя бы одного документа, это повод насторожиться.
Основные отличия юриста от риелтора
А может, достаточно только риелтора? Он ведь тоже разбирается во всех этих документах?
Это частый вопрос. Но ответ на него довольно противоречив. Очень много риелторов работают без юридического образования и не могут увидеть всех проблем, которые очевидны для юриста.
Поэтому разница в обязанностях юриста при продаже недвижимости и риелтора велика.
|
Риелтор |
Юрист |
|
Поиск жилья. Именно он просматривает объявления и договаривается о просмотре |
Работа с документами. Составление договоров на передачу аванса, купли-продажи и другие документы, необходимые для сделки |
|
«Курьерская» задача: привезти или отвезти документы |
Проверка всех договоров, составленных продавцом |
|
Ведение переговоров. Риелтор выступает от лица продавца и покупателя одновременно |
Проверка документов на право собственности и соблюдение законности купли-продажи |
|
Фильтр. Агент берет на себя 90% общения с продавцами жилья, отбирая только подходящие для клиента предложения |
|
|
Нестандартные решения. Порой запросы на поиск жилья очень специфичные ,поэтому без помощи агента не обойтись |
|
Конечно, совместная работа агента по недвижимости и юриста – идеальное сочетание. Однако у него есть два минуса:
- расходы на оплату обоих специалистов;
- необходимость контроля, чтобы каждый выполнял свою работу, а не перекладывал ее на другого.
При грамотном подходе поиск и покупка новой квартиры принесут вам удовольствие, а не стресс. Главное – найти надежных помощников.
