Хорошая новость – в ноябре 2021 года Госдума РФ приняла закон, освобождающий многодетные семьи от уплаты налога с продажи недвижимости, при условии, что вырученные деньги пойдут на расширение жилплощади. Причем это послабление распространяется даже на сделки, оформленные ранее, – в течение всего 2021 года. Если в вашей семье больше двух детей, оформите ипотеку для многодетных семей от Совкомбанка и получите двойную выгоду.
Это не единственный шаг навстречу россиянам в этом вопросе со стороны государства за последнее время. Так, с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1). Начиная с этой даты, многим из тех, кто получил возможность улучшить свои жилищные условия, не придется ждать 5 лет, чтобы не платить в казну НДФЛ. Но обо все по порядку.
Что такое нaлoг c пpoдaжи квapтиpы
Очевидно, что деньги, которые физическое лицо отдает в государственную казну, – это плата за полученную прибыль с продажи жилой или коммерческой недвижимости. Такой сбор – норма для любой цивилизованной страны.
Реализация дорогого имущества (квартира или дом явно относятся к этой категории) может служить некоторым лицам основным источником дохода. В этом случае бенефициар обязан выполнить свой конституционный долг в виде уплаты казенного сбора.
К счастью, если вы не злоупотребляете этой возможностью чаще, чем раз в 5 лет, налог платить не придется ни при каких обстоятельствах. В противном случае вам следует внимательно разобраться с требованиями налогового законодательства.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
НДФЛ в России для резидентов составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов эта цифра возрастает до 30%.
Важно понимать, что это разграничение не имеет никакого отношения к гражданству. Можно быть гражданином РФ, но не быть налоговым резидентом России. И наоборот – им вполне может быть иностранец без российского паспорта.
Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.
Как определить срок владения недвижимостью
Определяющий показатель, который выносит вердикт: платить налог или нет – срок владения жильем до момента продажи. В большинстве случаев он начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре, но есть некоторые исключения:
- при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юриста – с открытия наследства);
- если речь идет о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
- в особом случае – получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы) – срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.
В каких случаях платить не нужно
Если вы владели квартирой (домом, комнатой и т. п.) более пяти лет перед продажей, то платить не придется. В случаях, когда срок владения составляет менее пяти, но больше трех лет, потребуется соответствие одному из следующих условий.
- Продаваемое жилье является для вас единственным.
То есть ни в личной, ни в совместной собственности с кем бы то ни было у вас нет никаких жилых помещений. Это правило действует для сделок, оформленных после 1 января 2020 года
Представьте, что на вас оформлена комната в общежитии и доля в доме бабушки, доставшаяся по наследству. В этом случае ни то, ни другое жилье не будет считаться для вас единственным.
Важно: хорошая новость в том, что это условие имеет 90-дневную отсрочку. Если собственник единственной квартиры приобрел новое жилое помещение, у него есть 3 месяца на то, чтобы продать старое. В этом случае будет действовать правило единственного жилья, а налог уплачивать не придется.
- Квартира или дом достались вам по наследству, независимо от того, когда вы оформили право владения.
- Недвижимость продал или подарил вам близкий родственник. В этом вопросе НК РФ ссылается на ст. 14 Семейного кодекса.
- Жилье досталось продавцу по договору пожизненного содержания с иждивением (особый вид ренты).
Молодой человек ухаживает за больной одинокой старушкой по соседству. В мае 2017 года в присутствии нотариуса они заключили договор ренты, согласно которому парень обязуется до смерти заботиться о бабушке – она становится его иждивенкой. Взамен ее квартира переходит в собственность молодого человека.
Органы соцзащиты внимательно следят за исполнением принятых обязательств. В сентябре 2020 года старушка умирает. Если молодой человек решит сразу продать квартиру, то платить НДФЛ ему не придется, поскольку срок владения жильем уже превысил 3 года.
Наконец, полностью освобождены от уплаты налога родители многодетных семей – те, которые воспитывают трех и более несовершеннолетних детей. В ряде регионов России при определенных условиях семья не теряет такой статус даже при достижении иждивенцем 18-летнего возраста, вплоть до исполнения 23 лет.
Норма распространяется на сделки, оформленные с 1 января 2021 года.
Кaк pacсчитaть сумму налога
Во-первых, необходимо определить налоговую базу, с которой будет рассчитываться налог. Это актуально для жилой и коммерческой недвижимости, приобретенной после 2016 года.
В этом случае НДФЛ рассчитывается с наибольшей суммы из двух:
- реально вырученные средства по договору купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости жилья (отражена в выписке из ЕГРН или в соответствующей справке из Росреестра, заказать которые можно в МФЦ).
Такое правило было введено для борьбы с серыми схемами, посредством которых недобросовестные продавцы и риелторы пытались обмануть государство, преуменьшая уплачиваемый налог.
Приведем пример расчета. Игорь продал жилой дом, доставшийся ему по наследству 2 года назад. По договору купли-продажи вырученная сумма составляет 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость недвижимости по данным Росреестра – 5,2 млн рублей. 70% от этой суммы – 3,64 млн рублей. Это и есть налоговая база.
Получаем НДФЛ:
3,64 млн х 13% = 473,2 тысячи рублей
Если предположить, что сумма от продажи дома в полном объеме потрачена на что-то важное или инвестирована в прибыльное дело, то для уплаты налога всегда можно взять кредит. Рассчитайте на калькуляторе комфортные условия и отправляйте заявку в банк.
Можно ли зaплaтить меньше
Одним из двух предлагаемых способов.
- Снизить налоговую базу на сумму расходов, затраченных на приобретение проданного жилья.
Очень удобный способ при условии, что у вас на руках имеются документы, подтверждающие затраты (договор купли-продажи, платежные поручения из банков).
В большинстве случаев он в разы уменьшает налог и может даже свести его к нулю. Для этого требуется, чтобы средства, вырученные с продажи недвижимости, были меньше или равнялись подтвержденным расходам на ее приобретение.
Представим, что Игорь из предыдущего примера получил дом не в наследство, а купил его четырьмя годами ранее за 3,5 млн рублей. Налог в таком случае составит:
(3,64 млн – 3,5 млн) х 13% = 18,2 тысячи рублей
- Применить налоговый вычет 1 млн рублей – фиксированная сумма для недвижимости (для автомобилей, к примеру, это 250 тысяч рублей).
Преимущество этого способа в том, что он безусловный. То есть никакие документы предъявлять не нужно, требуется лишь ваше решение.
Суть вычета очень проста – из вычисленной налоговой базы нужно отнять 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ, или просто вычесть из уже рассчитанного НДФЛ 130 тысяч рублей.
Вернемся к примеру с домом, полученным Игорем в наследство. Теперь мы понимаем, что в действительности налог будет меньше, потому что молодой человек обязательно заявит о причитающемся вычете.
(3,64 млн – 1 млн) х 13% = 343,2 тысячи рублей
Дополнительным преимуществом от налогового вычета можно воспользоваться при продаже жилья, которое принадлежит нескольким собственникам. В таком случае можно оформить одну сделку, а можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.
К сожалению, использовать оба способа одновременно не получится. Вы должны решить, что для вас выгоднее.
Срок уплаты налога с продажи недвижимости
Независимо от того, должны ли вы платить налог, освобождены ли от его уплаты или он равен нулю, если недвижимость была у вас в собственности менее 5 лет, вы обязаны предоставить в ФНС декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.
Срок сдачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
После успешной сдачи декларации у вас будет время до 15 июля, чтобы перечислить деньги в счет уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. В противном случае с 16 июля ФНС начнет начислять вам пени. Еще более чувствительное наказание – штраф в размере до 20% задолженности.
Не доводите дело до судебных приставов.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
