Баннер
Ипотека

Кому дом, а кому доход. История и современность доходных домов в России

Денис Фокин
/ 28 июня 09:20
11 мин.

Как следует из названия, недвижимость, приносящая доход, и есть доходный дом. Несмотря на старомодное название, это явление существует и в наши дни.

аренда квартир ипотека
Доходные дома существуют и сегодня, позволяют неплохо заработать на сдаче жилья в аренду

Что такое доходный дом

Недвижимость в любой стране мира и в любые времена стоит баснословных денег. И дело даже не столько в цене стройматериалов или строительных работ. Стоимость жилья определяет цена земли, на которой оно возведено: чем лучше район, тем она выше. 

Конечно, не каждый может себе позволить квартиру в самом центре города. А иногда и не хочет, сбегая таким образом от быта и необходимости обустраивать жилище. 

Доходный дом подразумевает сдачу жилых помещений в аренду на постоянной или временной основе, тем самым помогает решить квартирный вопрос.

Если рассматривать такие дома с точки зрения бизнеса, то их можно считать крайне удачным вложением собственных денег: построенное или выкупленное здание с отдельными квартирами сдается на длительный срок, окупает инвестиции, защищает капитал от инфляции. 

Доходный дом всегда будет приносить деньги, ведь снять в нем жилье выходит гораздо дешевле, чем покупать свое. 

Если рассматривать доходный дом с точки зрения удобства для проживания, то он функционирует как полноценная квартира с полным набором необходимого (кухня, ванная, туалет), но по принципу гостиницы. То есть постояльцы могут долгое время жить в таких квартирах, оплатив аренду, но выкупить такое жилье едва ли получится. 

Буква закона гласит: согласно п. 1 ст. 91.16 жилищного кодекса России, наемный, или доходный дом находится во владении одного человека или группы лиц, все помещения здания или часть из них за отдельную плату могут арендовать граждане, не владеющие этим помещением. 

Существует несколько видов современных доходных домов.

Наименование 

Особенности

Дом многоквартирный

Принадлежит одному или нескольким владельцам; квартиры предназначены исключительно для сдачи в аренду

Таунхаус

Большой дом, разделенный на отдельные небольшие студии, у каждой из которых есть свой вход

Небольшой отель

Небольшие номера с базовым набором удобств (нет кухни); подходит как для длительного, так и короткого проживания

Гестхаус (гостевой дом)

Небольшое здание с количеством комнат, не превышающим 10; зачастую в гостевом доме проживают и сами владельцы, обеспечивающие уют арендаторам

Хостел (разновидность общежития)

Крайне бюджетный вариант аренды: в одной комнате на несколько человек сдается койко-место; удобства – на этаже, для нескольких комнат сразу

Наемные дома могут быть частными или государственными (муниципальными, социальными). В первом случае помещение покупается или строится на частные инвестиции, во втором случае строительством или сдачей в аренду занимаются власти.

  • Социальная программа гарантирует льготникам (только этой группе граждан РФ) недвижимость в долгосрочное пользование по низкой арендной ставке. Как показывает многолетняя практика, такое жилье не отличается высоким качеством. Это может быть «вторичка» на местном рынке, порой едва ли пригодная для жизни, или квартира минимальной площади из некачественных стройматериалов в новостройках.
  • Коммерческая программа подразумевает сдачу в аренду квартир хорошего качества всем желающим. Ценник за такое жилье выставляет собственник, руководствуясь собственными наблюдениями и опираясь на среднюю стоимость по рынку. 

В нашей стране постепенно уменьшается доля жилья, сдаваемого в аренду. Эксперты связывают это со снижением процентной ставки по ипотеке. Ипотечное кредитование стало доступнее, и обывателю гораздо выгоднее заплатить взнос по займу за свое личное жилье, чем отдать практически такую же сумму за аренду. 

Совкомбанк предлагает широкий ряд ипотечных тарифных планов для каждого: дальневосточная ипотека, для семей с детьми, недвижимость в новостройках и на вторичном рынке. Для вас доступны программы до 50 млн рублей сроком до 30 лет.

Оставьте заявку прямо сейчас и получите предварительное решение в короткие сроки. Для удобства воспользуйтесь калькулятором.

купить квартиру кредит
Альтернатива доходного дома — ипотека. В этом случае нужно платить не за аренду, а за свою квартиру

История доходных домов в России

Первые доходные дома появились в Европе в середине XVIII века, столетием позже их стали активно строить в России, и уже в начале XX века около 40% жилого фонда Москвы занимали дома для найма, а в Петербурге в то время этот показатель держался на уровне 80%. 

Есть мнение, согласно которому дворы-колодцы стали появляться в Санкт-Петербурге из-за строительного ажиотажа, ведь дома возводили максимально плотно для экономии каждого клочка земли. Постепенно дома для найма (их еще называли спекулятивными) стали появляться во всех крупных городах России. Многие из тех зданий сейчас являются настоящими жемчужинами архитектуры бывших губернских городов — Нижнего Новгорода, Казани, Самары.

Предпосылками такого бума послужило массовое переселение людей — «новой интеллигенции» — из сел и деревень в города, которым было нужно где-то жить. Также свою роль сыграло появление свободных денег у купцов и промышленников. Стараясь пустить накопления в дело, они вкладывались в строительство доходных домов. 

Городские власти всячески поддерживали строительство многоквартирных гостиниц — давали разрешение на подвод воды и отвод канализации, на средства из городского бюджета облагораживали близлежащие улицы и даже проводили электричество. Власти города были заинтересованы в массовой застройке: хлынувшие в города люди были обеспечены недорогим жильем, а предприниматели платили в казну огромные по тем временам налоги.  

Когда появились первые доходные дома в России

Доходные дома, как явление, появились в Российской империи в конце XVIII века. Историки не пришли к единому мнению, какой город России стал первооткрывателем арендной недвижимости тех времен — за звание борются Санкт-Петербург и Москва. Есть сведения, что первые дома для найма были построены в Москве уже в 1790-х годах. Владельцы недвижимости всеми правдами и неправдами завлекали в свои нумера знаменитостей тех лет: они одним своим появлением создавали лучшую рекламу, ведь вчерашние мещане и недалекие чиновники, ярко описанные в рассказах отечественных литературных классиков, ни за что не могли отказаться от соседства с известной оперной певицей или знаменитым актером. 

Постепенно дома стали делить по социальным и иным критериям. Например, были постройки для студентов, для богатых господ или ночлежки для самых бедных слоев населения. Еще одна особенность: зачастую фактические владельцы спекулятивных домов записывали свое имущество на ближайших родственников. В основном, на жен. 

Ошибочно считать, что так называемые барские дома для самых зажиточных постояльцев приносили своим владельцам больше всего дохода. Самым прибыльным был номерной фонд, построенный для простых крестьян, приехавших в столицу на заработки.

Невзрачные чуланы, каморки и комнаты, построенные наспех в огромном количестве, по себестоимости обходились в копейки, но были всегда заселены и приносили непрерывный поток денег, тогда как роскошные апартаменты строились в единичных вариантах, да и позволить их себе могли далеко не все.

Социальный разрыв того времени наглядно демонстрируют дома для найма: богатый жил в десяти комнатах один, бедные же ютились вдесятером в одной комнате.

новостройки загородный дом
В наше время тоже существуют доходные дома, но в более современном варианте. Например, в Иннополисе сотрудникам предоставляют меблированные квартиры в аренду по льготным ценам

Как они были устроены

Доходные дома выгодно отличались от общегородской застройки — трех- и пятиэтажные массивные особняки были настоящим украшением городов. Каждый сантиметр постройки старались использовать с пользой: подвалы отдавали под склады, первые этажи с витражными окнами занимали лавки и магазины (их владельцы жили здесь же или поблизости), комнаты и квартиры на втором этаже арендовали гости со средним достатком (учителя, чиновники средней руки, мелкие торговцы), а третий этаж считался самым роскошным. 

Именно на третьем этаже находились квартиры с 15 комнатами, богатым убранством и лучшим видом из окна. Чтобы подчеркнуть роскошь апартаментов, третий этаж снаружи украшали лепниной или проектировали с эркером, который переделывали в зимний сад или уютную террасу с видом на город. 

Удивительно, но в высотках того времени самые последние этажи считались наихудшим вариантом для проживания, и в этих квартирах проживали бедные студенты. Дело в том, что в тогда в зданиях не было лифтов, а состоятельные господа не желали подниматься пешком на пятый этаж. 

Для кого предназначались

В спекулятивных домах бок о бок могли долгое время жить люди разных социальных слоев и достатков. Студенты и низшие военные чины занимали место под самой крышей, а богачи селились на комфортном третьем этаже. Иными словами, разные сословия селились здесь, но строго в своих комфортных условиях. 

В начале XX века аренду комнаты или апартаментов в доходном доме могли позволить себе если не все, то почти все. Дворник с зарплатой 18 рублей занимал сырую каморку и платил за это 5 рублей в месяц. Барские квартиры могли доходить по стоимости до 150 рублей. 

Владельцем небольшого числа доходных домов было государство, но в основном они принадлежали частным инвесторам, которые на свои собственные деньги строили прототипы нынешних многоквартирных домов.

Если на постройку не хватало денег, частные лица обращались в банки, и те, разглядев в начинаниях хороший потенциал, охотно выдавали займы. Сегодня не нужно искать доходные дома, чтобы обустроить свой уютный уголок.

Оформите ипотеку от Совкомбанка и заселяйтесь в свою собственную квартиру.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

жкх собственник жилья снять квартиру
С 2016 года в России реализуются программы доходных домов. Они запущены для того, чтобы сделать этот бизнес более прозрачным

Помогут ли современные доходные дома навести порядок на рынке аренды жилья

Наследие и опыт использования доходных домов до сих пор процветает в развитых городах. Например, в Лондоне большинство квартир горожане до сих пор арендуют у муниципалитета на длительный срок, не имея права выкупать эту недвижимость, а в США арендные апартаменты и квартиры, составляющие треть жилого фонда, устроены по типу гестхауса (хозяева занимают одну из комнат в доме и постоянно контролируют жильцов). 

В нашей стране бизнес по аренде недвижимости в большинстве своем скрыт от государства, а договоры заключаются по серым схемам. 

Уже несколько лет проводятся работы по реформации этой области экономики: предлагаются пилотные проекты по запуску доходных домов. Пионером в этой области стала Москва, где планируются к запуску арендные дома как эконом, так и премиум класса. Направление также заинтересовало власти Сочи, где ежегодно отдыхают сотни тысяч туристов, заселяющиеся в нелицензированные дома-самострои. 

Одним из удачных примеров запуска в эксплуатацию доходного дома можно считать реализацию такого проекта в Татарстане. Моно-город Иннополис подал заявку на постройку арендного жилья для иногородних сотрудников. 

Фактически дом принадлежит властям Татарстана, а иногородние сотрудники предприятий Иннополиса получили в долгосрочную аренду меблированные квартиры с бытовой техникой и возможность комфортно жить недалеко от работы, оплачивая лишь часть стоимости коммунальных услуг.

Денис Фокин
Денис Фокин
Люблю жизнь, тратить деньги и экономить. Но только не на себе! Рассказываю, как потратить меньше, а получить больше.
Баннер