Российское жилищное законодательство устроено настолько непросто, что обезопасить себя на 100% при покупке вторичной недвижимости невозможно. Чем старше квартира и дальше вглубь лет уходит история владения — тем выше риски.
Что может пойти не так:
- Если продавец получил квартиру по наследству, в один прекрасный день на пороге покупателя могут появиться альтернативные претенденты. Их восстановят в правах на недвижимость, если срок вступления в наследство пропущен по уважительным обстоятельствам. Ими признается, например, пребывание за границей или в тюрьме.
- Если квартира когда-то была приватизирована владельцем, то есть риск появления в ней «отказника». Например, на момент приватизации прописанный в квартире несовершеннолетний отказался от прав на недвижимость. Но вместе с тем он получил право на бессрочное пользование жилплощадью. Выписать по суду такого человека нельзя, и он может потребовать восстановить свое право.
- Если продавец когда-то купил недвижимость за собственные деньги — это один из самых безопасных вариантов. Но здесь возникает еще один риск — банкротство.
Спустя год после продажи недвижимости продавец понял, что не справляется с кредитной нагрузкой. Тогда он подал на банкротство. Имущество проверил финансовый управляющий и решил оспорить сделку. По его мнению, это попытка вывести квартиру из конкурсной массы, то есть перевести имущество в наличные и скрыть их от кредиторов. Такое часто случается, когда стоимость продажи квартиры ниже рыночной.
Во всех этих случаях у покупателя есть шансы остаться без приобретенной жилплощади, даже не став жертвой мошенников.
И тут на сцену выходит понятие «добросовестного приобретателя». Именно оно поможет спасти недвижимость от изъятия или хотя бы получить компенсацию.
Собираетесь купить квартиру? С ипотекой это можно сделать быстрее и выгоднее. Обращайтесь в Совкомбанк.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Что значит этот термин
В 2020 году вступил в силу N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Он ввел понятие «добросовестного приобретателя»: это человек или организация, которые покупали недвижимость, ориентируясь на информацию из ЕГРН.
На практике это значит, что покупатель не знал и не мог знать о том, что покупает квартиру, которую продавец не имел право продавать. Проще говоря, сделал все, что от него зависело, чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости.
По умолчанию любой покупатель, который получил выписку из ЕГРН о правах собственности на квартиру, считается добросовестным. Доказать обратное может только суд.
Если он подтверждает, что покупатель не мог знать о «подводных камнях» сделки, появляются два варианта:
- квартиру оставят покупателю;
- квартира может быть истребована, но покупатель получит компенсацию либо от продавца, либо от государства. Ее платят однократно после вступления в силу судебного решения по иску покупателя.
Как стать добросовестным покупателем
До 2023 года покупатель мог послать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о праве собственности на любой объект недвижимости. С 1 марта эту возможность законодательно закрыли в связи с законом о защите персональных данных.
Однако гражданин может написать заявление в Росреестр с просьбой разрешить предоставлять эту информацию о себе третьим лицам. По всей видимости, теперь это будет необходимо делать перед продажей квартиры.
Также гражданин может самостоятельно взять выписку из ЕГРН о своей недвижимости. Но удостоверить ее подлинность невозможно. Хотя есть информация о планах ввести уникальные QR-коды.
Мнение эксперта
Мы не видим никаких рисков в связи с тем, что данные из ЕГРН закрыли. Есть несколько способов удостовериться в том, что продавец является правообладателем недвижимости.
При заключении договора купли-продажи достаточно потребовать у продавца одно из трех:
- заверенную выписку из ЕГРН о том, что он является правообладателем;
- выписку, заверенную печатью многофункционального центра «Мои документы» или Росреестра;
- выписку в автоматизированном виде с портала госуслуг с подтверждением электронной подписи о том, что она реально выдана и что имущество принадлежит гражданину, а сведения, которые указаны в выписке, — подлинные.
В любом случае, с 2021 года зарегистрировать переход прав собственности на недвижимость без записи в ЕГРН невозможно. И совершать эти действия можно только с объектом, о котором уже имеется запись.
То есть мошенничество возможно до стадии регистрации прав собственности. А при покупке квартиры деньги обычно поступают продавцу именно по факту регистрации.
Что еще нужно сделать, чтобы стать добросовестным покупателем:
- уточнить технические характеристики и проверить договор купли-продажи, наследства или ренты;
- сверить паспортные данные продавца и СНИЛС, уточнив согласие супругов или доли несовершеннолетних детей;
- запросить справку о состоянии здоровья у пожилых людей;
- проверить продавца на сайте судебных приставов на предмет долгов;
- получить справку в управляющей компании о долгах за коммунальные услуги;
- сохранить все эти документы по сделке в пеатном виде, а также квитанции и расписки о передаче денег.
При этом остаются и «серые зоны», за счет которых покупатель в будущем может проиграть суд о признании его добросовестным приобретателем.
Например, суды склонны опираться на презумпцию информированности, когда речь идет о покупке недвижимости у знакомых. То есть если продавца и покупателя связывают родственные или дружеские отношения, риски возрастают. Суд может посчитать, что покупатель был в курсе нюансов сделки и сознательно пошел на риск.
Аналогично обстоит дело с недвижимостью, продающейся по цене ниже рынка. Суд может решить, что покупателя предупредили о юридических рисках, что было отражено в стоимости недвижимости.
Сроки давности
Право на истребование жилья у приобретателя ограничено тремя годами (согласно статье 196 ГК РФ). Но здесь есть свои подводные камни.
- Выморочное имущество, которое должно отойти государству из-за отсутствия наследников, считается принадлежащим ему со дня открытия наследства. При этом государство может «забыть» заявить на него права. Вместо служащих наследство оформят мошенники, которые обычно продают недвижимость. А вот потребовать ее обратно государство может даже через 20 лет.
- Срок исковой давности начинается с момента, когда законный владелец обнаружил ее во владении третьих лиц. На это указал Верховный арбитражный суд. На практике это значит, что иск можно предъявить спустя три года после того, как владелец узнал, что недвижимость принадлежит другим людям.
Как добросовестному приобретателю защитить свои права
Первым делом придется идти в суд и доказывать там свой статус добросовестного покупателя. Если суд с этим согласится, есть шанс, что квартира останется в собственности. Но так бывает далеко не всегда.
В этом случае у покупателя остается две возможности:
- получить через суд компенсацию от продавца недвижимости;
- если сделать это невозможно — получить ее же от государства.
Добросовестные покупатели имеют право требовать возмещения ущерба у тех, кто виноват в том, что сделка не состоялась. Для этого придется обратиться в суд.
Помимо уплаченных за недвижимость денег можно попытаться взыскать проценты по ипотеке, расходы на проведение сделки, ремонт и перепланировку, а также упущенную выгоду. К последней относятся, например, доходы от аренды, если квартира должна была сдаваться.
Собираетесь делать ремонт в квартире? Цены на стройматериалы выросли, но затраты можно оптимизировать.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Получить судебное решение — полдела, а вот добиться фактического его исполнения может быть нереально. Например, если продавец недвижимости не имеет средств или находится вне досягаемости службы судебных приставов.
Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства
Если добросовестный приобретатель — физическое лицо, которое лишилось недвижимости из-за иска собственника, то ему гарантируют возмещение убытков.
После получения вердикта суда необходимо предъявить исполнительный лист. Далее у приставов есть шесть месяцев, чтобы взыскать эти деньги с незадачливого продавца.
В случае, если тот не сможет за этот срок полностью компенсировать убытки, добросовестный приобретатель получает право требовать компенсацию от государства. Ее выплачивают один раз.
Но для этого ему снова нужно обратиться с иском — уже к Российской Федерации. Размер компенсации определяет суд. А истец может выбирать: либо требовать уплаченную за квартиру сумму, либо кадастровую стоимость недвижимости.
Кадастровую стоимость устанавливает государство на основе усредненных показателей, без учета индивидуальных характеристик квартиры. Но просить именно ее может быть выгоднее для истца, если с момента покупки недвижимости цены значительно выросли.
Нужно учитывать, что компенсацию могут получать только физические лица и только за жилые помещения. Покупатели апартаментов, с юридической точки зрения являющихся нежилым помещением, рассчитывать на компенсацию не могут.
Мнение эксперта
Закон о компенсации для добросовестного покупателя от государства вступил в силу в 2020 году, и пока ни одного судебного решения на взыскание таких средств я лично не видел. Даже в ходе мониторинга судебной практики ни одного такого случая не получилось найти. Пока что это абсолютно «мертвая» норма.
