Что сообщает законодательство
Изменение ставки по уже выданному кредиту – явление штучное. По статистике, такое происходит реже чем в 0,1% случаев. Федеральное законодательство на этот счет утверждает однозначно: без согласования с клиентом ставка не меняется. Но нет правил без исключений. Они основаны как на нюансах закона «О банках и банковской деятельности», так и на пунктах самого ипотечного договора с заемщиком.
У Маши все траты строго рассчитаны. Увеличение ежемесячного платежа даже на пару тысяч рублей для нее существенно. На что ей обратить внимание прежде всего, чтобы, взяв ипотеку, быть уверенной: ставка не возрастет?
Ключевой момент при составлении ипотечного договора – тип ставки, которую предлагает банк. Если в договоре указана фиксированная, то можно быть спокойным. Условия не изменятся. Банк не поднимет ставку без согласования с заемщиком. Конечно, важно, чтобы и сам клиент неукоснительно соблюдал свои обязательства.
Итак, выбирая банк, Маше нужно убедиться, что в ипотечном договоре указана фиксированная ставка на весь период.
Если вы тоже собираетесь оформить ипотеку, советуем обратиться в Совкомбанк. Мы подберем подходящую именно вам программу кредитования. А рассчитать комфортный ежемесячный платеж поможет ипотечный калькулятор.
Фиксированная ставка и дополнительное соглашение
Кризисные времена – это всегда отчаянные методы. В том числе и для небольших коммерческих банков. Порой, чтобы удержаться на волне инфляции, им приходится идти на непопулярные меры. Например, предлагать заемщикам подписать дополнительное соглашение о том, что ставка может подниматься в будущем.
Инфляция ускорилась, и Маше позвонил сотрудник банка. Он предложил подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору. Выслушав его, Маша поняла, что ее подпись даст банку карт-бланш на повышение ставки. Как ей быть?
Действительно, чтобы изменить условия договора, банку потребуется подписать с заемщиком дополнительное соглашение. Кредитные организации редко идут на это. Но даже если вам поступило такое предложение – не переживайте. Это не кино с Аль Пачино, и от предложения можно отказаться. Вы вправе просто не подписывать документ.
Итак, Маша поблагодарила сотрудника банка и вежливо завершила беседу. С фиксированной ставкой и своевременными платежами ей не о чем волноваться!
Причины повышения ставок по ипотеке
Но мы бы не писали эту статью, будь все так радужно. Поговорим об исключениях, которые тоже прописаны в действующем законодательстве.
Самых распространенных причин, по которым банк может повысить ставку без согласования с клиентом, всего три.
- По решению суда. Если заемщик грубо нарушает пункты договора.
- При отказе страховать жизнь и имущество.
- Когда условия уже прописаны в договоре – например, окончание льготного периода.
Во всех прочих случаях ставка меняется банками только в сторону снижения.
Рассмотрим каждый из перечисленных выше случаев подробнее.
Повышение ставки по решению суда
Могут ли повысить ставку по ипотеке по вине заемщика? Как показывает практика, да, так бывает нередко. Рассмотрим наиболее распространенные причины.
- Частые просрочки платежей
Игорь давно мечтал купить старенький BMW и просматривал электронные доски объявлений. Однажды ему попался автомобиль в хорошем состоянии с пробегом. Игорь надеялся, что денег хватит на все – и на машину, и на ежемесячные взносы по ипотеке. Но первое же ДТП с участием мерседеса С-класса вогнало парня в серьезные долги. Хочется быстрее рассчитаться. Может, просто не платить несколько месяцев ипотеку?
Игорю повезло. Его сестра – ипотечный брокер. Она объяснила, чем он рискует. Оказывается, если пропускать ежемесячные платежи в течение полугода и более, банк имеет право повысить ставку.
В этом случае кредитору вовсе не обязательно расторгать действующий договор. Он запросто может обратиться в суд. Тот вынесет решение в пользу банка, и условия договора будут пересмотрены в сторону большей ставки. Ничего личного – таким образом банк получит возможность обезопасить себя от дальнейших рисков.
Систематическая просрочка платежей – одна из основных причин, почему банк поднимает ипотечную ставку.
После серьезного разговора с сестрой Игорь решил продать многострадальное авто. Так у него появились дополнительные деньги, чтобы рассчитаться с долгами после ДТП. Теперь Игорь ездит на метро и экономит, в том числе на каршеринге. Ведь еще сестра ему напомнила, что если вносить платежи в больших объемах, ипотека закроется быстрее. И вот тогда можно будет снова подумать о покупке авто.
- Трата займа на другие цели
Второй по частоте случай, когда банк поднимает ставку в одностороннем порядке, – нецелевое использование займа. Допустим, вместо квартиры, как указано в договоре, вы решили купить дом, автомобиль, поехать в путешествие всей семьей или вообще пользуетесь займом для мелких потребительских целей.
Как ни крути, вы нарушили условия договора. За этим следует наказание. Сначала суд. Потом по решению суда повышение ставки по кредиту. Который, кстати, теперь и не ипотечный вовсе. Конечно, если при покупке жилья вы пользуетесь эскроу-счетом и банк переводит деньги напрямую застройщику, подобные комбинации исключены.
Повышение ставки при отказе страховать жизнь и имущество
Рита уже подписала ипотечный договор со ставкой 7,2% годовых. Но такие условия стали для нее возможны лишь при наличии страхования жизни. Уже после подписания договора на ипотеку Рите стало жалко лишних 40 000 рублей в год на страховку. И она подумала – может, просто не продлевать ее в будущем году?
Девушке стоит иметь в виду, что если не продлевать страховку, то банк может поднять процент годовых по ипотеке. Но лишь до максимума, который был установлен на момент заключения ипотечного договора. Поэтому прежде, чем принять решение, стоит пересчитать совокупные траты на ипотеку – как с договором страхования, так и без него. И будет понятно, какой вариант выгоднее.
Рассчитайте ваши траты на ипотеку по льготной ставке со страховкой и по максимальной – без. Может оказаться, что второй вариант выгоднее.
Повышение из-за окончания льготного периода
Могут ли повысить ставку ипотеки не по вине заемщика как таковой, а из-за изменения его жизненных обстоятельств? Иногда и такое случается. Предположим, вы были действующим зарплатным клиентом банка, поэтому получили льготы по ипотеке. Банкам выгодно предлагать такие льготы, ведь у них есть некоторые гарантии – они видят все движения средств по карте клиента.
А потом вы уволились и перестали пользоваться картой банка. Для банка вы уже не такой надежный заемщик, как прежде. Однако условие, что в случае увольнения вы теряете право на привилегию, должно быть прописано в договоре. По-другому никак!
Марат уволился из банка, где у него был зарплатный проект. Вдобавок почти перестал пользоваться картой бывшего зарплатного банка. Через несколько месяцев он узнал, что ставка по ипотеке для него подросла на 0,7% пункта. Помчался в банк: оказывается, прежние льготы теперь не действуют. Да, что-то такое было в договоре. Парень об этом совсем позабыл. Как же поступить, чтобы вернуть более выгодную ставку?
Наиболее очевидное решение для Марата – рефинансирование. То есть внесение в договор изменений или даже расторжение действующего и заключение нового договора с целью улучшения условий по ипотеке.
Процедуру рефинансирования выбирают по трем причинам:
- чтобы снизить сумму ежемесячного платежа;
- чтобы изменить сроки;
- чтобы понизить ставку.
Если ипотечный банк на рефинансирование не согласен, ничто не мешает обратиться к другому.
Как показывает практика, пройти процедуру рефинансирования проще в зарплатном банке. Тогда дополнительной оценки залогового жилья делать не придется. К тому же зарплатные банки обычно предлагают более выгодные условия.
Помните, что основная причина отказа в рефинансировании – финансовая. Это может быть просрочка платежей или недостаточная платежеспособность – если ваши доходы заметно упали за последнее время.
Рефинансирование стоить начать с анализа рынка. Не поленитесь сравнить условия разных банков – так найдете самые выгодные. Предлагаем оформить рефинансирование в Совкомбанке.
Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.
Когда ставка в договоре плавающая
С фиксированной ставкой разобрались. Но что, если она у вас плавающая? Это подразумевает, что при определенных условиях ставка может меняться. Типичное условие – изменение ключевой ставки ЦБ. Бывают и другие экономические маркеры, но реже.
Плавающая ставка рассчитывается по формуле. В ней есть базовая часть, которая не меняется, и переменная часть, привязанная к экономическому индикатору.
И снова возвращаемся к договору. В нем все условия касаемо формулы должны быть прописаны в деталях. С указанием предела изменений верхних и нижних показателей. Понятно, прозрачно, без каких-либо разночтений. Если же подобной формулы в договоре не содержится, смело оспаривайте документ в суде. И суд в большинстве случаев встанет на вашу сторону.
Итак, даже в случае с плавающей ставкой банк не имеет никаких действующих юридических оснований, чтобы в одностороннем порядке повышать ставки по ранее выданным кредитам.
Плавающая ставка привязана к экономическим индикаторам. В договоре должна быть описана подробная формула ее расчета.
Что делать, если банк в одностороннем порядке поднимает ставку
Могут ли повысить ставку по ипотеке, если ваш случай не подпадает ни под один из описанных выше? Если такое происходит, банк превышает свои полномочия. И действующий закон «О защите прав потребителей» всецело на вашей стороне. В нем есть статья о том, что если изменение условий договора ущемляет права заемщика по сравнению с правами по закону, то такие изменения внести нельзя. Некоторые неблагонадежные кредиторы могут включать в основной договор пункт о том, что в будущем могут повышать ставку по своему усмотрению.
Солидные банки подобного не делают. Но если ваш кредитор включил такой пункт в договор, то вы вправе подать иск в Роспотребнадзор или жалобу в прокуратуру.
Бывает, что клиенты, видя невыгодные условия в кредитном договоре, даже не подозревают, что они незаконные. Посоветовать можем одно: читайте наш блог. Мы освещаем важные финансовые темы и помогаем принимать правильные решения!
