Недавно на одной из встреч с друзьями мы завели разговор о жилье мечты. Оказалось, что большинство из нас хочет жить в большом загородном доме, а не в квартире.
Плюсов у такого варианта оказалось предостаточно: отсутствие соседей за стеной, чистый воздух, собственный двор с цветами и рассадой. Только одна подруга сказала, что хотела бы жить в квартире. Решила, что на содержание дома уйдет много денег, поэтому не уверена ー стоит ли так заморачиваться.
Несмотря на это, после наших посиделок я всерьез задумалась о покупке дома в ипотеку. В интернете нашлось много информации об этом – делюсь с вами самой главной.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Преимущества покупки дачи в ипотеку
- Доступность
В большинстве крупных банков страны заявку можно отправить онлайн, а ответ получить в кратчайшие сроки. При кредитовании разрешается использовать средства маткапитала. А общий период, на который дают деньги, — до 30 лет. Можно разбить платеж на долгий срок и вносить суммы, которые не будут значительными для семейного бюджета.
- Возможность улучшить жилищные условия
Мы все теперь знаем, что такое сидеть на карантине в тесной квартирке большой семьей с двумя-тремя детьми. Кроме того, после локдауна многое изменилось. Сотни тысяч молодых специалистов не вернулись в офис, а теперь работают удаленно. Конечно, куда приятнее это делать из дачного домика, на свежем воздухе. Да и дети будут расти более здоровыми, закаленными и физически развитыми.
- Инвестирование
Если грамотно вложиться в землю или сад на удачно расположенном участке, со временем цена на такую недвижимость будет расти. Квартиры зачастую стоят дороже, и в них не всегда легко инвестировать. А вот на дачу наскрести бывает куда проще.
Недостатки покупки дачи в ипотеку
- Переплата
Любой кредит, в том числе ипотека на дачу, подразумевает возврат денег с процентами. Да, это дополнительные траты. Однако ипотеку можно рассматривать как статью расходов, но можно и как инвестицию. Все зависит от условий. Если хороший первоначальный взнос и выгодная ставка, вы все равно останетесь в плюсе. Ведь деньги, которые лежат «под матрасом», в любом случае сгорают. А вложенные в недвижимость всегда работают.
- Риск потери имущества
За дачей не так просто присматривать, как за квартирой, в которой вы живете постоянно. Домик может пострадать от наводнения, пожара и вследствие других стихийных причин. Также никто не гарантирует, что в него не заберутся воры и не вынесут дорогостоящее дачное оборудование. Выход только один: выбирать дом на охраняемой территории с видеокамерами и на участке, который наименее подвержен влиянию негативных природных факторов.
- Сложность оформления
Пусть загородная дача и стоит зачастую дешевле квартиры, документы и кредитную историю банки будут проверять с той же тщательностью. Важны такие факторы, как финансовая дисциплина, регулярный доход, уровень зарплаты, возраст, наличие/отсутствие других открытых кредитов и т. д.
Дополнительно ситуация осложняется тем, что по ряду критериев будут проверять не только заемщика, но также дом и землю. Ведь пока вы выплачиваете кредит, они находятся в залоге у банка, потому должны быть ликвидны.
Требования к дачной недвижимости
Если вы все-таки решились оформить «дачную» ипотеку, будьте готовы к особым требованиям. Самое главное из них – покупаемый земельный участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Почему это так важно? Ни для кого не секрет, что покупаемая недвижимость переходит в залог к банку. В случае неуплаты или других проблем организация вправе продать ее.
Поэтому банку не выгодно, если заемщик приобретает участок с «фанерным» домом. Нет никаких гарантий в том, что его удастся быстро продать, сохранив прежнюю цену.
Участок под ИЖС имеет в глазах банка больший вес, поскольку с его реализацией проблем будет куда меньше.
Сергей Иванович планировал купить дачу и выращивать там овощи, ягоды и фруктовые деревья. Однако недвижимость находится довольно далеко от города, а на ее участке построен только небольшой садовый домик. Такое имущество невыгодно брать в качестве залога, поэтому банк отказал мужчине в ипотеке.
Во всех банках разные условия по «дачному» кредиту, поэтому некоторым из них будет недостаточно того, что вы покупаете участок под ИЖС.
Например, клиента могут попросить о предоставлении дополнительного залога. Таким объектом может выступить квартира или комната, которая уже находится в собственности заемщика. Со стороны банка такой шаг необходим, чтобы исключить риски по неуплате долга.
Также организация может запросить у вас более подробный план по застройке участка – утвержденный проект, смету и прочие документы. В этом случае банк может выдать не всю сумму сразу, а переводить ее частями. Предполагается, что так клиент может постепенно покрывать расходы на каждом этапе стройки.
Особенности дачной ипотеки
Это далеко не исчерпывающие особенности, с которыми может столкнуться заемщик. Требования банков по «дачной» ипотеке заметно отличаются от тех, что прописаны в привычных нам «квартирных» программах.
- процентная ставка выше и варьируется от 8 до 13%;
- срок кредитования, напротив, меньше;
- минимальный первоначальный взнос ー около 25-30%;
- залогом считается сам участок и строения на нем;
- стоимость страховки залогового имущества будет также выше.
В каждом банке эти условия будут разниться, поэтому точную информацию нужно уточнять в самой финансовой организации.
Семьи с маленькими детьми зачастую рассчитывают закрыть часть долга материнским капиталом. Однако с ипотекой на дачу это будет не так просто.
Деньги выдаются с оговоркой, что их можно потратить на улучшение жилищных условий. В нашем случае это означает, что семье нужно подобрать такой участок, где дом будет задокументирован как жилой.
Получить эту информацию можно напрямую от собственников дома или с помощью выписки из ЕГРН.
Если у вас возникают дополнительные вопросы, всегда можно обратится в ПФР. Там специалист объяснит все тонкости покупки дачи с использованием маткапитала.
Требования к заемщику
А вот требования к заемщику по «дачному» кредиту вполне обычные:
- возраст от 21 года, верхний порог (т. е. возраст, к которому кредит должен быть погашен) ー на усмотрение банка;
- гражданин РФ;
- трудовой стаж не менее одного года, а на последнем месте работы от 3 до 6 месяцев;
- достаточный доход для погашения ипотеки (как правило, платеж по ипотеке не должен превышать 40% от общего дохода заявителя).
В каких случаях банк может отказать в займе:
- низкая платежеспособность: как и при выдаче любого кредита, банк рассчитывает финансовые возможности клиента на длительные перспективы;
- плохая кредитная история;
- земля или дом не соответствуют требованиям.
Требования к дому и земельному участку
В случае с «дачной» ипотекой требования к объекту делятся на две группы: к земельному участку и к его строениям. В банках разные условия кредитования: например, один может предоставлять кредит на покупку готового дома с землей или на землю под строительство, а другой ー только для покупки полностью готового объекта.
Требования к жилому дому:
- объект должен быть завершенным и находиться в собственности продавца;
- собственность должна быть без обременения;
- у объекта должен быть кадастровый паспорт;
- фундамент ー из кирпича, бетона или камней;
- стены ー из кирпича, бетона (или на его основе), бруса (клееного в том числе);
- дом должен соответствовать требованиям пожарной безопасности;
- в помещении должны быть установлены входные двери и окна, проведено электричество, отопление, водоснабжение, канализация;
- у дома должен иметься почтовый адрес;
- некоторые банки требуют, чтобы дачный участок находился не более чем в 120 км от их офиса.
Требования к земельному участку:
- участок должен находиться в собственности продавца;
- собственность должна быть без обременения;
- участок должен относиться к любой из следующих категорий использования: земли населенных пунктов, поселений или сельскохозяйственного назначения;
- участок не должен находиться в следующих зонах: национального парка, водоохранной или резервной;
- площадь участка должна быть больше площади дома, но меньше 5 тысяч кв.м.
Сложность «дачной» ипотеки в том, чтобы объект понравился и вам, и банку.
Представим ситуацию. Ирина получила в дар от бабушки дачу, при условии что она не будет ее продавать. Ирина несколько лет была счастливой обладательницей дачного участка, но в какой-то момент ей понадобилась большая сумма денег, поэтому она решила его продать.
Ирина даже нашла покупателя, но во время сбора документов, оказалось, что часть земли была оформлена на дальнего родственника. В итоге сделка сорвалась, ведь было нарушено одно из основных требований.
На просторах интернета я нашла еще несколько требований, более неформальных, но они могут повысить ваши шансы на одобрение:
- выбирайте участок ближе к границе населенного пункта;
- влияет и сама обстановка в дачном поселке – банк не одобрит участок, находящийся в глухой местности;
- не выбирайте отдаленные участки, к которым может быть затруднен проезд, например, в снегопады, гололед или сезон дождей;
- строения и сам участок должны быть в хорошем состоянии, не производить впечатление заброшенных.
Платеж по ипотеке поможет рассчитать калькулятор Совкомбанка.
Какие необходимы документы для оформления
Список документов для подачи первичной заявки ничем не отличается от пакета для оформления обычной ипотеки. Могут быть различия в разных банках, но общий перечень для заемщика и созаемщиков (если они есть) примерно такой:
- анкета-заявление на оформление ипотечного кредита;
- паспорт РФ;
- СНИЛС;
- копия трудовой книжки или договора и справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
- военный билет для мужчин младше 27 лет;
- пенсионное удостоверение (если есть).
Банк может запросить у вас дополнительные документы (если они у вас есть):
- свидетельство о браке или его расторжении и брачный договор;
- свидетельства о рождении детей;
- подтверждение дополнительного дохода и его размера + информация об имуществе, которое можно использовать в качестве залога;
- подтверждение наличия и суммы первоначального взноса.
Если банк одобрил первичную заявку, можно собирать документы на объект недвижимости. Вам понадобятся:
- копия паспорта продавца;
- выписка из ЕГРН, где будут указаны собственники имущества и информация об обременении (желательно о его отсутствии);
- документ-основание права собственности продавца;
- отчет об оценке объекта недвижимости;
- кадастровый паспорт или выписка из государственного кадастра недвижимости;
- если продавец был в браке, когда стал собственником участка, нужно будет получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если участок подарен, приватизирован или унаследован, то согласие не понадобится).
Как купить дачу в ипотеку: инструкция
Процедура сделки покупки дачи несложная. Но обращаем ваше внимание на подводные камни, которые могут встретиться.
- Если дачный участок находится в заповедной зоне, то вы сможете приобрести только дом, а земля будет принадлежать государству. Это касается прибрежных и лесных зон.
- Дачное и земельное законодательства часто меняются, поэтому не каждый банк готов предоставить вам ипотеку.
- Если земля имеет категорию ИЖС или сельхозназначение под дачное строительство, то шансов на одобрение больше. В остальных случаях банки не станут рассматривать заявки.
Чтобы купить дачу, действуем по следующему плану:
- Выбираем банк: изучаем предложения, условия, требования.
- Подаем первичные заявки. Желательно в несколько банков, чтобы было из чего выбирать. Если банк дал предварительное одобрение, переходим к следующему пункту.
- Выбираем участок. Не забудьте проверить ー соответствует ли он требованиям банка. Если все в порядке, собираем документы для проверки участка банком.
- В случае одобрения заключаем сделку и подписываем кредитный договор, а затем регистрируем право собственности через МФЦ или в Росреестре.
Что делать, если в банке не одобрили участок, который вы выбрали, или не нашли подходящих условий по ипотеке?
Поищите подходящий вариант в линейке нецелевых потребительских кредитов. Если вам нужна небольшая сумма на короткий срок, возможно, этот вариант окажется для вас более выгодным. Это возможно даже при более высокой ставке, чем ипотечная.
