Не так давно Дмитрий задумался о покупке жилья. Ему надоело скитаться по съемным квартирам, отдавая наймодателям внушительный кусок своей зарплаты. Он справедливо решил, что выгоднее будет оформить ипотеку и вносить эти деньги в счет будущей квартиры. Перед мужчиной встал вопрос – на какой срок взять ипотеку.
На какой срок можно взять ипотеку в банке
Российские банки предлагают жилищные кредиты на срок от одного года до тридцати лет. Диапазон довольно большой, поэтому сделать выбор бывает непросто.
С одной стороны, хочется поскорее погасить кредит и ощутить себя полноправным хозяином жилья. А с другой – не хочется несколько лет подряд жить на хлебе и воде и экономить каждую копейку.
В большинстве случаев выбора у заемщика нет. Решение принимает финансовая организация. Подбирая кредитную программу, банки следят за тем, чтобы ежемесячные платежи были подъемными для каждого клиента.
Отправной точкой для расчета срока служит ежемесячный доход и размер первоначального взноса. Чем меньшую сумму вы берете и чем больше у вас доход, тем быстрее вы сможете погасить кредит.
Есть негласное правило – размер разовой выплаты не должен превышать 30–40% от общего дохода семьи. Оно справедливо для клиентов со средним уровнем достатка. По мере роста благосостояния этот процент может быть увеличен.
Также в расчет берется возраст заемщика. Как правило, на момент погашения кредита он не должен превышать 65–85 лет.
Дмитрию 27 лет, он работает программистом и получает 80 000 рублей в месяц. Последние 5 лет мужчина откладывал деньги и сумел накопить 1 млн на первоначальный взнос.
Подходящие квартиры стоят в районе 4 млн, значит, ему нужно оформить кредит на 3 млн. Давайте сравним условия по займам на 5, 15 и 30 лет и определим, какой срок ипотеки выгоднее. Для расчета берем среднюю ставку в 12% годовых.
| Сумма | Ставка | Срок | Ежемесячный платеж | Переплата |
| 3 000 000 руб. | 12% | 5 лет | 66 700 руб. | 1 004 000 руб. |
| 3 000 000 руб. | 12% | 15 лет | 36 000 руб. | 3 480 000 руб. |
| 3 000 000 руб. | 12% | 30 лет | 30 800 руб. | 8 081 000 руб. |
По мере увеличения срока растет и переплата. Цифра в последней строке кажется устрашающей. На самом деле все не так плохо, как может показаться на первый взгляд.
За 30 лет инфляция обесценит эти деньги, а ипотечная квартира значительно вырастет в цене (если не случится чего-то сверхъестественного). Значит, фактические потери будут существенно ниже.
Влияет ли срок на сумму и вероятность одобрения
Желаемый срок жилищного кредита, безусловно, влияет на вероятность одобрения. Клиент подает заявку, предварительно оценив условия и выбрав для себя оптимальный вариант погашения займа. То же самое затем делает банк, и зачастую их оценки не совпадают.
Например, Дмитрий уверен, что с зарплатой в 80 тысяч рублей он легко сможет прожить на 30 тысяч в месяц, а 50 тысяч отдавать банку. Семи лет при таких условиях ему должно хватить.
Возможно, это действительно так – он хорошо управляется с деньгами, неприхотлив и аскетичен в быту. Но банк вряд ли пойдет на такой риск. Скорее всего, мужчине предложат условия с бо́льшим периодом и меньшим ежемесячным платежом.
А вот с суммой займа зависимость обратная – ее размер в соотношении с размером ежемесячного дохода определяют продолжительность погашения. При выставлении условий банк берет во внимание пожелания клиента, но руководствуется строгими расчетами. Поэтому реальный срок, одобренный банком, может значительно отличаться от желаемого.
Плюсы и минусы длительного срока
План Дмитрия оформить заем на 7 лет не выдержал столкновения с реальностью. Но это не повод отчаиваться. Всегда есть возможность гасить кредит с опережением графика.
А если экономическая ситуация в стране изменится, и ставки по ипотеке упадут, можно будет сделать рефинансирование долга под более выгодный процент.
Рассмотрим преимущества и недостатки долгосрочной ипотеки.
Плюсы:
- Ежемесячный платеж будет наименее обременительным. Вам не придется ужиматься и лишать себя привычных радостей жизни.
- Можно вносить бо́льшую сумму, когда есть такая возможность. При этом будет уменьшаться либо срок кредита, либо ежемесячный платеж в будущем.
- При возникновении временных финансовых проблем проще остаться «на плаву» и не допустить просрочки.
Минусы:
- Больше переплата по кредиту. Если, к примеру, вы берете заем под 10%, через 10 лет сумма переплаты сравняется с суммой основного долга.
- Невозможно предсказать, как будет складываться экономическая ситуация на протяжении такого длительного времени. Рынок недвижимости может рухнуть, жилье подешеветь, а возвращать все равно придется изначальную стоимость.
- Статус должника на протяжении 15–20 лет может вызывать психологический дискомфорт. Хочется поскорее погасить кредит и ощутить себя полноправным хозяином жилья.
Плюсы и минусы короткого срока
Если доход позволяет оформить жилищный кредит на 3–7 лет, не испытывая при этом серьезного дискомфорта, глупо будет советовать растянуть его на 20 лет. Вопрос в том, какой размер ежемесячного платежа можно считать комфортным. Очевидно, что для всех он будет разным.
Сейчас Дмитрий готов вносить по ипотеке 50 000 рублей – это больше 60% от зарплаты. Если в скором времени он женится и станет отцом, то финансовая нагрузка на бюджет повысится. Семье из трех человек прожить на 30 000 в месяц проблематично. Все эти риски банк учитывает и старается перестраховаться.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Плюсы короткого срока:
- Более выгодные процентные ставки. Разница ставок по кредиту на максимальный и минимальный срок может достигать 1%.
- Меньше переплата. При ставке в 10% за пять лет вы отдадите банку всего половину заимствованной суммы.
- Жилье быстрее переходит в собственность заемщика, а значит он может беспрепятственно им распоряжаться.
Минусы:
- Каждый месяц придется отдавать значительную часть от зарплаты банку. Это повлечет за собой снижение привычного уровня жизни.
- В случае потери платежеспособности можно очень быстро попасть в долговую яму и даже лишиться жилья.
- Сложнее получить крупную сумму на короткий период из-за требования банков к соотношению «платеж – доход».
Оптимальный срок с точки зрения выгоды для клиента
По мнению экспертов, оптимальная продолжительность ипотеки составляет семь лет. Этот период поддается планированию и не пугает неопределенностью. Размер переплаты также будет не слишком большим.
Понятно, что далеко не всем заемщикам доступен такой выгодный срок. Но это не повод отказываться от ипотеки совсем. Нужно соглашаться на те условия, которые одобрит банк, и сделать все возможное, чтобы приблизиться к эталонным семи годам.
Дмитрию банк одобрил заем на 15 лет под 12% годовых. Каждый месяц он должен будет вносить 34 500 рублей. Однако мужчина сразу решил, что будет направлять на погашение кредита минимум 50 000 рублей в месяц, чтобы погасить его досрочно.
Это потребует от него высокого уровня ответственности и хорошей финансовой дисциплины. Зато в случае возникновения непредвиденных ситуаций ему будет проще остаться «на плаву» и не допустить просрочек.
