Что такое недострой с точки зрения права
В законодательстве нет термина «недострой», но зато есть «объект незавершенного строительства». По сути это одно и то же. Так называется любое здание, которое еще находится в стадии строительства.
С точки зрения права недостроенный дом — почти такой же объект недвижимого имущества, как и любое другое здание, будь то дачный балок или усадьба. Но чтобы им можно было полноценно распоряжаться (то есть иметь право продать, сдать в аренду и т. д.), нужно:
- поставить дом на кадастровый учет,
- зарегистрировать право собственности на недостроенный дом.
Регистрация объекта незавершенного строительства
Сделать это можно с помощью одного заявления. К нему нужно приложить технический план здания. Техплан не нужно составлять самостоятельно — это должен сделать кадастровый инженер.
Так как здание недостроено, то в плане обязательно указывают его назначение (жилой дом, сарай, гараж, бунгало для алабая) и другие основные характеристики. А также — на сколько процентов (примерно) он готов.
К заявлению приложите разрешение на постройку или уведомление о том, что вы планируете начать строительство.
Если в ЕГРН нет записи о зарегистрированном праве на участок земли, то также нужно будет приложить и документы, которые подтвердят ваше право на землю.
После этого вам дадут выписку из ЕГРН. В ней указаны:
- кадастровый номер,
- основные параметры здания;
- информация о правах.
Именно выписка из ЕГРН подтверждает, что недострой поставлен на кадастровый учет и у вас есть на него права.
Ипотека на недострой
Недостроенный дом, как и любую недвижимость, можно продать. В том числе и в ипотеку. Но есть несколько важных нюансов:
- использовать маткапитал нельзя, но можно вложить его в реконструкцию здания;
- банк может попросить в качестве залога другой объект недвижимости. Например, готовый дом, квартиру или участок земли в том числе тот, на котором стоит недострой).
Вы продали недострой, а теперь хотите купить готовое жилье? Воспользуйтесь предложением от Совкомбанка. Гибкие условия и простая система оформления документов позволят подобрать тариф для людей с разным уровнем доходов.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Перед продажей нужно подготовить все необходимые документы:
- выписку из ЕГРН на землю и дом;
- договор купли-продажи, если участок земли вы в прошлом купили;
- кадастровые паспорта на землю и дом. В документе на здание должны быть указаны его площадь, планировка и другие основные данные;
- разрешение на строительство. Его можно получить в местной администрации;
- проект здания. Будет хорошо, если проект согласован с городской администрацией;
- проекты коммуникаций: водопровода, газа, электросети и т. д. Если вы не успели их подвести, то этим займется покупатель после оформления права на недвижимость.
В ряде случаев можно просто продать земельный участок, не оформляя недострой. С одной стороны, это «уменьшит» пакет документов. А с другой — чревато появлением проблем, если будут разногласия с покупателем.
Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры»:
Если дом не зарегистрирован и нет желания ставить его на учет, можно заключить договор купли-продажи только земельного участка. В дальнейшем покупатель самостоятельно регистрирует право как на собственно возведенный дом. Однако нужно понимать, что далеко не каждый на это пойдет.
Какую цену назначить
Почему-то некоторые продавцы считают, что недостроенный дом должен стоить столько же, сколько и готовое жилье. Само собой, это отпугивает потенциальных покупателей. В результате недострой рискует превратиться в долгострой.
Чтобы этого не случилось, важно назначить адекватную цену. Ее можно определить, посмотрев аналогичные предложения поблизости.
Второй вариант — наймите профессионального оценщика. Специалист учтет множество факторов и определит стоимость недостроя.
Если вы продаете недвижимость с задатком, то нужно будет составить договор о нем. А в самом ДКП указать окончательную стоимость за вычетом суммы задатка.
Составьте договор
Для заключения сделки нужно составить договор купли-продажи. Договоров потребуется два: на недостроенный дом и на землю. Каждый документ — в трех экземплярах: для вас, покупателя и Росреестра.
Что нужно отразить в договоре:
- место, где расположен земельный участок, и адрес недостроя;
- паспортные данные, свои и покупателя;
- номер выписки из ЕГРН;
- способ и срок передачи денег;
- стоимость недвижимости;
- кадастровый номер;
- основные параметры недвижимости;
- дату и место заключения сделки.
Деньги могут быть переданы во время подписания ДКП или регистрации в Росреестре. После получения всей суммы готовят расписку, которая подтвердит, что продавец получил всю сумму целиком.
Покупатель же должен подписать акт приема-передачи земли и недостроя. Это послужит подтверждением того, что у него нет претензий к участку и недостроенному дому.
Продажа недостроя может сопровождаться затратами: пошлины, заверение сделки у нотариуса и т. д. Все это требует дополнительных затрат. Позаботьтесь о деньгах заранее — откройте онлайн-копилку в приложении «Халва-Совкомбанк» и получайте процент на хранящиеся средства.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 10% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Как передать права собственности на недвижимость
Чтобы зря не терять время, лучше посетить МФЦ и Росреестр в один день. Вам нужно будет подать пакет документов, чтобы перерегистрировать право собственности.
Покупателю придется оплатить госпошлину для получения выписки из ЕГРН. Ее предоставят в течение 7–10 дней.
Какие документы подать в Росреестр:
- договор купли-продажи;
- кадастровые паспорта на недострой и земельный участок;
- паспорта обеих сторон сделки.
Иногда могут потребоваться и другие документы. Бумаги следует передать покупателю или в учреждение, которое их запросило.
Недострой только кажется неподъемной задачей, которая сулит много трудностей. На деле же его можно и зарегистрировать, и даже продать. Главное — подготовить все документы.
