Приватизация квартиры в 21 веке: как сделать, плюсы и минусы

• Кто может приватизировать квартиру
• Главное о приватизации
• Список документов
• Сколько реально стоит приватизация
• Плюсы и минусы

Кто может приватизировать квартиру

У 11% людей в России нет своего жилья, даже формальной доли в родительской квартире или участка в садоводстве. Многие живут в сложных условиях: аварийных домах, с проблемными соседями.

Шансов купить или снять жилье по объявлению у таких людей зачастую тоже нет, потому что они зарабатывают меньше прожиточного минимума. Но могут снять квартиру у государства за символические деньги. Для этого они заключают договор социального найма.

В соцнайм сдают муниципальные квартиры. Это отдельный жилищный фонд, который принадлежит государству, точнее, местным властям. Его распределяют между воспитанниками детдомов, пострадавшими от стихийных бедствий, нуждающимися в улучшении жилищных условий — словом, между всеми, кто оказался без нормального жилья и не может помочь себе сам.

Если вы получили такое жилье, можете его приватизировать — оформить на себя и распоряжаться как своей собственностью. Выкупать не нужно, по закону приватизация квартиры полностью бесплатная. Но придется заплатить за документы и формальности.

Кто имеет право приватизировать жилье:

• все, кто там постоянно зарегистрирован (прописан);
• кто никогда ничего не приватизировал;
• их несовершеннолетние дети.

Иными словами, если у вас в паспорте стоит штамп с адресом муниципальной квартиры, вы можете оформить ее в собственность. Заручитесь согласием всех, кто зарегистрирован с вами, соберите документы и обратитесь в МФЦ.

Есть и другие условия:

• гражданство РФ;
• у вас нет другого жилья;
• жилье есть, но жить там нельзя (тесное, аварийное, сгорело, затоплено).

Но раз вам дали муниципальную площадь, скорее всего, этим условиям вы отвечаете.

Важно: Муниципальное жилье — для нуждающихся, а не предприимчивых. Чтобы заключить договор соцнайма, наниматель должен доказать, что в течение последних пяти лет он не ухудшал жилищные условия по своей воле. Поэтому, например, фиктивно продать свою квартиру и получить еще одну от государства не получится. 

Главное о приватизации

Есть специальный закон о приватизации № 1541-1 от 04.07.1991. Там изложены все основные моменты:

1. Жилье отдают в собственность бесплатно (ст. 1).
2. Собственность делят между всеми имеющими право на нее, поэтому нужно их согласие (ст. 2 и 7).
3. Нельзя оформить помещения в общежитиях и закрытых военных городках. Служебное жилье под запретом в городах, но в сельской местности есть исключения. Также нельзя приватизировать аварийное жилье (ст. 4).
4. Приватизировать квартиру можно только один раз. Исключение — несовершеннолетние (ст. 11).
5. Забрать жилье обратно государство не может. Может предложить выкупить, но только с согласия всех собственников (ст. 17).

Текст закона небольшой, написан понятно. Если еще не прочитали его, загляните на досуге, чтобы лучше знать свои права и порядок процедуры.

Важно: если вы не знаете, приватизирована ли ваша квартира, посмотрите квитанцию ЖКХ. Там есть графа «Плата за наем». Если там указана сумма — значит, жилье принадлежит государству. Если прочерк — приватизировано.

Если квитанции по какой-то причине не приходят, закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать на сайте Росреестра или лично в местном МФЦ.

В Росреестре информацию могут не найти — туда начали вносить сведения о сделках с недвижимостью с февраля 1998 года. Тогда обратитесь в БТИ. Там есть данные о более старых сделках.

Список документов

Регионы сами устанавливают, какие документы нужны для приватизации квартиры. Единого общероссийского перечня нет. Актуальный список для вашего региона вам дадут в МФЦ или жилищном отделе. Еще он может быть на Госуслугах. 

Что точно понадобится:

1. Паспорта заявителя, всех членов его семьи и всех зарегистрированных в квартире.
2. Свидетельства о рождении детей заявителя и всех зарегистрированных.
3. Ордер на квартиру — он подтверждает ваше право пользоваться помещением.
4. Договор социального найма.
5. Заявление на приватизацию квартиры. Пишут по установленной форме. Получите в МФЦ или скачайте на Госуслугах.
6. Справка о неучастии в приватизации — она доказывает, что вы не использовали свое право. Выдают в МФЦ или БТИ.

Часть бумаг вы подпишете на приеме, например, согласие на приватизацию квартиры. Поэтому прийти нужно всем участникам приватизации.

Там же, на приеме, можно заполнить заявление. Дополнительно могут потребовать выписку из домовой книги, техпаспорт и поэтажный план дома.

У отдельных категорий заявителей — свой пакет документов. Детям без попечения родителей понадобится решение органа опеки. Бывшим заключенным — решение суда и справка об освобождении. Военнослужащим — выписка из личного дела.

Позвоните в МФЦ или местный жилотдел и узнайте, что нужно для приватизации квартиры в вашем регионе и где брать документы.

Юлия Усачева отмечает:

В приватизации отказывают тем, кто не может подтвердить свое право пользоваться квартирой. Например, живут без договора социального найма — то есть еще со времен СССР, по ордеру (который еще и может быть оформлен не по правилам). В таких случаях нужно сначала заключить договор с муниципалитетом.

Заявление рассмотрят в течение двух месяцев. Если затягивают — это нарушение закона. Жалуйтесь руководителю МФЦ, на сайте «Мои документы» или звоните на горячую линию вашего центра.

Когда получите согласие и готовый договор, сразу зарегистрируйте право собственности. Снова обратитесь в МФЦ (в течение девяти рабочих дней) или в Росреестр (семь рабочих дней).

Важно: некоторые справки имеют срок действия. Обязательно уточните, сколько времени у вас есть до подачи документов, чтобы не бегать по инстанциям дважды.

Плюсы и минусы

Раз вы задумались о приватизации, то, скорее всего, уже взвесили за и против. Но мы все равно сделали таблицу возможностей и обязанностей:

Иногда приватизация — это хороший способ приобрести жилье в собственность и со временем улучшить жилищные условия. А иногда — пустая трата времени.

Когда приватизация выгодна

У приватизации есть нюансы. Во-первых, нужно, чтобы все жильцы согласились. Во-вторых, каждому нужно выделить долю. Если квартира маленькая, а семья большая, каждому достанется по несколько метров, которые нельзя продать или использовать как залог.

Когда стоит приватизировать квартиру:

1. Жилье в хорошем состоянии, его можно продать или взять ипотеку под залог.
2. Вы — единственный наниматель.
3. Ваш дом подпадает под реновацию. Приватизация дает возможность получить квартиру с бóльшим количеством комнат.

Поводы отложить оформление:

1. Жилье в плохом состоянии. Пока квадратные метры принадлежат государству, оно должно делать капремонт (ст. 16) и поддерживать коммуникации в порядке (ст. 190.1 ЖК РФ). На практике бывает иначе. Но если вы оформите жилье на себя, ответственность за текущие потолки и гнилые окна точно ляжет на ваши плечи и бюджет.
2. Несколько потенциальных собственников. Многие оформляют жилье, только чтобы продать и купить побольше за счет материнского капитала или накоплений. Продавать долю в квартире сложно и невыгодно.
3. Будущий собственник — легкая добыча для мошенников. В группе риска — пожилые, люди с социальными и ментальными проблемами. Муниципальную квартиру мошенники у них не отнимут, а собственную — могут попытаться.
4. Конфликты среди потенциальных собственников. Для приватизации нужно согласие всех зарегистрированных. Если кто-то будет то соглашаться, то отзывать согласие, вы только зря потратите время и, возможно, деньги.
5. Долги. Из собственной квартиры вас могут выселить, а недвижимость арестовать. С государственным жильем такого не случится. 

Муниципальное жилье редко бывает комфортным. Как правило, жильцы прикладывают много усилий, чтобы навести красоту и комфорт. На простор рассчитывать тоже не приходится: норма жилой площади на человека — от 9 кв. м.

Решение о приватизации во многом зависит от ликвидности жилья. Как правило, его стараются продать и купить по-настоящему комфортную и просторную квартиру. Здесь есть два варианта: достать накопления и купить сразу или использовать выручку как первый взнос на ипотеку.

Как показывает практика, ипотеку выбирают чаще. С программами господдержки решиться на сделку не так страшно, а льготные ставки Совкомбанка облегчают выплаты.

Сколько реально стоит приватизация

По закону жилье передают бесплатно — об этом говорит ст. 1 закона о приватизации. Но уже в ст. 2 уточняют: оформление договора — за счет собственника. Плюс: вы в любом случае заплатите меньше, чем если бы покупали квартиру на общем рынке.

Сначала получите список документов, потом считайте бюджет. Большинство бумаг бесплатны: выписка из домовой книги и лицевого счета, документы из миграционного отдела.

За что придется заплатить:

1. Госпошлину за регистрацию права собственности — 2000 рублей (делят на всех участников поровну).
2. Техпаспорт и поэтажный план — от 1200 до 3000 рублей. Срочное оформление — до 10 000 рублей.
3. Кадастровый паспорт — 500 рублей.
4. Услуги нотариуса — от 1000 рублей.

Сколько стоит приватизация квартиры? Зависит от региона и количества документов. Постоянная цена только у госпошлины — 2000 рублей.

Если правильно подготовиться и ничего не забыть, процедура будет легкой. По срокам вполне реально уложиться в три-четыре месяца. Из них два будут рассматривать заявление и еще десять дней — регистрировать право собственности. Остальное зависит от того, как быстро вы подготовите документы и соберете всех на прием.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи