Николаю Игоревичу в этом году пошел 72-й год. По профессии он инженер и еще в советские времена получил квартиру. Сразу же после этого он женился, но детей завести так и не получилось. Три года назад жена умерла, и он остался совсем один. Ухаживать за ним некому, а в силу возраста даже обычный поход за продуктами становится почти невозможным.
Как ему поступить в такой ситуации?
Что такое договор ренты
Для начала немного терминологии.
- Иждивенец — это нетрудоспособный человек, часто — пожилой или имеющий группу инвалидности, который не в состоянии себя обеспечивать. Временно безработные люди иждивенцами не считаются.
- Иждивение — обеспечение иждивенца всеми необходимыми средствами для существования (деньги, уход, продукты, лекарства и т. д.).
- Рентополучатель (он же рантье) — владелец жилья, который получает ежемесячные платежи, а взамен передает недвижимость рентодателю.
- Рентодатель — человек, который выплачивает рентополучателю деньги и ухаживает за ним.
Договор ренты — это контракт, с помощью которого собственник отдает жилье другому человеку в обмен на ежемесячные выплаты или пожизненное содержание. Это отличная возможность для пенсионеров с недвижимостью, но без родственников, получить заботу, уход и стабильный доход вплоть до самой смерти. В обмен на это человек, который оказывал заботу и совершал выплаты, получит жилье после смерти его владельца.
Квартира в таком случае переходит по договору купли-продажи, и к ней применяются все те же правила с одним небольшим отличием — придется идти и заверять сделку у нотариуса. Владельцу недвижимости к тому же нужно будет подтвердить свою дееспособность, чтобы исключить возможность мошенничества.
Виды ренты
Виды соглашений делятся по типу оказываемых услуг и длительности на постоянный, пожизненный и пожизненный с содержанием.
Постоянная рента
Это не самый часто встречающийся вид договоров. Во многом это связано с его бессрочностью. То есть сделка заключается на неопределенный срок, в отличие от других видов, а после смерти рантье платежи могут перейти наследникам.
На практике же при наличии соглашения квартира не входит в состав наследства. То есть после смерти рентополучателя недвижимость переходит в распоряжение рентодателя, а не наследников, которые, правда, могут попробовать признать сделку недействительной.
Если долговые обязательства выплачиваются деньгами, то платеж должен быть не ниже прожиточного минимума региона, в котором была заключена сделка. Также вместо денег владелец может получать уход или другую помощь, которые заранее оговариваются и прописываются в контракте, а их стоимость тоже должна соответствовать прожиточному минимуму.
Кроме того, в соглашении есть возможность указать условия полного выкупа. Например, это может быть определенная сумма, после выплаты которой квартира перейдет рентодателю, а ежемесячные платежи уже можно будет не отправлять.
Такие случаи редки из-за того, что владельцу невыгодно, чтобы его имущество выкупалось заранее, потому что в таком случае он не сможет рассчитывать на получение постоянного дохода или услуг до конца жизни.
Также там можно прописать, чтобы собственность переходила только после смерти владельца либо через определенное время после заключения сделки — например, через 10 лет, но максимальный срок — 30 лет.
Пожизненная рента
Этот вариант как раз применяется, когда у пожилого человека нет родственников, но есть недвижимость. Разменивать ее или переезжать в более дешевую он не может, поэтому единственный вариант — пожизненная рента, где недвижимость после смерти владельца попадает в пользование другому человеку.
Тогда рентодатель платит владельцу жилья каждый месяц определенную сумму. Выплаты могут иметь и другие интервалы, если это прописано в контракте. Платить в этом виде контракта можно только деньгами.
То есть, заключая такую сделку, рентодатель обязуется содержать пожилого человека до конца его жизни, при этом получает возможность жить рядом, оплачивая недвижимость будто в ипотеку.
Пожизненное содержание с иждивением
Договор ренты с пожизненным содержанием отличается от предыдущего варианта — здесь уже включаются не только платежи, но и уход, чистка и уборка помещения, оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств. При этом содержание рантье должно обходиться хотя бы в два прожиточных минимума. При таком варианте обычно пожилой человек и рентодатель живут бок о бок.
К этому типу сделки также может быть добавлено третье лицо в виде сиделки или другого медперсонала, чтобы обеспечить профессиональную помощь. Оплачивает эти услуги тоже рентодатель.
Деньги, которые Николай Игоревич будет получать от Андрея, он, скорее всего, не истратит целиком. Остаток можно будет поместить на вклад.
Как заключить и расторгнуть
Пошаговый гайд, как заключить контракт.
- Сначала обсудите с плательщиком все необходимые вопросы. Если же вы так и не смогли прийти к консенсусу по каким-то вопросам, лучше попросить помощи у опытного юриста. Конкретные обязательства по соглашению будут зависеть от желаний обеих сторон.
- Составьте договор. Можно самостоятельно, но этот пункт тоже лучше сделать с юристом — так риски сведутся к минимуму. В нем важно указать, что конректно переходит рентодателю и в каких случаях, обязательства плательщика (выплаты, оказание услуг или работ и т. д.) и данные о недвижимости. Кроме того, очень важно, чтобы условия были поняты обоими участниками — это уменьшит шанс расторжения контракта в будущем.
Также необходимо указать:
- информацию о всех участниках сделки;
- что делать в случае пожаров и землетрясений;
- как может быть расторгнута или оспорена сделка;
- как будут решаться споры по ней;
- кто несет ответственность, если условия нарушат.
Настоятельно рекомендуем внимательно и ответственно подойти к оформлению договора. Постарайтесь прописать в нем все возможные пункты и сценарии, но делать это лучше четко и ясно, чтобы не возникло трудностей с трактовкой. Невнимательное составление соглашения может привести к тому, что рентополучатель потеряет недвижимость либо плательщик не сможет получить деньги назад при расторжении сделки.
Для заключения сделки потребуются паспорта, документы на квартиру, копия финансового лицевого счета и заявление о переходе права собственности.
- Сходите к нотариусу. Он должен удостовериться, что все участники процесса отдают себе отчет о совершенных действиях, после чего проверить документы. Если все нормально, происходит регистрация в Росреестре и оплата госпошлины в 1000 рублей.
При совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Они могут быть использованы в суде в качестве доказательства.
Чтобы расторгнуть договор, требуются веские причины, например:
- если были нарушены нормы составления договора;
- нет госрегистрации и заверения нотариуса;
- во время подписания владелец был недееспособным (в этом случае придется провести экспертизу психического здоровья);
- если рентодатель обманул рентополучателя — здесь нужны будут показания свидетелей либо другие письменные доказательства нарушения;
- если плательщик злоупотребляет своими правами или не выполняет свои обязанности.
Суд может принимать разные стороны. Например, рентодатель тоже имеет право оспорить сделку и вернуть деньги назад. Но в таких случаях обязательно нужно будет предоставить психиатрическую экспертизу, которая бы подтверждала, что владелец (рентополучатель) не в состоянии принимать такое решение.
Еще есть вариант выкупить ренту — заплатить фиксированную сумму, которую стороны предварительно оговорили и внесли в договор. В таком случае квартира перейдет рентодателю без последующих регулярных платежей. Если этот пункт не указан, то размер выкупа рассчитывается государством с помощью Гражданского кодекса.
Также важно учесть, что не все люди способны ужиться друг с другом в силу разного характера. Фактически все условия будут соблюдены, но атмосфера будет невыносима для обеих сторон, а суд не считает испорченные отношения за вескую причину. Поэтому советуем прописать в соглашении возможность раздельного проживания.
Плюсы и минусы договора пожизненной ренты
Для обеих сторон есть как минусы, так и плюсы.
Для владельца квартиры:
| Плюсы | Минусы |
| Обеспечение себя уходом и безбедное существование до конца жизни, при это сохраняя возможность проживать у себя в квартире | Высокий риск стать жертвой мошенников |
| Ежемесячные платежи сохранятся даже в случае пожара или другого ЧП | Высокий риск на покушение, ведь чем быстрее хозяин жилья отойдет на тот свет, тем быстрее рентодатель получит долгожданную квартиру |
| Сделка гарантируется залогом, а если его все-таки нарушат, можно совершить расторжение без возврата денег плательщику | Ваши отношения с родственниками и друзьями могут сильно испортиться |
| Вы максимального защищены государством | После заключения сделки собственность перестает вам принадлежать |
Для плательщика:
| Плюсы | Минусы |
| Вы можете получить недвижимость в рассрочку за меньшие деньги, а также право собственности на нее | У кредита неизвестный срок окончания — это может быть как год, так и 30 лет. А иногда и дольше, если объявятся наследники |
| Проживание и уход за пожилым человеком может выйти немного дешевле, чем снимать жилье | Вы оплачиваете все расходы на нотариуса и регистрацию |
| Рантье не сможет расторгнуть соглашение, если все оговоренные условия соблюдаются | Невозможно стать полноценным владельцем недвижимости вплоть до смерти рентополучателя |
| Если у вас хорошие отношения с хозяином жилья, вы всегда можете договориться и получить более выгодные условия | Если у вас вариант содержания с иждивением, то владельца квартиры может не устроить качество услуг, и он расторгнет сделку |
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Риски при заключении договора
Самое главное — любой контракт заключать только под контролем профессионала. Обратитесь к юристам и нотариусам — это минимизирует риск быть обманутым. Очень часто случается, что под видом ренты владельцу недвижимости давали подписать соглашение о дарении, собственник терял жилье и не мог получить никакой помощи.
Рентодатель же должен помнить, что юридически он защищен намного меньше — например, в случае пожара и уничтожения квартиры он все равно будет вынужден до конца жизни платить собственнику. А при заключении сделки даже после смерти владельца жилья есть риск не избавиться от финансовых обязательств.
После долгих раздумий и консультации у юриста Николай Игоревич принял решение заключить договор пожизненной ренты с иждивением. В совершенной сделке рентодателем стал его сосед Андрей, которому он полностью доверяет и знает не первый год. По соглашению Андрей будет платить каждый месяц 10 тысяч рублей и обеспечивать Николая Игоревича всем необходимым: платить коммуналку, покупать продукты, лекарства, а в случае чего — услуги медперсонала, а за это он получит недвижимость.
