Льготная ипотека стала настоящим драйвером роста на рынке жилья. Но Центральный банк Российской Федерации периодически меняет ключевую ставку для коммерческих банков.
Это приводит к росту процентных ставок по ипотечным кредитам и лишает покупателей коммерческой выгоды. В таких условиях люди прибегают к альтернативным инструментам купли и продажи жилья. Одним из них является рассрочка.
В статье мы расскажем, что такое покупка недвижимости в рассрочку, а также объясним разницу между предложениями застройщика и банка.
В чем разница между покупкой квартиры в ипотеку и в рассрочку
Условия ипотечных программ и программ рассрочки зависят от приобретаемого объекта, а также того, кто ее предоставляет. Принципиальные различия могут заключаться в следующем:
- Переход права собственности
В случае с ипотекой после купли-продажи квартиры право собственности сразу переходит к покупателю, хотя и регистрируется обременение в виде залога. При оплате частями право собственности часто может оставаться у продавца вплоть до полного погашения задолженности.
- Срок
Ипотечные продукты предоставляют на срок до 30 лет. Оплата частями редко длится дольше трех лет: более длительный срок снижает для строителей и банков коммерческую выгоду. Иногда срок платежа зависит от времени ввода объекта в эксплуатацию.
Например, Совкомбанк предоставляет беспроцентную рассрочку на приобретение недвижимости на период от 9 до 18 месяцев.
Срок влияет на размер ежемесячных платежей: чем он меньше, тем размер платежа больше.
- Проценты
Процент по ипотеке (если она не является льготной) привязан к ключевой ставке ЦБ РФ. Что касается оплаты частями, то условия обычно определяют продавцы: часто рассрочка бывает беспроцентной.
- Страхование
Если вы хотите получить ипотечный кредит под выгодный процент, то вам, скорее всего, потребуется застраховать объект недвижимости, а также жизнь и здоровье на весь период кредитования. При оформлении оплаты частями страхование не требуется.
- Условия по первоначальному взносу
Ипотечные продукты, учитывая длительный характер погашения, предполагают более лояльные условия в части первоначального взноса. В случае с продуктом от строителей требования к первоначальному взносу, как правило, бывают более серьезными. От его размера зависят ежемесячные платежи.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Виды рассрочек на недвижимость
Их всего два:
- процентная
- беспроцентная
В первом случае покупатель заплатит за жилье больше его текущей стоимости. При этом годовая процентная ставка может быть даже выше, чем на ипотечном рынке.
Однако это не должно пугать: рассрочка на недвижимость предоставляется на короткие сроки (редко более трех лет), и общая переплата все равно будет намного меньше, чем в случае с классической ипотекой (без льготных программ).
С беспроцентной все предельно ясно – покупатель просто оплачивает фиксированную стоимость квартиры частями, не подарив продавцу ни копейки больше.
Что такое рассрочка от застройщика
Рассрочка от застройщика — способ расчетов между продавцом и покупателем по договору купли-продажи квартиры. Часть средств покупатель оплачивает в момент купли-продажи недвижимости, а оставшуюся вносит в виде ежемесячных платежей в течение определенного времени.
Как правило, этот инструмент застройщики используют для стимулирования спроса. Коммерческая выгода формируется за счет увеличения объема продаж.
Такой вариант расчетов может предлагаться:
- для всех жилых комплексов;
- для отдельных строящихся ЖК;
- для отдельных объектов недвижимости. Например, для квартир с большим метражом.
Период погашения задолженности часто привязан к сроку ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Периоды могут различаться: от полугода до нескольких лет.
Купить жилье таким способом проще на первичном рынке. Продавцы на вторичке крайне неохотно идут на уступки, связанные с порядком оплаты.
Можно ли купить квартиру в рассрочку на вторичке
Да, такое бывает, хотя и гораздо реже, чем в случае со «свежими» квадратными метрами. Продавцом вторичного жилья выступает частное лицо. Как правило, возможностей отстоять свои права у человека намного меньше, чем у строительной компании со штатом юристов.
Чаще всего квартиру в рассрочку продают, если продавец и покупатель – родственники или близкие друзья. Большое значение имеет доверие между контрагентами, причем с обеих сторон. Иначе продавец рискует не получить деньги вовремя, а покупатель может остаться на улице: недвижимость перейдет в его владение только после полного погашения долга.
При оформлении такой сделки серьезнейшее внимание уделяется различным нюансам. Все они должны быть зафиксированы в ДКП. Стороны подробно обсуждают график и способы внесения платежей, форс-мажорные ситуации и санкции за невыполнение взятых обязательств.
Договор обязательно должен заверить нотариус.
Плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку
Плюсы купли-продажи квартир с оплатой частями:
- Низкая процентная ставка либо отсутствие процентов — переплата небольшая или ее нет вовсе.
- Отсутствие дополнительных расходов на страхование объекта, жизни и здоровья покупателя.
- Доступность. Банки скрупулезно анализируют платежеспособность клиентов перед выдачей займа; строители обычно предлагают оплату стоимости квартиры частями всем желающим при условии выплаты первоначального взноса.
Среди недостатков этого способа приобретения жилья выделяют следующие:
- Квартира не переходит в собственность
Обычно квартира, купленная с оплатой по частям, остается в собственности продавца. Строители таким способом страхуют себя на случай неплатежеспособности клиента. Покупателю могут, например, предложить вступить в ЖНК и вносить туда ежемесячные паи в счет погашения задолженности.
- Высокий размер ежемесячного платежа
Из-за короткого срока ежемесячный платеж может оказаться непосильным для большинства покупателей.
- Повышенные требования к первоначальному взносу
Нередко при покупке единовременно нужно внести половину стоимости квартиры.
- Жесткие штрафные санкции при просрочке
Например, если покупатель квартиры допустил несколько просрочек кряду, его беспроцентная покупка фактически может стать процентной — сопоставимой по условиям с обычным коммерческим кредитом. Это приводит к увеличению ежемесячного платежа.
Риски при покупке квартиры в рассрочку
Рассрочка — это долговое обязательство: покупатель недвижимости должен вовремя вносить платежи. Основные риски как для заемщика, так и для застройщика связаны со сложностью выплат. Заемщик рискует оказаться в долговой яме, а продавец — вовремя не получить деньги обратно.
Если у покупателя нет возможности погашать задолженность: уволили с работы, задержали зарплату, — придется выплачивать штрафные проценты. При долговременном несоблюдении условий договора застройщик вправе обратиться в суд и забрать квартиру обратно.
Что такое рассрочка от банка
Рассрочка от банка — способ расчетов по договору купли-продажи, при котором часть средств за клиента продавцу вносит банк, а клиент платит кредитной организации в порядке и на условиях, определенных сторонами.
Банк может предлагать оплату частями у конкретного строителя, делая совместный продукт с ним; либо самостоятельный продукт, как это делает Совкомбанк. Коммерческая выгода банка формируется как за счет поступлений от застройщика, так и за счет клиента, который может использовать и некоторые дополнительные продукты.
Беспроцентная рассрочка на приобретение квартиры от Совкомбанка – уникальный для российского рынка продукт: с его помощью покупатель сможет выбирать разные объекты недвижимости у нескольких строителей на одинаковых условиях.
Кому подойдет
Покупка жилья в рассрочку подходит следующим категориям покупателей:
- Людям с высоким доходом, которые способны вносить крупные ежемесячные платежи и погасить задолженность в период до 18 месяцев, но при этом не желают оформлять обременение в виде ипотеки.
- Клиентам, которым нужно продать свою старую квартиру. Чтобы купить новое жилье без ипотеки, можно воспользоваться оплатой по частям. Можно спокойно продавать квартиру по рыночной цене, не делать никаких дисконтов для покупателей, не торопиться с оформлением сделки купли-продажи. Это удобный и коммерчески выгодный вариант.
Рассрочка — отличная альтернатива ипотеке для людей, параллельно продающих свою квартиру или имеющих высокий доход. Она позволяет сэкономить на процентах банку, избежать дополнительных расходов на страхование.
Но рассрочка может потребоваться не только на покупку квартиры, но и на ремонт. В таком случае вам поможет Халва!
Однако оплата покупки частями подходит не всем. Кому-то может быть выгоднее оформить льготную ипотеку и выплачивать минимальные проценты, но на протяжении 20 лет. Принимайте решение с учетом ваших обстоятельств и условий.
