Рынок аренды привлекателен для мошенников, так как здесь цена обмана довольна высока. Обмануть могут как арендатора, так и арендодателя.
Снимая жилье, каждый мечтает найти лучшую квартиру в своем ценовом сегменте и снять ее с минимальными рисками. Если следовать правилам, то сделать это возможно.
Как снять хорошее жилье
Поиск надо начинать с основных агрегаторов, предлагающих широкий выбор съемного жилья. Это Циан и Авито. Но до начала поиска необходимо сформулировать, что именно вы хотите, какое жилье для вас будет лучшим. У каждого свое представление о квартире мечты.
Татьяна Леонова, руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate, обращает внимание на то, что сейчас можно снять квартиру лучше, чем вы могли позволить себе раньше:
— Для каждого понятие привлекательности жилья свое. Для кого-то это вид на воду, для кого-то инфраструктура ЖК, например, наличие детских площадок, фитнеса, магазинов, кому-то важна транспортная доступность до места работы или учебы. Но есть базовый параметр, который никто не может «отмести» — это соотношение «цена — качество». Поскольку в последние месяцы рынок наполнился большим количеством достойных объектов, а спрос снизился, то арендаторы могут себе позволить снять жилье бОльшее по площади за меньшие деньги. Арендаторы стали больше требований предъявлять к качеству ремонта и отделки.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», рассказывает о наиболее популярных лотах на сегодняшнем рынке:
— На рынке аренды жилья, как обычно, наибольшим спросом пользуются квартиры эконом- и комфорт-класса, с незавышенными ставками найма, в хорошем состоянии, рядом со станциями метро или МЦК. Для нанимателей все важнее становится наличие в квартире свежего ремонта (от косметического до более капитальных работ). Этот спрос сейчас связан с подорожанием стройматериалов.
Вопрос ремонта можно решить и с помощью рассрочки, оплатив нужные товары картой «Халва». Покупая так товары для ремонта, вам не требуется сразу большая сумма. Подписка «Халва. Десятка» позволяет растянуть выплаты на 10 месяцев.
Бывает ли шопинг выгодным? Да, если покупать с Халвой! До 10% кешбэка, пассивный доход в виде процента на остаток собственных средств до 15%. А самое главное — покупки в рассрочку до 24 месяцев и никаких процентов. Оформите Халву в пару кликов!
Но найти хорошее жилье — лишь половина задачи. Важно снять его безопасно, чтобы минимизировать риски.
Какие риски есть у съемного жилья
Мы привыкли думать, что основные риски при аренде несут собственники недвижимости. Это их имущество могут испортить неаккуратные жильцы, устроив там общежитие или проходной двор. Это они потом могут иметь проблемы с выпиской временных жильцов, которым оформили регистрацию и т. д.
Но не меньше рисков есть и у тех, кто снимает жилье.
- Мошенники могут сдать квартиру нескольким лицам, тогда придется искать новое жилье и пытаться вернуть аванс.
- Мошенники могут сдать жилье без ведома собственника, тогда опять же придется искать новое жилье и не очень рассчитывать на возврат уже выплаченных денег.
- Соседи не всегда бывают добропорядочными, жизнь с ними может превратиться в ад. Не все могут выдержать такое соседство до окончания срока аренды. Некоторые разрывают договор досрочно, платят неустойку и снова ищут квартиру.
- Арендодатель может передумать или у него могут измениться семейные обстоятельства, он попросит освободить его собственность в течение короткого времени. Ничего приятного в спешном поиске нового жилья нет, а срочный переезд рушит планы.
- Арендодатель может повышать стоимость найма раз в год или чаще. Его желания не всегда соответствуют возможностям съемщика. Может наступить момент, когда придется съезжать, если владелец квартиры не изменит своих намерений.
- Арендодатель может контролировать вас не только каждый месяц, но и еженедельно. Такие визиты не всегда уместны и нарушают планы жильцов.
- Меблировка может оказаться не той, что была до подписания договора. Например, может «исчезнуть» часть вещей или техники. Это, конечно, некритично, однако, сразу испортит отношение к собственнику.
- Сантехника и техника может оказаться в нерабочем состоянии. Решить проблему несложно, но возникнет вопрос с оплатой, кто будет платить за ремонт или покупку нового.
- Разбирательства могут возникнуть после пожара или затопления, если квартира не была застрахована.
- Задаток можно не вернуть при переезде, если квартире был нанесен ущерб. Иногда сумма компенсации превышает внесенный аванс. Но не всегда «ущерб» настоящий.
Это основные риски, которые нередко встречаются на рынке. Их можно минимизировать, если следовать нашим советам.
Совет 1 — проверяйте документы
Основные риски можно свести к нулю, если проверять документы на квартиру до заключения сделки. Необходимо убедиться, все ли с квартирой в порядке, точно ли вы заключаете договор с собственником. Если собственников несколько, то каждый должен дать свое согласие на сдачу. Если квартиру сдает доверенное лицо, то убедитесь, что собственник действительно сдает жилплощадь, а доверенность настоящая.
Татьяна Леонова разъясняет этот момент:
— Рисков у клиентов, которые хотят арендовать жилье самостоятельно, достаточно. На первом месте стоят проблемы с документами на квартиру. При подписании договора аренды необходимы правоподтверждающие документы по квартире (свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП), без этих документов я бы не советовала ни одному клиенту вступать ни в один договор. Выписка является главным документом, из которого становится ясно, можно ли арендовать эту квартиру или нет. У квартиры могут быть обременения, она может быть под арестом, в залоге у банка и так далее.
На второе место я бы поставила ситуацию, где собственники супруги. Здесь в идеале оба супруга должны быть на подписании договора и поставить свои подписи. В случае отсутствия одного из супругов нужна доверенность от отсутствующего на присутствующего или нотариально заверенное согласие на подписание договора, чтобы избежать ситуации, когда квартира сдается, а один из супругов и не знает об этом.
Совет 2 — заключайте договор аренды
У нас до сих пор рынок аренды серый. Это означает, что практически все не подписывают договоры. Но устные договоренности никаких гарантий никому не дают. В этом случае рискует все участник сделки.
Только договор аренды регламентирует отношения арендодателя и арендатора. В нем необходимо прописать не только данные сторон, но и точный адрес квартиры, сроки аренды, размер арендной платы, ее форма, сроки, а также права и обязанности сторон.
Правильно заключенный договор может урегулировать почти все споры. Он должен содержать ответы на вопросы:
- какая именно недвижимость была сдана в аренду;
- как и кто оплачивает коммунальные услуги, а также счета за свет, воду, телефон и капремонт;
- как можно расторгнуть договор в одностороннем порядке и за какой период надо предупреждать о таком решении другую сторону;
- какие штрафы полагаются за срыв срока по оплате;
- как часто может пересматриваться вопрос об изменении арендной платы;
- как часто собственник может приходить в квартиру с проверкой, чтобы контролировать состояние своего имущества;
- как будет возвращаться задаток и что из него может быть вычтено;
- какая мебель, техника и в каком состоянии сдается вместе с квартирой.
Совет 3 — проверяйте квартиру до подписания договора
Не снимайте квартиру по фотографиям. Всегда лично приезжайте на осмотр и проверяйте все, особенно работу сантехники и техники. Не стесняйтесь открывать все краны и окна, проверять работу каждой розетки.
Елена Мищенко советует:
—Тщательно осмотрите жилплощадь на наличие каких-то дефектов, повреждений, проблем с работой техники и т. д. Нужно составить и проверить опись имущества, которое есть в квартире. Если какие-то повреждения мебели или техники обнаружатся, то это следует отметить в описи, чтобы у арендодателей в дальнейшем не было претензий. Чем детальнее все будет прописано, тем лучше. Также желательно сделать фото- и видеоотчет во всех комнатах с близкого расстояния, особенно если в квартире дорогая мебель и техника. Это подстраховка на тот случай, если в дальнейшем арендатор найдет какие-то серьезные изъяны в квартире.
Проверьте работоспособность розеток, телевизора, стиральной и посудомоечной машин, холодильника и прочей бытовой техники. Оцените состояние труб в ванной, попробуйте разный напор воды, чтобы понять, нет ли протечек, проверьте состояние счетчиков.
Что важно помнить – ответственность за поломку техники в разных случаях могут нести и арендодатель, и арендатор. Скажем, когда телевизор выходит из строя из-за окончания срока годности, то меняет его обычно наймодатель, если иное не зафиксировано в договоре аренды. А если, например, стиральная машина ломается из-за того, что арендатор неправильно ею пользовался (положил слишком мелкие вещи, выбрал не тот порошок), то ответственность тогда лежит на последнем.
Когда арендатор уже после заселения находит в квартире какие-нибудь недостатки, об этом надо сразу сообщить владельцам жилплощади. Затем следует обратиться к описи квартиры, к тем фото или видео, которые арендатор сделал при заселении. Если там не зафиксирован этот недостаток, то можно попытаться доказать, что арендатор не знал об этой проблеме, и наймодателю стоит ее исправить.
Совет 4 — соберите информацию о районе и соседях
До подписания договора составьте о районе собственное мнение. Прогуляйтесь по нему в разное время, например, днем и вечером, в будни и в выходной. Составьте собственное представление, насколько удобно и безопасно жить в этом месте, хорошо ли работает транспорт, нравится ли вам инфраструктура.
Узнать про соседей не так просто, однако можно поговорить с жильцами у подъезда, но теперь в многоквартирных домах мало кто друг друга знает, хотя о дебоширах обычно известно многим.
Больше информации можно почерпнуть на разных форумах жильцов. Вряд ли вы встретите точное описание жизни своих соседей, однако, поймете, какие именно люди живут в доме, как они между собой общаются.
Информацию о соседях можно узнать из выписки ЕГРП, которую можно заказать на любую квартиру при оплате госпошлины. В документе будут данные о квартире и о прописанных жильцах. Из него можно узнать, например, о факте отбывания срока наказания одного из жильцов.
А можно не платить госпошлину, а просто пообщаться с участковым и выяснить то, что вас волнует.
Совет 5 — пользуйтесь услугами риелтора
Снять квартиру без посредников можно, но надо понимать, риски быть обманутым высоки. Риски возрастают, если вы снимаете первый раз и не знаете, что именно проверять и какие документы запрашивать.
Агентства недвижимости, помогающие в поиске и аренде квартир, знают мошеннические схемы. Они отсеют несуществующие объявления, проверят документы, назначат дату встречи и правильно составят договор аренды. За свои услуги агентства берут деньги, но скупой платит дважды.
Альтернатива съему квартиры — покупка своей в ипотеку. Можно подобрать объект, на который ежемесячный ипотечный взнос не будет превышать арендную плату. Тогда вы будете платить не стороннему человеку, а вкладываться в свое будущее.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
