Баннер
Сбережения

Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться

Данис Казанцев
/ 3 сентября 2021 12:40
8 мин.
Текст изменился / 16 августа 2022

Каждая крупная покупка требует основательного подхода. Если бездумно довериться незнакомому человеку или непроверенной организации, то можно потерять деньги, время и нервные клетки. Чтобы сделка прошла безопасно, лучшим решением будет открыть эскроу-счет.

Эскроу-счет еще называют условным, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определенных условий
Эскроу-счет еще называют условным, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определенных условий

В последние десятилетия мы узнали много драматических историй обманутых «дольщиков», которые надолго снизили доверие населения к застройщикам.

К счастью, сегодня порядок в сфере купли-продажи недвижимости в значительной степен наведен, и во многом благодаря внедрению специального механизма защиты.

С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

Представим Илью, который хочет купить квартиру. Чтобы сэкономить, он остановил выбор на недостроенной новой многоэтажке. Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, стоимость квадратного метра жилья в нем существенно ниже, чем на общем рынке.

После заключения договора с компанией-застройщиком Илья приходит в банк, открывает эскроу-счет и переводит на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен или расторгнут.

Что такое эскроу-счет

Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя. Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит доступ к средствам в полном объеме.

Важно: в отличие от средств на депозитах (вкладах), банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем в случае внезапного расторжения договора.

В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица:

  • покупатель, то есть депонент;
  • продавец, он же бенефициар;
  • банк, который исполняет роль посредника между сторонами.
Эскроу-счет подобен сейфу, который откроет бенефициару содержимое только после выполнения им обязательств
Эскроу-счет подобен сейфу, который откроет бенефициару содержимое только после выполнения им обязательств

В каких случаях применяется

Помимо сделок с недвижимостью, эскроу-счет можно использовать:

  • при покупке ценных бумаг;
  • в сделках по продаже бизнеса;
  • при реализации продуктов, имеющих статус интеллектуальной собственности;
  • при заключении мировых соглашений сторонами судебных процессов.

Кому принадлежат деньги на эскроу-счете

По закону средства на счете принадлежат депоненту до момента исполнения продавцом условий договора. То есть в случае непредвиденных обстоятельств, вы, как покупатель сможете вернуть деньги. И если вы участвуете в долевом строительстве жилья, то будьте уверены: ваши средства автоматически застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Если ваш бизнес нуждается в дополнительном финансировании, возьмите кредит. Совкомбанк предлагает «Легкий кредит», «Программы с господдержкой», «Банковские гарантии», «Кредитная линия» и «Овердрафт». Выберите удобный вариант и оставьте заявку на сайте.

Плюсы и минусы

Преимущества от использования очевидны, но давайте рассмотрим их внимательнее.

Достоинства:

  • Недоверие между сторонами не может стать причиной отказа от сделки – продавец гарантированно будет вознагражден, если выполнит условия договора, а покупатель получит товар или услугу.
  • Бенефициар сделки не заинтересован в затягивании сроков исполнения обязательств, поэтому, к примеру, строящийся объект будет сдан в срок.
  • В случае отказа продавца или наступления форс-мажорных обстоятельств покупатель без проблем сможет вернуть деньги – они заморожены на эскроу-счете.
  • Основанием для перечисления денег бенефициару может служить любой документ, утвержденный обеими сторонами.
  • Если банк, в котором открыт эскроу-счет, кредитует компанию-застройщика, то он может участвовать в контроле за правильным расходованием средств в случае долевого строительства.
  • Средства на эскроу-счете не могут быть взысканы в судебном порядке для погашения задолженности депонента.
  • В случае с долевым строительством счет открывается бесплатно, а средства на нем застрахованы Агентством по страхованию вкладов (не более 10 млн рублей).
Сохранность средств на эскроу-счете гарантируется Агентством по страховым вкладам
Сохранность средств на эскроу-счете гарантируется Агентством по страховым вкладам

Недостатки:

  • Не все российские банки работают с такими счетами. В числе предоставляющих услугу открытия эскроу-счета – Совкомбанк.
  • В большинстве случаев при открытии счета депоненту потребуется заплатить комиссию (обычно в размере до 1% от всей суммы). При оформлении сделки в рамках долевого строительства жилья за это платит застройщик.
  • Отличие от депозита – деньги на счете эскроу не растут.
  • Вернуть досрочно деньги со счета депонент сможет только после разрыва договора с бенефициаром.

Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета

Если вы обратились к теме данной статьи, то с вероятностью 90% собираетесь приобрести недвижимость по программе долевого участия в строительстве. А значит, вам полезно будет узнать алгоритм действий при открытии эскроу-счета.

Давайте проследим, какие шаги предпринял наш герой:

  1. Илья заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи в строящемся доме.
  2. Он выбирает банк, который предлагает наиболее комфортные условия открытия счета и обслуживания сделок с недвижимостью. Обязательно согласует это решение с продавцом.
  3. Захватив договор, Илья приходит в кредитную организацию, открывает эскроу-счет, кладет на него оговоренную сумму.
  4. Банк забирает копию договора и, ознакомившись с его условиями, замораживает средства на счете.
  5. В назначенный срок компания-застройщик вручает Илье ключи от долгожданной квартиры. Мужчина внимательно проверяет будущее жилье: качество отделки, состояние инженерных сетей, даже замеряет рулеткой метраж. Если будут обнаружены недостатки, продавец должен сразу принять меры по их устранению – он заинтересован в скорейшем завершении сделки. Только подпись в приемо-передаточном акте может служить для банка основанием разморозить средства.
  6. После представления в кредитную организацию документов, подтверждающих исполнение обязательств, компания-застройщик получает свои деньги.
  7. Тем временем Илья уже полностью погрузился в долгожданные хлопоты, связанные с переездом и ремонтом.
Счет эскроу гарантирует, что компания-застройщик выполнит свои обязательства перед вами
Счет эскроу гарантирует, что компания-застройщик выполнит свои обязательства перед вами

Представим теперь альтернативную версию этой истории (начиная с пункта 5) – как повел бы себя Илья в случае неудачного развития ситуации.

5. Илья внимательно следит за процессом постройки дома и через полгода с сожалением отмечает, что компания значительно отстает от графика работ. В офисе застройщика объяснили этот факт форс-мажором и задержкой финансирования. Илья понял, что не хочет продолжать сотрудничество с такой компанией, поэтому разрывает договор.

6. В банке он предъявляет документы, подтверждающие приостановку сделки, пишет заявление на закрытие эскроу-счета и возврат денег.

7. Кредитная организация возвращает Илье средства, и он заключает договор ДУ с другим застройщиком.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

Ипотека

Кредит не станет препятствием для покупки жилья в ипотеку. Деньги сразу поступят на открытый эскроу-счет. При этом не важно, будет ли он открыт в банке, выдавшем кредит, или в другой финансовой организации. Хотя за транзакцию могут взять комиссию.

В дальнейшем, после регистрации договора ДУ в Росреестре, банк, в котором открыт эскроу-счет, выступит гарантом выполнения бенефициаром своих обязательств.

Отличие эскроу-счета от банковской ячейки и аккредитива

При совершении крупных покупок физические лица часто используют банковскую ячейку. Это своего рода сейф, в котором деньги хранятся до востребования одной из сторон.

Для бизнеса больше подходит аккредитивный договор. Предприниматели часто заключают его с контрагентами (ИП или юрлицами) при совершении сделок на поставку товаров или услуг.

Механизм обеспечения обязательств во всех перечисленных случаях одинаков, различаются только детали и юридические нюансы.

  Счет-эскроу Банковская ячейка Аккредитив
Утверждена ли форма договора Свободная. Утверждена ЦБ РФ.
Может ли депонент закрыть счет досрочно Только в случае разрыва договора одной из сторон. Может без ограничений. Может, при условии, что это отзывный аккредитив.
Можно ли использовать при заключении договоров на долевое участие в строительстве жилья Обязательно. Нет.
Кто несет ответственность за платеж Банк. Депонент.
Кто может получить деньги Только бенефициар. Получатель или любое доверенное лицо. Бенефициар, в случае, если это переводной аккредитив – третье лицо.
В чем особенности страхования средств АСВ страхует на сумму 10 млн рублей. Ограничений нет, в любой страховой компании.
Может ли быть наложен арест на средства в связи с задолженностью депонента Нет. Да.

 

Данис Казанцев
Данис Казанцев
Люблю анализировать и разбирать этот мир по кирпичикам. Стану вашим проводником в непредсказуемых финансовых джунглях.
Баннер