Не путать сроки ввода здания в эксплуатацию и сроки подписания акта
Как правило, при заключении ДДУ застройщик обращает внимание покупателя на две эти даты, а иногда даже выделяет их в договоре жирным шрифтом.
В то же время крупные застройщики, которые одновременно сдают много домов (и порой чуть раньше сроков), с удовольствием заявляют об этом как о своем преимуществе.
Чтобы не сложилось классической ситуации в жанре «ах, обмануть меня несложно, я сам обманываться рад», обращайте внимание только на то, что написано в договоре. Слова менеджеров делите на два.
Если сдача дома в эксплуатацию приходится на третий квартал 2023 года, это значит, что стоит ориентироваться сразу на конец сентября. И помните: до получения ключей (даты подписания акта приема-передачи) с момента ввода в эксплуатацию может пройти еще до полугода.
Вот так и набегает целых девять месяцев от воображаемой даты заезда в новый дом до фактической. И все это — пока — в рамках закона!
Разобраться в причинах
Начинать беспокоиться можно, когда пропущена указанная в договоре дата, когда вы должны были подписать акт приема-передачи. По закону строительная фирма должна была предупредить о переносе сроков как минимум за два месяца до этого.
Задержка совсем не обязательно автоматически говорит о недобросовестности застройщика. Если компания предупредила о задержке, при этом у нее хорошая репутация и тысячи сданных квадратных метров жилья за спиной, то, вероятно, дело в каких-то внутренних проблемах.
Возможно, в сроки не удалось уложиться из-за разрыва логистических цепочек — такое сейчас сплошь и рядом. Вполне может быть, что затянулся процесс согласования документов с государственными органами. Или же запуск инженерного оборудования прошел не по плану.
Разобраться в десятках ипотечных программ, доступных на рынке, непросто. Доверьтесь профессионалам Совкомбанка. Мы проанализируем ваши потребности и бюджет, чтобы выдать ипотечный кредит на самых выгодных условиях.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Не стесняйтесь прийти в офис компании за ответами. Если застройщик ответственно подходит к делу и планирует быстро завершить строительство, то и на ваши вопросы обстоятельно ответит.
Будьте готовы, что застройщик предложит подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи. Знайте, что вам это невыгодно — даже в том случае, если дом будет сдан в ближайшее время. Это способ застройщика снять себя ответственность и избежать штрафов. Никто не имеет права принуждать подписывать документ, если застройщик задерживает сдачу дома.
Что еще можно сделать?
Потребовать выплату неустойки
Если застройщики не отвечают на вопросы внятно и прошло более двух месяцев с даты, когда вы должны были подписать акт, смело отправляйте претензию заказным письмом. Требуйте выплаты неустойки. Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ.
Сумму можно рассчитать по формуле:
Неустойка = (цена жилья) х 1/150 х (число дней просрочки) х (ключевая ставка ЦБ).
Егор купил квартиру за 8 млн рублей. Сдачу просрочили на 86 дней.
Размер неустойки при ставке ЦБ 8,5% для него составит:
8 000 000 × 86 × 1/150 × 8.5% = 389 866, 67 руб.
Если застройщик согласится на выплаты, это добрый знак. Строительство продолжается, и компания будет стараться как можно быстрее сдать дом.
Если же вы направили претензию, а в ответ тишина, то следующая остановка — мировой или районный суд. К исковому заявлению приложите копию претензии и всех документов по сделке.
Кстати, подать на взыскание неустойки вы можете и после того, как квартиру все же сдали.
Предупредить банк, если у вас ипотека
Ситуация усложняется, если квартира куплена в ипотеку и с момента оформления ипотечного договора прошло уже около трех лет.
Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?
Именно в течение трех лет вы должны подтвердить банку, что выданный кредит пошел именно на покупку жилья. Для этого надо предоставить акт приема-передачи. Если дом не сдан, естественно, никакого акта на руках нет. Нужно будет обратиться в банк с заявлением, копией паспорта и пакетом документов, подтверждающих срыв сроков. В список входят:
- письмо от строительной компании с подтверждением этого факта;
- письмо из Росреестра о переносе сроков;
- если есть — публикации в СМИ о задержании сроков строительства;
- решение суда о признании строительной компании банкротом;
- допсоглашение, если вы все же его подписали.
В каждом случае пакет документов свой; точный список лучше уточнить в банке.
Покупая жилье в ипотеку, подумайте о подушке безопасности. Удобный и современный формат — «Онлайн-Копилка» от Совкомбанка. В конце каждого расчетного периода вас ждет приятный процент. А если понадобится, то деньги можно обналичить в любой момент.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 12,5% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Расторгнуть договор
Еще один вариант возможного действия, если квартиру не сдали в срок, — это расторжение договора в одностороннем порядке. На самом деле это сомнительное решение, каким бы привлекательным оно иногда не казалось.
Расторгнуть договор вы можете, обратившись в суд. Суд вынесет решение в вашу пользу и обяжет строителей вернуть деньги за жилье и заплатить неустойку. Но это абсолютно не гарантирует, что деньги реально вернут.
Кроме того, если квартира ипотечная, для продажи нужно согласие банка. И если после продажи строительная компания не вернет деньги, банк может начать требовать их с вас.
С 2019 года деньги покупателей строящегося жилья — и собственные, и ипотечные — хранятся на защищенных эскроу-счетах в банках до момента полного завершения строительства. Поэтому строителям выгодно быстрее довести дело до финала и получить оплату. Но это происходит не всегда.
Что же в таком случае? Деньги с эскроу-счетов банк вернет, если вы расторгнете договор со строительной компанией. Но удержит проценты, которые вы уже заплатили.
Кроме того, вернут только застрахованную сумму, а она не может быть более 10 млн рублей.
Избавиться от «балласта»
Что еще можно сделать, если застройщик нарушает срок сдачи дома? Технически недостроенную квартиру можно продать. Фактически — это не так-то просто и не очень выгодно. Долгострой мало кому покажется привлекательным объектом недвижимости. Будьте готовы сделать солидный дисконт.
Во всем мире распространена практика, когда строительная компания берет на себя обязательства продавать жилье покупателей при сорванных сроках сдачи. Сначала попробуйте пойти этой проторенной дорожкой. Есть другой вариант — привлечь к продаже риелторскую фирму. Тогда вся головная боль с поиском покупателей и оформлением сделки перейдет к ней. Но будьте готовы потратиться на комиссию агентам.
В целом, если жилье уже почти достроено, лучше его не продавать. Даже если застройщика признают банкротом, проект может завершить другая компания. Так вы сохраните деньги, хоть и придется изрядно понервничать.
Теперь вы знаете, что делать, если застройщик не отдает ключи от квартиры. Ситуация непростая: желаем вам никогда в ней не оказаться!
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
