Практически любой россиянин в детстве хоть раз менялся с друзьями игрушками или другими дорогими для него вещами. Ценность предметов обмена редко совпадала, но участников «сделки» этот факт не смущал.
Так, в детсаду запросто можно было получить дорогой импортный игрушечный грузовик, отдав за него копеечную советскую машинку.
К счастью, во взрослой жизни обмен ценностями тоже не запрещен. Такая сделка представляет собой хорошую альтернативу взаимной продаже. Ведь во втором случае придется оформить не меньше двух договоров купли-продажи (ДКП), что, как минимум, усложнит бюрократию.
Что может стать предметом обмена
Особых ограничений на этот счет государство не предъявляет – любая ценность может стать предметом подобной сделки. Наиболее популярен обмен на рынке недвижимости. Для малоимущих владельцев неприватизированного жилья других способов сменить место жительства просто нет.
Кроме этого россияне часто обмениваются транспортными средствами как одного типа, так и разнотипными (например, автомобиль на аквабайк или прицеп-кемпер). Предметом обмена могут стать фамильные драгоценности или ценные бумаги.
Единственный момент – через договор мены нельзя получить услугу взамен на товар. Такая сделка вовсе не запрещена, но ее регулируют другие правовые нормы и формы документов.
Разумеется, далеко не всегда предметы обмена абсолютно равны в стоимостном выражении. Участники сделки самостоятельно решают для себя, насколько она оправдана. При необходимости одна сторона может доплатить другой разницу в оценке.
Так, часто можно увидеть объявления об обмене небольшой квартиры на более просторную с доплатой. В этом случае стороны оформляют договор мены недвижимого имущества между физическими лицами.
Срочно нужны деньги для обмена с доплатой? Это не проблема.
Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.
Одной из форм обмена можно считать приобретение имущества в трейд-ин. Впервые эту схему применили дилеры автомобилей, чтобы повысить продажи. При такой сделке покупатель отдает старую машину в качестве первоначального взноса. Остальную сумму он отдает «живыми» деньгами или кредитными.
Правда в такой ситуации оформляется не договор мены, а ДКП.
Существенные условия договора мены
По сути договор мены мало чем отличается от договора купли-продажи. Если не предусмотрена доплата, то в нем будет отсутствовать раздел, касающийся порядка денежных расчетов.
Каждая сторона сделки одновременно выступает и продавцом, и покупателем. Но вместо двух ДКП оформляется один договор. То есть результат одинаковый, при меньшей бюрократии.
В случае нарушения договора мены одной из сторон другая может легко отказаться от своих обязательств.
Порядок и особенности такого договора регулирует ст. 567 Гражданского кодекса. Согласно этой норме оба предмета сделки переходят в собственность новых владельцев сразу после выполнения ими условий обмена.
Однако есть и исключения из общих правил. Так, в случае с недвижимостью, после заключения договора мены нужно еще дождаться перерегистрации смены собственников в Росреестре.
Как составить договор мены
За основу можно взять любой договор купли-продажи имущества и просто удалить из него лишнее. Обязательные пункты следующие:
- паспортные данные обоих участников сделки;
- подробное описание обоих предметов обмена (например, если речь идет о транспортных средствах – марка и модель ТС, государственный регистрационный номер, вин-код авто, номера шасси и агрегатов);
- согласованная цена обоих объектов и размер доплаты одной из сторон, если мена не равноценна;
- дата договора и (иногда) дата вступления в силу.
Опционально можно указать дополнительные условия:
- где стороны должны передать друг другу предметы сделки;
- в каком состоянии должны быть товары – например: сняты с регистрации, укомплектованы, помыты и т. п.
Образец договора мены вы можете найти здесь.
В большинстве случаев нотариально заверять документ не требуется. Это обязательно только в том случае, если хотя бы один из предметов мены находится в долевом владении.
Вадим собирается обменять свою машину, которую он купил после свадьбы. Однако понятие «своя» в данной ситуации условно – автомобиль считается совместно нажитым имуществом, а значит принадлежит в равных долях обоим супругам.
Даже если жена никоим образом не претендует на машину (предположим, что у нее нет прав) и ей по большому счету все равно, на чем будет ездить супруг, договор мены придется заверять у нотариуса. В противном случае суд может впоследствии признать документ ничтожным (не имеющим юридической силы) в ряде ситуаций.
Нужно ли платить налоги
Да, в некоторых случаях нужно. Уплатить казенный сбор должны те участники сделки, которые официально владели обмениваемой ценностью менее определенного законодательством срока. Для разных видов имущества он различный, например, для недвижимости – 5 лет, для ценных бумаг – 3 года.
Логика в таком подходе есть – в ходе обмена каждая из сторон реализовала (читай – продала) свое имущество, а значит условно получила доход. Государству не интересен тот факт, что этот доход никогда не существовал в денежной форме (при равноценном обмене), а мгновенно потрачен на другую ценность.
К счастью, в некоторых случаях участник сделки может рассчитывать на уменьшение налоговой базы. Например, если сможет предоставить документы, подтверждающие затраты на покупку ранее. В этом случае налог нужно будет заплатить только на сумму разницы между доходом и затратами.
Другой вариант – запросить фиксированный налоговый вычет. Он работает в случае обмена недвижимости (на 1 млн рублей) или автомобиля (на 250 тысяч рублей).
Вернемся к примеру выше и узнаем, как дела у Вадима. Молодой человек удачно обменял с доплатой свою двухлетнюю Kia Rio на годовалую Toyota Camry. Его визави оценил «корейца» в 1 млн рублей.
В следующем году Вадим должен подать декларацию о доходах и уплатить налог с продажи автомобиля, который он когда-то приобрел в автосалоне за 800 тысяч рублей. У него есть два варианта:
- Заплатить налог с реальной прибыли, которая составила 200 тысяч рублей
Н = 200 000 * 13% = 26 000 рублей
- Попросить налоговый вычет в 250 тысяч рублей. В этом случае налоговая база составит 750 000 рублей (1 млн – 250 тысяч)
Н = 850 000 * 13% = 97 500 рублей
Разумеется, первый вариант для Вадима намного привлекательнее. К счастью, он не потерял документы, подтверждающие затраты при покупке авто, а значит сможет доказать, что прибыль была не столь велика.
Особенности договора мены недвижимости
Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами – весьма распространенный документ при сделках с жильем. Часто можно услышать, что кто-то обменял свою трешку в спальном районе на двушку-улучшенку в центре. Иногда одна из сторон доплачивает другой N-ную сумму.
Квартиру в новостройке также можно приобрести через услугу трейд-ин, предложив старую с доплатой. Однако, как и в случае с автомобилями, придется оформить два договора купли-продажи.
Вы всегда можете воспользоваться выгодными условиями ипотеки от Совкомбанка. Огромное количество тарифов и льготных программ делают взаимодействие с нашим банком очень гибким и комфортным.
Через договор мены квартиры можно обменять только недвижимость на рынке вторичного жилья, зато обойтись без услуг посредников и риэлторов. Не каждый из них сможет подсказать, как правильно оформить такую сделку, потому что сталкивается с ней гораздо реже, чем с куплей-продажей.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
К примеру, знали ли вы, что на рынке жилья мена и обмен – разные понятия? В зависимости от того, к какому типу собственности относится обмениваемая недвижимость, нужно заключать разные виды сделок.
Дело в том, что в нашей стране до сих пор немалую долю жилого фонда составляют муниципальные квартиры, собственником которых в той или иной форме является государство (как правило, муниципалитет). Остальная часть – около 90% – это приватизированное и купленное жилье, право владения которым принадлежит физическим лицам (одному или нескольким).
Так вот, квартиры первого типа нельзя продать, а обменять можно только на такое же муниципальное жилье, заключив сделку по обмену. Приватизированные же квартиры можно передать во владение новому хозяину по договору мены.
Очевидно, что сделки первого типа происходят намного реже, чем второго. Зато при позднем СССР и в постперестроечные времена они были основным способом сменить место жительства.
Договор мены квартиры имеет свои подводные камни. Так, обеим сторонам придется заплатить налог за продажу имущества даже если обмен был равноценным. Исключение только для тех россиян, в собственности которых жилье было менее установленного законодательством срока.
