Как понять, что риэлтор мошенник

• Схемы мошенничества
• «Развод» на задаток
• Нарушение интересов наследников
• Продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала
• База квартир и самостоятельный просмотр
• Документы, которые необходимо проверить при покупке жилья
• Что делать, если вы столкнулись с мошенником
• Советы по выбору надежного риэлтора

В сфере аренды и продажи недвижимости немало мошенников, выдающих себя за риэлторов. Они, словно фокусники, владеют сотнями способов, чтобы обмануть доверчивых квартиросъемщиков. Только после «выступления» мошенников весело «зрителям» совсем не становится. В статье расскажем, как понять, что риэлтор — совсем не тот, за кого себя выдает.

Схемы мошенничества

Большинство квартир и домов для съема и покупки люди находят на специальных сайтах, например, «Авито», «Циан», «Яндекс Недвижимость» и других. На платформах есть фильтры поиска, где можно настроить, какие объявления показывать: от собственников или от агентств. 

С риэлторами любят работать не все, потому что агенты берут комиссию за услуги. Это 50% от стоимости жилья, а иногда и все 100%. Зато такое сотрудничество гарантирует, что вы не снимете у псевдособственника несуществующую квартиру. Или не гарантирует?

Увы, риэлторы нередко становятся соучастниками или даже инициаторами мошеннических сделок. Чтобы не избежать неприятного опыта, нужно знать, как могут обмануть при покупке квартиры.

«Развод» на задаток

Мошенники знают все «боли» арендаторов, поэтому им легко поймать вас на крючок, например, фейковым объявлением. Просторная однушка с современным ремонтом и качественной бытовой техникой практически в центре города рядом с остановками общественного транспорта... Вы просматриваете объявление и видите внизу неприлично маленькую цену, которую не найдешь у других риэлторов и собственников.

Это первый «звоночек», что перед вами мошенник. Подумайте сами: стали бы вы сдавать хорошую квартиру по цене ниже рыночной, когда даже «убитые» хрущевки кто-то выставляет дороже? Скорее всего объявление фейковое, а фотографии украли из интернета.

Если вы позвоните или напишете по указанному номеру, вам ответят, что очередь на просмотр квартиры собралась уже немаленькая, а кто-то даже внес залог, чтобы быстрее увидеть объект вживую.

Это второй признак, что вас пытаются ввести в заблуждение. Конечно, очередь на просмотр квартиры действительно может быть большой. Но зачастую мошенники используют этот метод, чтобы создать ажиотаж вокруг объявления и убедить вас внести залог — якобы так квартиру точно не сдадут или не продадут, пока вы ее не посмотрите.

Не спешите вносить задаток — мошенник просто перестанет отвечать на звонки и сообщения, а вы останетесь без денег. Попросите у продавца предъявить весь пакет документов на недвижимость, в том числе:

• выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что на квартиру не наложены обременения;
• справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
• бумаги на перепланировку, если ее проводили.

Нарушение интересов наследников

Представьте ситуацию: на наследство умершего человека имеют право два родственника. Одного из них о смерти не уведомили. Другой — заявляет о своих правах и оформляет на себя оставленную покойным квартиру. Зная о том, что на жилье есть еще один претендент, новый собственник пытается побыстрее его продать и выставляет низкую цену, чтобы ускорить поиски покупателя.

Если второй наследник объявится после того, как вы купите такую недвижимость, сделку могут признать недействительной. В лучшем случае вам удастся доказать, что вы не знали о существовании других потенциальных собственников, и суд оставит вам долю квартиры.

Чтобы избежать такого развития событий, нужно проверять не только продавца, но и предыдущих собственников жилья. Это можно сделать с помощью выписки о переходе права собственности из ЕГРН.

Если нынешний собственник владел недвижимостью более трех лет назад, риски минимальны. Но даже в этом случае в договоре купли-продажи стоит указать, что ответственность за нарушение прав других претендентов на квартиру несет продавец.

Продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала

После приобретения недвижимости с использованием материнского капитала родители обязаны выделить доли детям. Если они этого не сделали и продали помещение, органы опеки могут оспорить сделку из-за нарушения прав несовершеннолетних.

Если вам не посчастливится приобрести такое жилье, придется приложить много усилий и потратить немало средств, чтобы отсудить деньги у продавца.

Выяснить, был ли задействован маткапитал при покупке квартиры, поможет выписка со счета собственника в Социальном фонде.

Если объект перепродавали несколько и в цепочке собственников были несовершеннолетние, попросите продавца заказать расширенную выписку из ЕГРН с историей переходов права собственности, а также дополнительные документы, подтверждающие законность предыдущих сделок.

Перед покупкой квартиры подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

База квартир и самостоятельный просмотр

В век технологий и удаленной работы даже «черные» риэлторы» хотят оптимизировать свою «работу» и меньше выходить из дома. Поэтому они придумали отправлять адреса квартир из «своих баз объявлений» по смс, но перед этим просят внести плату за такое сотрудничество. 

Потенциальное жилье вы, конечно же, поедете смотреть самостоятельно, но на месте красивой квартиры может оказаться сарай или пустырь. Агентство перестанет отвечать, а ваши деньги растворятся в воздухе — точнее, попадут в карман злоумышленников.

Документы, которые необходимо проверить при покупке жилья

Чтобы избежать мошенничества при покупке квартиры, не пренебрегайте изучением оригинальных документов собственников. Если продавец отказывается запросить необходимые выписки из госорганов и предоставить их вам, это повод насторожиться.

При наличии всех необходимых бумаг не забудьте проверить их подлинность и достоверность указанных сведений.

• Паспорт можно проверить на Госуслугах. Для этого откройте раздел «Ведомства» и найдите нужный пункт в блоке «МВД».
• Данные о настоящем владельце недвижимости смотрите в выписке из Росреестра. Если продавец вступил в право собственности до 2016 года, это может подтвердить специальное свидетельство.
• Выясните, как нынешний владелец получил недвижимость, и попросите предъявить правоустанавливающий документ — договор дарения, ренты и другие. Если прошлый собственник скончался, обязательно посмотрите свидетельство о смерти. Отдельное внимание следует уделить датам.
• Получить информацию о прописанных людях можно с помощью выписки из домовой книги.
• Проверить отсутствие долгов перед кредиторами и коммунальными службами помогут квитанции и сведения из банка данных исполнительных производств.
• Узнать, не является ли собственник основным участником в деле о банкротстве можно из Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Что делать, если вы столкнулись с мошенником

Сохраняйте все контакты, договоры, переписки, аудио и видеозаписи общения с риэлтором — они понадобятся для обращения в полицию, если столкнетесь с мошенничеством на рынке недвижимости. 

Обязательно получите талон-уведомление, чтобы узнавать о проведенных полицейскими мероприятиях. Решение о возбуждении уголовного дела должны принять в течение 3–10 суток, а иногда срок может быть увеличен до месяца.

Советы по выбору надежного риэлтора

Недвижимость по-прежнему остается самой твердой валютой, спрос на нее растет, как и количество мошенников и схем для обмана. Только в первом полугодии 2023 года жертвами мошенников стали более 10 тысяч человек. И это только обнародованные случаи. О большем количестве правонарушений становится известно спустя годы.

На рынке съема жилья орудуют мелкие преступники. Крупные мошенники давно облюбовали рынок вторичной недвижимости. Иногда «черным» риэлторам даже удается продать одно и то же имущество два раза.

С каким бы рынком недвижимости вы ни работали, отличить квалифицированного специалиста от мошенника несложно. Мы подготовили несколько советов, которые помогут вам защитить себя при покупке жилья.

• Проверьте риэлтора и компанию, в которой он работает. Узнайте опыт работы агентства и стаж специалиста.

Узнайте, состоит ли агентство в общественных организациях. Как правило, участников объединений тщательно проверяют. Они берегут свою репутацию и проходят сертификацию. Об этом можно узнать на сайте Российской Гильдии риэлторов.

При работе с агентом недвижимости попросите показать его паспортные данные, ИНН и удостоверьтесь в их юридической чистоте.

• Почитайте отзывы.

Особое внимание стоит уделить отрицательным комментариям — только по ним можно сделать выводы о нюансах сотрудничества с этим агентством.

• Внимательно изучите текст договора об оказании услуг.

Настоящий риэлтор работает только по договору, где указывает размер комиссии и ответственность обеих сторон.

• Позаботьтесь о страховании ответственности.

Титульное страхование поможет вам сохранить деньги, если выяснится, что продавец или его представитель провел сделку незаконно. Лучше выбирать надежную страховую компанию с хорошей репутацией.

• Не принимайте решение о покупке или аренде под давлением.

Если вокруг приглянувшейся недвижимости создают ажиотаж, вероятно, с вами работают мошенники. Не попадайтесь на эту уловку, даже если кажется, что вы доверяете агенту.

• Выбирайте из нескольких вариантов.

Не торопитесь с поиском квартиры, лучше выделите на это побольше времени, посмотрите разное жилье, пообщайтесь с собственниками и соседями, прогуляйтесь пешком по району. 

• Подписывайте документы в присутствии всех участников сделки.

Заключать договор об аренде онлайн тоже плохая идея. Идеальный расклад — если вы подпишете бумаги, находясь в будущей квартире в присутствии собственника и агента, а после вам передадут ключи. Не забудьте перед этим внимательно прочитать условия и проверить данные участников сделки. Обязательно сохраните копию и чеки о переводе денег (или напишите расписку от руки).

• Не покупайтесь на низкую цену.

Не верьте объявлениям с роскошными квартирами по низким ценам. Помните, что бесплатный сыр — только в мышеловке.

Будьте внимательны и дотошны, когда дело касается денег и дорогостоящего имущества, тогда вы не попадете в лапы мошенникам.