Предыстория
Кажется, что отделка от застройщика — это очень удобно: она экономит время и нервы. Но здесь есть нюанс: вы не контролируете сам процесс, не стоите над душой у ремонтной бригады, соответственно, можете получить не то, что ожидали.
Я принимала квартиру у застройщика осенью 2022 года. Вы наверняка помните: тогда разорвались многие логистические цепочки. Поэтому мне два месяца не могли поменять ванну, на которой в ходе приемки я увидела скол. И нет, это был далеко не единственный «косяк» отделочников. Но обо всем по порядку: расскажу, как принимала квартиру у застройщика.
Когда дом был готов к вводу в эксплуатацию, застройщик прислал мне на электронную почту уведомление. Я позвонила по телефону, указанному в письме, мы договорились о дате и времени приемки.
По закону на то, чтобы принять квартиру, у будущего собственника есть два месяца. Как быть, если пропустите сроки? Лучше этого не делать. Потому что тогда застройщик вправе в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи. После этого вы уже не сможете предъявить претензии, если площадь уменьшилась или есть недостатки в отделке.
В интернете я читала о том, что представители застройщика в день передачи квартиры могут давить на клиента, заставляя быстрее подписать акт и обещая потом исправить недостатки. Но на меня никто не давил, практически все, что в отделке мне не понравилось, исправили, причем день в день и в моем присутствии.
Логика подсказывает, что застройщику самому выгоднее быстро исправить недочеты и подписать бумаги, чем вступать в конфликт и торговаться из-за криво установленных окон или сломанной фурнитуры. Поэтому не спешите, проверяйте мельчайшие детали придирчиво — помните, что правда на вашей стороне.
Пока строят вашу квартиру, может пройти и не год, и не два. А жить где-то нужно. Даже если финансы сильно поджимают, вы не останетесь без крыши над головой. В Совкомбанке дают кредиты на аренду жилья.
Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.
Сколько времени заложить на процедуру?
Я думала, что принимать квартиру в новостройке — дело пары часов, а ушел целый день. Зашла в 10:00, вышла после 18:00 в таком состоянии, будто целый день таскала кирпичи. Хотя это всего лишь студия на 25 кв. м. Все потому, что пришлось сосредоточиться и контролировать исправление многих мелких недочетов.
Алгоритм приемки
Прежде о том, что взять с собой, кроме договора долевого участия и паспорта.
Минимальный набор, который точно пригодится:
- рулетка;
- уровень;
- тестер электросети или мощный электроприбор;
- столярный молоток;
- лампочка;
- свечка (проверить отсутствие сквозняка);
- листок бумаги (протестировать работу вентиляции);
- фонарик (заглянуть под ванную и раковину);
- блокнот и карандаш (если не любите делать заметки в телефоне).
Итак, вы в квартире, а рядом с вами менеджер от застройщика. С чего начать и как принимать квартиру в новостройке?
Прежде всего, не поленитесь и измерьте площадь. В документах, которые вам передают, указаны новые размеры помещения. Если вас «ущемили» даже всего на 1 кв. м, это повод потребовать денежную компенсацию. Однако если итоговая площадь больше, то застройщик может взять доплату с вас. Но сумма не может быть выше стоимости 5% площади вашей квартиры, даже если ее размеры сильно увеличились.
В моем случае площадь уменьшилась на половину 1 кв. м, зато лоджия прибавила целых полтора. Такие изменения меня вполне устроили.
Стены, пол и потолок
В квартирах с черновой отделкой стены проверяют, прежде всего, на отклонение по вертикали. Допустимым максимумом считается 15 мм для монолитного дома или 5 мм для кирпичного. Также важно, чтобы не было трещин и мокрых пятен.
В жилье с отделкой смотрят на качество оклейки и покраски стен. Если обои с узором или рисунком, на стыках он не должен «ломаться». У меня стандартные обои без рисунка под покраску. Качество оклейки устроило, а вот краску нанесли тонким слоем и кое-где стены были местами в пятнах. Неудивительно: рабочие постоянно снуют туда-сюда, нет-нет да и заденут стены одеждой, испачканной в строительных смесях.
Для себя я решила, что все равно позже перекрашу стены в другой оттенок белого, поэтому заострять внимание на обоях не стала. Тем более что вскоре вылезла масса недостатков посерьезнее.
Стены в ванной комнате покрыты плиткой. Качество ее укладки я проверила, аккуратно простукав каждую молотком, — о таком методе узнала в интернете. Так как это был мой первый опыт подобного шаманства, я мало что поняла. Звук показался везде одинаково глухим — наверно, это признак того, что плитка посажена хорошо, так как по описанию опасаться следовало звонкого звука.
Въехав в новую квартиру, хочется скорее ее отделать и обставить. Хорошо, если вы заранее позаботились о финансовой подушке и на это есть деньги. А если пока нет, откройте «Онлайн-копилку», чтобы в будущем не откладывать исполнение заветных желаний.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 12,5% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Переходим к полу. Ламинат в комнате положили пусть и не самый качественный, но, на мой взгляд, ровно, без стыков и щелей между ламелями. Царапин, пузырей, прочих эстетических недостатков я не заметила.
Не знаю, насколько это действительно важно, но считается, что ламинат нужно укладывать торцом от окна. Так свет солнца будет падать на рисунок и визуально удлинять комнату. У меня все было именно так.
Чтобы в будущем ламинат не «встал на дыбы», разбухнув из-за влажности, важно, чтобы по краям от стены был отступ в 5 мм. Убедиться в этом можно, только сняв плинтус. Я поленилась это сделать и ограничилась визуальной оценкой. К тому же с собой не было необходимых инструментов.
А вот на плитке в ванной остались следы от плиточного клея или подобной смеси. Подручными средствами удалить его не удалось, но рабочие, дежурившие на объекте, смогли чем-то его растворить, не повредив поверхность.
Быстрее всего я осмотрела потолок, окрашенный в белый цвет. Все, что требовалось проверить, — это ровные ли стыки и чтобы перепад высот не превышал 3 мм.
Окна и двери
Окна и двери — традиционные чемпионы по количеству «косяков».
Ровно ли установлены окна, покажет уровень. Они должны легко открываться и закрываться — проверьте, чтобы вся фурнитура работала без усилий. Особенно тщательно я осматривала балкон. Обнаружила, что резиновые уплотнители местами установлены неровно, а кое-где совсем не закреплены. Царапин, трещин и других проблем на окнах я не заметила.
Закрыв окна наглухо, я поднесла к стыкам горящую свечку, чтобы проверить, не дует ли. Этот способ я тоже нагуглила, поэтому не знаю, все ли сделала правильно.
А вот с подоконником не повезло. Гигантский рельефный след от чего-то горячего, по форме напоминающего кастрюлю, сразу бросился в глаза. Такой подоконник нужно отправлять на замену.
Когда я пришла принимать квартиру и обнаружила первые недостатки, которые надо исправить, представитель застройщика вызвал строительную бригаду, которая она находилась на объекте.
Новый подоконник привезли где-то через пару часов. При установке горе-рабочий попытался встать ногой на радиатор. Я, конечно, немедленно его остановила. Но у меня сразу исчезли иллюзии по поводу того, как работает бригада и как вообще относится к чужой собственности.
С дверьми, увы, все вышло тоже не так гладко, как хотелось бы. Дверь в ванную пришлось снимать и переставлять — она задевала пол и не закрывалась до конца. Наличник и вовсе болтался.
С фурнитурой обошлось — замки и ручки работали как по маслу. Сами полотна тоже были в порядке — никаких сколов и других дефектов, хотя они бывают довольно часто.
Инженерные системы
Проверить, хорошо ли работает вентиляция, можно, приложив листок бумаги к отверстию. Если его сразу слегка присосало — система в порядке.
С радиаторами сложнее — в теплое время года их работу не протестировать. Я проверила лишь качество самих труб и то, как закреплена фурнитура. Показалось, что все в порядке. Когда наступил отопительный сезон, я в этом убедилась.
Наступил черед розеток. Тестера у меня с собой не было, я просто поочередно воткнула в них чайник. Если вы не захватили с собой электроприбор, попросите у рабочих дрель. Обычно, когда идет передача квартир, в доме много отделочников, которые исправляют огрехи. Позаимствовать у них мощный электроприбор не составит труда.
Также нужно убедиться, что автоматика нормально работает. Если сами не понимаете, как это сделать, — вам поможет менеджер, который будет передавать квартиру. Запишите показания счетчиков и сверьте номера приборов учета с указанными в их паспортах.
Разобраться в правильности установки сантехники, наверно, может только специалист. Конечно, если у вас есть такой среди знакомых, принимать с ним квартиру очень удобно. Но как быть человеку, который не сведущ в подобных делах?
Я поочередно открыла все краны, чтобы посмотреть, не протекает ли вода через запорную арматуру на трубах и различных стыках. И вот тут я упустила один момент. Не проверила, одинаковый ли напор горячей и холодной воды. Позже выяснилось, что струя из холодного крана идет совсем тоненькая. А вызвать мастера по гарантии оказалось тем еще квестом. Но об этом чуть позже.
При обследовании ванной пригодился фонарик, чтобы заглянуть «под капот». Проверила, чтобы все щели были загерметизированы. Обнаружила, что в одном месте шланг прилегает неплотно и пропускает воду — на пол через него капало. При мне его сразу же подкрутили и решили проблему.
Обследуя чашу ванны, обнаружила на внутренней поверхности небольшой скол — примерно 1 см в диаметре, аккуратно замазанный белой краской. Я покупала новую ванную, поэтому такой ремонт меня не устроил. Тем не менее я подписала акт приема-передачи, но дополнительно к нему мы с менеджером составили дефектную ведомость и оформили заявку на замену.
Ванну со сколом заменили только через два месяца, ссылаясь на сложности с поставками. Точно таких ванн, подходящих по размеру, не было.
Когда застройщик не может решить проблему по гарантии, он предлагает альтернативы. Мне хотели привезти ванну другого размера, чтобы я, например, могла ее продать и забрать себе деньги. Но зачем мне эта головная боль? Я настояла на замене и согласилась подождать. В результате все закончилось хорошо, ванну нужного размера привезли и установили.
Подписывать ли акт, если проблемы не устранили
В моем случае скол в ванной остался единственной нерешенной проблемой на момент подписания акта. Но как быть, если вы пришли принимать квартиру у застройщика и обнаружили куда более серьезные недостатки?
Например, на стеклах есть трещины, а на входной двери здоровенная вмятина и в тот же день ее не заменить?
Если два пути. Первый — не подписывать акт, пока все не исправят. На устранение недостатков по закону у застройщика есть 45 дней. Но учтите, что если акт вы не подпишете, то и ключей не получите.
Если в жилье нужно срочно въехать или просто хочется поскорее ключи, акт можно подписать, но дополнительно составить дефектную ведомость и заявку на устранение недостатков. Обычно у менеджера по приемке с собой планшет со специализированным ПО и оформить заявку можно сразу.
Думаю, что не стоит бояться подписывать акт. Застройщику самому выгоднее все быстро исправить и забыть о проблеме. Главное — оказаться рядом с квартирой, когда рабочие придут ее ремонтировать. О том, что новую ванну привезли, мне сказали за час. Хорошо, что я была неподалеку и смогла быстро приехать.
Зачастую, если квартира еще пустая, новые собственники оставляют бригадиру ключи. Но потом, когда начнете обживаться, конечно, стоит сменить замок.
Как исправить недочеты после подписания акта
После того как я подписала акт, мне пришлось уехать в другой город. Меня не было несколько недель, а когда я вернулась, увидела, что напор из крана с холодной водой очень слабый.
Позвонив в управляющую компанию, рассказала о проблеме. Случай, как ни крути, гарантийный. Я предположила, что из-за активной стройки в районе фильтр в смесителе мог забиться песком — тогда его придется менять.
По телефону сказали, что оформить заявку удаленно нельзя. Нужно прийти в офис управляющей компании в рабочее время, сидеть в очереди, писать заявление и ждать — до одного месяца — когда придет мастер. Схема муторная, проще вызвать платного сантехника, решила я.
Мастер отрегулировал давление, и все стало в порядке. Проблему устранили за минуту, но пришлось платить за выезд специалиста (1500 рублей). Можно было без этого обойтись, будь я внимательнее в день приемки.
В договоре долевого участия прописана гарантия: год — на отделку, три года — на инженерные системы, пять лет — на несущие конструкции.
Значит, если окна перестали закрываться, линолеум разъехался, а плитка отвалилась, все это застройщик должен устранить за свой счет.
Пакет документов
Закрутившись в кутерьме исправлений недостатков в отделке, можно пропустить что-нибудь важное в документах. Между тем стоит всего одной цифре в кадастровом паспорте разойтись с данными в ДДУ (Всплывашка: Договор долевого участия), потом квартиру не продашь.
Скрупулезно проверьте все цифры и другие фактические данные в пакете документов, который вам передаст застройщик.
Он включает:
- технический и кадастровый паспорта;
- акт о вводе дома в эксплуатацию;
- акт приема-передачи квартиры;
- экспликацию (табличку с информацией обо всех комнатах в строении);
- паспорта и гарантии на счетчики.
Сделать это можно либо сразу, когда вы пришли принимать квартиру в новостройке на свежую голову, либо пока рабочие будут исправлять недостатки. А без последних точно не обойдется: будьте уверены.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
