Как продать квартиру – подробная инструкция

• Собираем документы
• Проводим оценку квартиры
• Готовим квартиру к продаже
• Размещаем объявление о продаже жилья
• Организуем показ квартиры
• Заключаем предварительный договор и договор аванса
• Заключаем договор купли-продажи
• Передаем документы в Росреестр
• Получаем деньги за квартиру
• Передаем квартиру новому собственнику

Сделки с недвижимостью – сложная процедура. А из-за того, что большинство продает жилье всего 1-2 раза в жизни и рискует крупными суммами, это кажется большой проблемой, даже браться за которую страшно.

В этой статье мы разложим мероприятие под названием «как продать квартиру» на понятные этапы. Двигаясь по инструкции, вам будет легче приблизиться к цели.

Собираем документы

В тайм-менеджменте есть выражение «съесть лягушку с утра». Оно означает, что если пораньше сделать важное и неприятное дело, то остаток дня пройдет налегке.

И если вас интересует, как быстро продать квартиру, придется «съесть лягушку» с документами. Никто не любит бюрократию, поэтому лучше сразу понять, с чем вам придется столкнуться. А потом заниматься более приятными вещами.

Список документов зависит от того, кто собственник жилья.

• Самый простой вариант, если владелец один, ему больше 18 лет и он не состоит в браке. А покупатель оплачивает всю стоимость сам, без помощи банка.

Тогда для Росреестра (чтобы официально передать квартиру от одного владельца другому) понадобится паспорт собственника и договор купли-продажи (далее будем сокращать до ДКП).

• Сложнее, если жилье находится в общей собственности.

Если жилье находится в совместной собственности (когда долей нет, жильем пользуются и распоряжаются сообща), то к ДКП нужно приложить согласие на сделку.

А если в долевой (например, когда кому-то может достаться по 1/4 доли, а кому-то – 1/2), то для сделки нужно обеспечить присутствие всех дольщиков или их представителей с доверенностями. В этом случае ДКП нужно заключать через нотариуса.

• Если среди собственников есть несовершеннолетний, придется подумать, какое жилье вы предоставите ему в качестве альтернативы, чтобы оно было не меньше и не хуже.

Дети до 14 лет не участвуют в сделке, а от 14 до 18 – участвуют, но с письменного согласия законных представителей. Также в обоих случаях нужно взять согласие на продажу у органов опеки.

Также из документов понадобятся:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• паспорт представителя;
• документ, который подтверждает полномочия представителя: удостоверение опекуна, свидетельство об усыновлении или свидетельство о рождении.

Имейте в виду, что сотрудники органов опеки могут проверить сделку. Например, запросить документы на новое жилье или провести беседу.

• Для тех, кто приобрел квартиру в браке, возможны два варианта, которые зависят от наличия брачного контракта.

Если контракт есть и в нем прописано, что собственником является только один из супругов, ничего дополнительно не нужно. Но если контракта нет, значит, имущество является общей совместной собственностью. Тогда перед продажей нужно получить согласие второго супруга – в письменном варианте и нотариально заверенное.

• Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, появляется третье лицо – банк, у которого есть свои требования документам.

В разных организациях они отличаются, но обычно требуются: расписка о получении задатка/аванса; предварительный ДКП; выписка из домовой книги о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов; технический паспорт БТИ; справка о том, что долгов по «коммуналке» нет. 

При оформлении ипотеки в Совкомбанке менеджеры подробно рассказывают, какие документы нужно предоставить, и консультируют клиентов на всех этапах сделки.

Проводим оценку квартиры

Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену, поищите объявления о квартирах в вашем районе, в похожем доме и с аналогичной планировкой. Это позволит определить среднюю стоимость.

Также вам нужно оценить жилье на наличие факторов, из-за которых цена может меняться. Это:

• район;
• инфраструктура вокруг;
• благоустроенность подъезда, двора;
• наличие рядом парковки, детской площадки, школы;
• близость к остановкам общественного транспорта и метро;
• наличие транспортных развязок и количество пробок;
• тип дома, год его постройки;
• метраж и перепланировка;
• ремонт и состояние квартиры;
• наличие мебели.

Итак, вы знаете среднюю цену и понимаете привлекательность своего жилья. Теперь вам нужно понять, как быстро вы хотите его продать.

Если быстрее, то снизьте цену. А если не торопитесь и хотите выручить больше – увеличьте. Но имейте в виду, что с завышенной ценой есть риск не дождаться своего покупателя. Поэтому в любом случае ставьте адекватную и обоснованную сумму.

Еще один вариант – обратиться к оценщику. Он проведет более серьезный анализ и учтет даже инфляцию, амортизацию и ваши вложения в жилье.

Такая стоимость будет объективной и пригодится тем, кто захочет купить вашу квартиру в ипотеку. Однако за услуги оценщика придется заплатить. 

Готовим квартиру к продаже

Предподготовка – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет продать квартиру выгоднее при небольших затратах.

Дело в том, что первое впечатление сильно влияет на конечное решение покупателя. Если в доме он может представить себя, красивый ремонт и жизнь без хлопот, это сподвигнет его к покупке. Поэтому ваша задача – представить все в лучшем свете. Действуйте по инструкции.

• Избавьтесь от лишнего

Позаботьтесь о том, чтобы передать помещение новым владельцам без лишнего хлама. Вывезите старую мебель, снимите шторы, освободите балкон и выкиньте мусор.

Согласитесь, куда приятнее заезжать в свободное пространство и придумывать, как его обустроить, а не ломать голову над тем, как избавиться от вещей прошлых хозяев.

Возможно, вам жалко расставаться с чем-то, поэтому вы хотите оставить все на новых жильцов – пусть разбираются сами! В этом случае лучше прямо поинтересоваться у них: точно ли им нужна ваша шведская стенка или коллекция банок? Если да, оставляйте. Если нет, пристройте тому, кому это нужно; выставите на «Авито» или безжалостно выбросьте.

• Отремонтируйте то, что можете

Если у вас течет кран, сломался косяк или отвалилась дверная ручка, исправьте это своими силами. Такие доработки не требуют больших затрат, зато позволяют избежать лишних вопросов и недовольств по поводу квартиры.

Заметьте, мы не говорим о косметическом ремонте. Делать его и вкладывать большие суммы не стоит – у всех разный вкус, и то, что нравится вам, может не понравиться другим людям. Переплачивать за ваши труды они не захотят, приятнее сэкономить на покупке и сделать ремонт самим.

Но если состояние квартиры совсем плохое, а продать ее хочется подороже, сделайте простой ремонт без изысков. Например, приклейте однотонные обои, покрасьте батареи. Либо просто снимите все и продавайте помещение в черновом варианте. Тогда преимуществом станет то, что оно выглядит как чистый лист для нового ремонта.

• Приведите квартиру в порядок

Уберитесь, чтобы находиться в доме было приятно. В идеале уберите все следы пребывания: выветрите запахи сигарет и животных, начистите сантехнику до блеска, вымойте зеркала и окна.

• Приведите в порядок подъезд

Если у вас неопрятный подъезд, а до капремонта далеко, постарайтесь освежить его своими силами.

Обычно покупателям важна обстановка вокруг, чтобы возвращаться в дом было приятно.

Поэтому, если у вас есть на это ресурсы, побелите и покрасьте стены, закрасьте надписи, хотя бы просто вымойте полы. Пусть дорога до вашего гнездышка оставляет положительные эмоции и желание переехать как можно скорее.

Если купить стройматериалы сразу не позволяет бюджет, разделите сумму покупки на части и отдавайте постепенно без переплаты. Удобнее всего сделать это с рассрочкой на Халве.

Размещаем объявление о продаже жилья

Когда квартира готова, нужно искать потенциальных покупателей. Размещать объявления придется самим, ведь мы ищем способы, как продать квартиру без риелтора. Для хорошей рекламы нам понадобятся: четкие фото, внятный текст и размещение на площадках, которые пользуются спросом.

• Фото

Пара рандомных кадров, сделанных абы как, не подойдет. Ваша задача – показать помещение, как вживую, и сделать это красиво. Высший пилотаж – снять не только фото, но и видео.

Итак, как правильно сфотографировать квартиру для продажи:

• уберите все лишнее из кадра (людей, животных, бардак), в идеале комнаты должны выглядеть, как в гостинице;
• добавьте уютных деталей: цветы, фрукты в вазе, свечи;
• поймайте дневное время с хорошим освещением (искусственное освещение искажает цвета);
• берите такие кадры, чтобы комнату можно было показать в полном объеме; можно сделать панорамное фото;
• большие помещения фотографируйте горизонтально, маленькие – вертикально;
• сфотографируйте все: балкон, кладовку, вид из окна, подъезд, двор – вдруг кто-то захочет совершить сделку дистанционно;
• если есть красивые детали интерьера, уделите им внимание и сфотографируйте ближе;
• не заваливайте горизонт;
• постарайтесь сделать фото на хорошую камеру;
• при необходимости скорректируйте баланс яркости (сделайте фото ярче, уберите желтизну), но не играйте с фильтрами и фотошопом.

Если действовать по этим правилам, хорошие кадры можно сделать самому, не прибегая к помощи агентств. Помните, что объявления с фото набирают больше просмотров, а с качественными фото – больше покупателей. Обязательно добавьте планировку квартиры – хотя бы схематичную.

• Текст

Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, но без жаргонизмов. Не используйте расплывчатые формулировки, лучше добавьте конкретики. Например: до автобусной остановки идти 5 минут пешком, ближайший детский сад находится напротив дома в 2 минутах ходьбы, в квартире свежий ремонт: новые окна, двери, обои, линолеум.

• Размещение

Используйте все доступные площадки, которые пользуются спросом. Например, ЦИАН, «Авито». Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о продаже друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.

Организуем показ квартиры

Показ – это как собеседование с покупателем: важно оставить хорошее впечатление.

Сделайте уборку, приобретите бахилы, чтобы сохранить чистоту, если покупатели будут ходить в обуви.

Подумайте, о чем будете говорить с гостями: как будете отвечать на неудобные вопросы и о каких преимуществах расскажете.

Постарайтесь оказать индивидуальный подход к каждому. Семейным расскажите про детские сады и площадки, молодежи – про парки и заведения, людям повзрослее – про места для прогулок и магазины.

Заключаем предварительный договор и договор аванса

Когда между покупателем и продавцом случается мэтч: первый говорит, что хочет купить именно эту квартиру, а второй, что продаст ее именно этому человеку, – это здорово.

Но когда дело касается такой серьезной покупки, как квартира, простыми обещаниями не обойтись. Чтобы зафиксировать договоренности и не потерять во времени и деньгах, дают задаток, аванс или составляют предварительный договор купли-продажи.

Предварительный ДКП – это такой документ, в котором указано, что в будущем обязательно будет составлен основной ДКП. Он часто бывает нужен банкам при оформлении ипотеки.

Он защищает обе стороны, и если кто-то вдруг передумает, то другая сторона сможет добиться заключения основного ДКП через суд. 

Задаток или аванс – это часть стоимости квартиры, которая выступает в роли гарантии, что стороны сдержат слово.

Если покупка совершается, покупателю просто нужно доплатить остаток.

А если нет, то:

• аванс возвращается покупателю,
• задаток либо остается у продавца (если сделку сорвал покупатель), либо возвращается покупателю в двойном размере (если сделку сорвал продавец).

Все эти условия прописываются в предварительном договоре.

Заменой предварительного ДКП может стать авансовое соглашение. Это более мягкое соглашение, которое в случае срыва сделки не обязывает обращаться в суд, а позволяет расстаться полюбовно и просто вернуть деньги.

Заключаем договор купли-продажи 

Самая важная часть сделки. Для подписания продавцу нужно иметь на руках все необходимые документы и предварительный договор или авансовое соглашение.

Очень важно не допустить ошибок в договоре, чтобы потом сделку не признали недействительной. Для этого лучше всего обратиться за помощью к юристу.

В договоре должны быть прописаны:

• относительно чего договор составляется – адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат и даже ее состояние;
• стоимость;
• срок и способ оплаты;
• данные обеих сторон;
• данные о правах продавца на предмет договора;
• срок и порядок передачи;
• отсутствие или наличие обременений;
• разрешение супруга, органов опеки и т. д.;
• отсутствие зарегистрированных людей и собственников;
• обязанность продавца передать квартиру, а покупателя – принять и заплатить за нее;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата и место подписания;
• подписи сторон;
• и другие условия, необходимые для конкретного случая.

Передаем документы в Росреестр

После того как сделку закрепили договором, нужно передать жилье новому владельцу. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Проходит все так:

1. вы оставляете заявление о госрегистрации;
2. оплачиваете госпошлину в 2 тысячи рублей (обычно это делает не продавец, а покупатель);
3. получаете расписку с датой окончания регистрации, обычно это 7 (для МФЦ) или 9 (для Росреестра) рабочих дней;
4. приходите, когда вам сказали, и получаете выписку о том, что у вашего дома теперь новый владелец.

Если сделка проходит с участием нотариуса или банка, они могут самостоятельно отправить электронное заявление в Росреестр. Подробности лучше уточнить на месте.

Получаем деньги за квартиру

Ответственный момент, ради которого все и затевалось. Все должно произойти безопасно и честно.

Передать деньги от покупателя к продавцу можно разными способами.

• Наличными. Это быстро, без дополнительных комиссий, но не очень надежно. Лучше всего пересчитывать банкноты не самостоятельно, а принести их в банк. Тогда кассир самостоятельно проверит купюры на подлинность, пересчитает их и сразу зачислит на счет.

• Аккредитивный счет. Стоит порядка 2 тысяч рублей. Это отдельный вид банковского счета, который работает так. Покупатель совершает на него перевод. Но продавец может снять деньги только после выполнения определенного условия – регистрации ДКП. Если условие не состоялось, покупатель забирает деньги. Это позволяет обезопасить обе стороны.
• Банковская ячейка. Стоит до 200 рублей в день. Выступает в роли промежуточного хранителя денег, почти как аккредитивный счет. Работает так. Покупатель приносит наличные, банковский работник пересчитывает сумму и кладет ее в арендованную ячейку. Тут же оговаривается условие, по которому продавец сможет забрать деньги. Например, после предъявления ДКП и выписки из ЕГРН.

Если сделка проводилась через нотариуса, можно передать деньги через депозит нотариуса.

Передаем квартиру новому собственнику

Акт приема-передачи – заключительный документ большого дела. Он окончательно подтверждает, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял и возражений не имеет. В нем нужно указать:

• ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
• описание квартиры;
• что сделка прошла добровольно, стороны вменяемы и не имеют претензий друг к другу.

В этой инструкции мы описали основные этапы продажи квартиры. На деле их может быть больше, ведь каждый случай индивидуален и сделки иногда могут быть очень сложными.

Надеемся, что теперь у вас перед глазами есть целостная картина и понимание, как происходит продажа. Желаем скорее найти своего покупателя и заключить выгодную сделку!