Что входит в официальную процедуру оценки
В России существует формальная процедура оценки земельных участков, а также правила, сформулированные опытными продавцами.
По статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость — это цена какого-либо материального объекта, по которой его с наибольшей вероятностью можно продать в условиях конкуренции.
Кадастровую стоимость вычисляют посредством государственной кадастровой оценки, для этого приглашают независимого оценщика. Специалист выезжает на место, осматривает надел и, основываясь на специфике места, размерах и других особенностях, вычисляет цену одной сотки земли.
Как факторы учитывают:
- категории земель (населенных пунктов или сельхозназначения);
- место расположения;
- размер;
- обременения.
Величину налога на землю рассчитывают, опираясь на кадастровую стоимость. Узнать ее можно на сайте Росреестра. Собственник также вправе заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны кадастровая стоимость, размеры, обременения.
Если вы хотите получить профессиональную оценку участка, можете обратиться к сертифицированному оценщику. Результат оценки такого специалиста — официальный документ, где указана рыночная стоимость земли на момент выдачи.
Что учитывают профессиональные оценщики:
- подтверждение прав на землю;
- потенциал использования.
По закону собственник может подать документы в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре и добиться ее снижения до уровня рыночной. Основанием для решения станет отчет независимого оценщика. Собственник также вправе подать иск в суд сразу, минуя этап досудебного урегулирования.
Как и при заключении договора долевого участия, покупка участка в строящемся поселке позволит приобрести землю дешевле, чем после завершения работ, когда проложены дороги и коммуникации, построены инфраструктурные объекты. Чтобы забронировать понравившийся участок, обратитесь за кредитом в Совкомбанк.
Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.
По каким критериям оценивают участок на рынке
На цену влияет ряд факторов: перспективы развития района, строящиеся дороги и запуск общественного транспорта, возможность включения в черту города, наличие арендаторов.
Анализ следующих параметров позволяет оценить земельный надел:
- размера и формы;
- назначения;
- строений на участке, их возраста и степени износа;
- особенностей рельефа местности;
- имеющихся коммуникаций (например, доступности газа);
- специфики расположения (по периметру, около леса или водоема, вблизи инфраструктурных объектов);
- экологической ситуации.
Подробнее рассмотрим параметры, которые оказывают влияние на стоимость участка.
Расположение поселка играет очень важную роль. В каждом городе есть свои популярные направления — это связано с тем, что в одном направлении более живописная природа, озеро или река, давно существующая удобная трасса и, например, ходит электричка. Цена участков там будет выше, чем в менее известных и обихоженных зонах.
Но при этом популярные направления более загружены, там большие пробки на выезде,много поселков и садовых товариществ, а значит, трудно найти уединенное место. Но если там есть хорошая трасса и удобная развязка, цены опять же окажутся значительно выше.
Дача или земля под застройку, расположенные на оптимальном расстоянии от города, стоят дороже. Для Москвы оптимальной считается дистанция до 70 км от дома, в регионах — до 30.
Выбор расстояния тоже зависит от целей покупателя: если вы хотите жить на участке постоянно и ездить туда-сюда каждый день, предпочтительнее найти дом поближе, тем, кто будет ездить пару раз в месяц и хочет уединения, есть смысл покупать надел в удаленном месте.
Чем больше размер, тем выше стоимость, но его подбирают, исходя из задач покупателя: построить дачу, дом на выходные или разводить растения для коммерческих целей.
Коммуникации или возможность их провести за доступную сумму, качественная вода, газ (в поселке или на участке) и водоотвод — каждый параметр по отдельности влияет на стоимость участка. Обратите внимание, как проведены сети: подземные коммуникации — самый дорогой вариант.
Благоустройство поселка или населенного пункта, где вы присмотрели участок, также влияет на стоимость. Если до каждого дома проложили асфальтированные или качественные грунтовые дороги, есть гостевые парковки, цены будут выше.
Позиция относительно других домов тоже сказывается на стоимости — участок на краю поселка, с выходом к лесу или реке пользуется большим спросом. Наделы на первой линии или с минимальным количеством соседей, отдельной калиткой стоят больше.
Развитая инфраструктура: участок в поле стоит дешевле; в поселке с фельдшерским пунктом, магазином, детской площадкой — дороже. Удобства в поселке экономят время на поездках в город, но уединения в таком месте не будет.
Покупка надела в пустующем селе обойдется дешевле, чем в заселенном. Чем больше людей и больше готовых объектов, тем дороже недвижимость.
Живописная природа, удаленность от заводов и свалок, близость реки или озера, лесной массив — это преимущества, которые сделает недвижимость более ликвидной в будущем, но и заплатить за нее придется больше.
После покупки земли собственника ждут большие расходы на строительство. Получить кредит на оптимальных условиях под залог земли можно в Совкомбанке.
Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!
Какие документы проверить перед сделкой
Покупка недвижимости таит риски: например, всегда есть шанс встретить недобросовестных продавцов. Относитесь с осторожностью и к чересчур выгодным предложениям.
Какие документы надо проверить по покупке:
- выписку из ЕГРН;
- основания для возникновения права (договора купли-продажи, наследственный договор);
- документы, подтверждающие отсутствие обременений;
- разрешение на строительство, если приобретаете землю в строящемся поселке.
Населенный пункт и коттеджный поселок — что влияет на стоимость
Земля со старым домом или пустующий участок в поселке обойдется дешевле, чем надел в коттеджном поселке. У каждого варианта свои преимущества и недостатки.
Сравнение условий и стоимости в населенном пункте и строящемся поселке
|
Параметры |
Участок или старый дом в деревне/поселке |
Коттеджный поселок/земля под него |
|
Строения |
Строение под снос или требует ремонта |
Новый современный дом или строительство с нуля |
|
Цена |
Дешевле на 15—20% |
Дороже |
|
Регистрация |
Можно получить регистрацию |
Если земля не относится к категории ИЖС, садовый дом нужно перевести в статус жилого |
|
Коммуникации |
Газ, вода, электричество, интернет — есть. Канализация — редкость Возможна высокая степень износа |
Электричество, вода, интернет — есть Канализация — зависит от бюджета Газ — редко |
|
Инфраструктура |
В крупном поселке есть все необходимое, в удаленном — как минимум магазин и фельдшерский пункт |
В строящемся нет ничего, в готовом может быть магазин и, например, частный детский сад |
|
Услуги |
Есть уборка дороги, вывоз мусора, но около дома каждый чистит сам |
Обычно жители сами оплачивают услуги, поэтому уборка дорог более качественная |
|
Жители |
Люди разного уровня достатка, как в городе |
Люди одного уровня достатка, меньше социальное расслоение, выше безопасность |
|
Обустройство территории |
Зависит от поселка: в крупных есть парки, дома культуры, детские площадки |
Ухоженная территория, цветники, зоны отдыха |
|
Общественный транспорт |
Есть |
Не всегда есть |
|
Охрана |
В крупных поселках есть участковый или отдел полиции |
Есть своя охрана, шлагбаум, камеры, закрытая территория |
Отметим, какие есть нюансы при покупке земли с подрядом и без.
- С подрядом — вы покупаете землю, где по заключенному договору дом будет строить определенный подрядчик.
- Без подряда — вы получаете землю и можете строить на ней дом сами или нанять строительную компанию. Стоит такой участок дешевле.
Мнение эксперта
Наиболее дорогая земля для строительства — в непосредственной близости от столиц и в курортных регионах страны. Так, сотка земли в Геленджике почти в десять раз дороже средней стоимости сотки в Московской области. Ее цена составляет 2 миллиона 160 тысяч рублей.
Стоимость земли вокруг столиц зависит от близости и транспортной доступности мегаполиса, а также так называемой престижности направления. Например, в Подмосковье наибольший рост показали земельные участки в Химках (44%), Мытищах (43%) и Подольске (40%).
Транспортная доступность и востребованность являются для таких агломераций, как Москва и область, Санкт-Петербург и область, решающими факторами.
На стоимость земельного участка оказывает влияние экология – для потенциальных покупателей важно отсутствие поблизости крупных промышленных предприятий.
Третий момент, определяющий стоимость участка под постройку, – развитая инфраструктура, наличие разнопрофильных магазинов, общественного транспорта, медицинских учреждений.
Выбирая участок под будущее строительство, ознакомьтесь с планами развития территории на федеральном и муниципальном уровнях.
В целом же в регионах устойчивого развития земля дорожает в среднем на 15–20%. Так, средняя стоимость подмосковной сотки за пять лет выросла в два раза – со 139 тысяч в 2018 году до 287 тысяч в конце 2022 года.
Мы разобрались, от каких факторов зависит цена земли. Они важны в равной степени для всех регионов, но есть и местная специфика: если среди москвичей есть те, кто ищет дом для проживания в Подмосковье и дачу для редких вылазок на природу где-то в соседней области, то и запросы будут другие. Оценить землю может независимый оценщик или специалист из кадастровой службы.
