Оценка недвижимости: виды, для чего это нужно и кто этим занимается

• Для чего нужна оценка недвижимости
• Что такое оценка недвижимости
  • Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества
• Виды оценочной стоимости недвижимости
• Методы, используемые в оценке недвижимости
• По каким критериям оценивают квартиру
• Как проводится оценка недвижимости

Для чего нужна оценка недвижимости

Обычно кредит на покупку недвижимости выдают на несколько десятков лет. Никто не знает, будем ли мы платежеспособны на момент закрытия кредитных обязательств. Поэтому банку важно понимать, на какую собственность он выдает деньги и насколько быстро ее можно продать, если заемщик перестанет погашать задолженность.

Чтобы гарантированно вернуть назад денежные средства, финансовая организация берет в залог покупаемую недвижимость или права требования по договору долевого участия, если дом находится в стадии строительства. Тут и потребуется отчет – оценить стоимость объекта и рассчитать, какую окончательную сумму кредита выдать заемщику.

Если заемщик не в состоянии выплачивать взятую ипотеку, кредитор продает жилье по рыночной или ликвидационной (бывает реже) цене, зафиксированной в документе.

Когда надоело ютиться в маленькой квартирке, а мечты о расширении жилплощади кажутся фантастикой, можно воспользоваться ипотекой. В Совкомбанке есть разные ипотечные программы. Подберите из них подходящую для себя и справляйте новоселье!

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это установление ее реальной стоимости. Оценить могут дачу, земельный участок, дом, гараж, квартиру, склад, долю собственника в каком-то объекте и т. д.

Кроме оформления ипотеки услуга по оценке недвижимого имущества потребуется в следующих случаях:

• получение кредита под залог недвижимости;
• продажа имущества – продавец понимает, что не прогадал с ценой, а будущий владелец – не переплатил;
• обмен квартирами – для равноценных условий сделки или доплаты разницы одной из сторон;
• получение жилья в наследство;
• страхование и приватизация объекта;
• процедура ликвидации, реорганизации или банкротства предприятия – для определения количества активов компании и их стоимости;
• обращение в суд по имущественным спорам – если покупателя ввели в заблуждение по стоимости жилья или бывшие супруги решили поделить имущество;
• оценка ущерба при пожаре и стихийных бедствиях;
• претензии со стороны налоговой службы;
• вклад недвижимости в уставный капитал в качестве доли одного из партнеров;
• привлечение в бизнес инвестиций и т. д.

Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества

Оценкой недвижимости занимается оценщик. Специалист должен быть с профильным образованием, состоять в СРО и застраховать свою гражданскую ответственность. Деятельность оценщика регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В нем прописаны требования к процедуре проведения оценки имущества и составлению отчета.

К услугам оценщика прибегают, когда в ипотечной сделке фигурирует закладная. В этом случае просто необходимо третье лицо, не имеющее отношения к участникам сделки.

Обычно на сайте банка есть список аккредитованных компаний. Заемщику предлагают выбрать оценщика из этого перечня.

Оценить имущество может и сам банк. Это допустимо по соглашению сторон, когда не оформляют закладную. Т. е. кредитная организация оценивает имущество, а заемщик соглашается с назначенной ценой за свои квадратные метры.

Виды оценочной стоимости недвижимости

Обычно оценщики используют в работе четыре вида стоимости объектов.

1. Рыночная – стоимость квартиры, которую можно получить в настоящий момент. Ее определяют, сравнивая аналогичные по характеристикам объекты. Цена зависит от спроса на жилье и предложений, состояния жилья, года постройки, района и т. д. Панельные дома не станут сравнивать с кирпичными. Если невозможно подобрать аналогичный объект, оценщик поставит повышающий или понижающий коэффициент. Рыночную стоимость заносят в отчет.
2. Ликвидационная – минимальная стоимость квартиры, которую назначают, чтобы продать объект в короткие сроки. Она ниже рыночной примерно на 15-20%. В отчет ее тоже заносят, т. к. банку необходимо знать, сколько он сможет получить денег в сжатые сроки, если заемщик перестанет выплачивать по кредиту. Обычно в расчет берут срок экспозиции три-четыре месяца – это время, за которое на квартиру найдется покупатель. При расчете ликвидационной стоимости это время сокращают в два раза – один-два месяца.
3. Кадастровая – ее устанавливают при проведении государственной кадастровой оценки. От нее зависит ставка налога на недвижимость. Для кадастровой стоимости не важно, в каком состоянии находится жилье, значительно важнее расположение и год постройки.
4. Инвестиционная – ее нужно знать физическим или юридическим лицам, чтобы определить, например, целесообразность сдачи имущества в аренду – удастся ли получить желаемую прибыль. Инвестиционная стоимость объекта должна быть больше рыночной, потому что в ней заложена будущая прибыль от объекта.

Методы, используемые в оценке недвижимости

Сравнительный – оцениваемый объект сравнивают с аналогичными и выводят средний показатель. Никто не станет приобретать квартиру по завышенной цене, если точно такую же можно купить дешевле. Сравнивают метраж, количество комнат, этаж, район и т. д. Для такого метода желательно иметь подборку из нескольких аналогичных квартир. Такие данные есть у агентств недвижимости или их можно посмотреть на сайтах по продаже жилья.

Оценщики часто пользуются сравнительным методом оценки, хотя он и требует большой внимательности. Приходится учитывать много показателей, потому что абсолютно одинаковые квартиры, находящиеся на разных этажах, будут отличаться по стоимости.

Доходный – оценивают предполагаемые доходы, которые можно получить от перепродажи имущества или сдачи его в аренду, а также все возможные расходы. Часто этот метод используют для оценки коммерческих или жилых объектов, которые планируют сдавать в аренду. Расчет покажет, окупятся ли такие объекты.

Затратный – отталкивается от того, что покупатель не заплатит больше, чем может стоить строительство или восстановление идентичного объекта. Стоимость объекта складывается из расходов на замещение или восстановление аналогичного объекта с учетом имеющегося износа.

Где взять деньги, если они срочно понадобились для вложения в бизнес? Кредит под залог коммерческой недвижимости от Совкомбанка поможет с решением этой проблемы.

По каким критериям оценивают квартиру

Критерии, влияющие на стоимость квартиры, могут быть общими, основными и второстепенными.

Общие критерии:

• объем спроса и предложений по аналогичным объектам на рынке недвижимости;
• типовая или уникальная застройка, серия дома;
• район;
• транспортная развязка;
• экологическая обстановка: удаленность от заводов, наличие леса или озера;
• развитость инфраструктуры: наличие детских садов и школ, поликлиник, магазинов, парков;
• наличие парковки.

Основные:

• год постройки дома и степень его износа;
• этажность дома и этаж, на котором расположен объект;
• наличие лифта и мусоропровода;
• общий метраж, площадь кухни, количество комнат;
• раздельный санузел;
• планировка квартиры;
• состояние ремонта.

Второстепенные:

• высота потолков;
• наличие балкона;
• открывающийся из окна вид и т. д.

Второстепенные факторы обязательно учитывают при определении стоимости недвижимого имущества. Второстепенными их называют за то, что они не для всех покупателей становятся решающими для покупки жилья.

Оценку по каждому из критериев заносят в таблицу из отчета. В этой же таблице будут оценены аналогичные квартиры, имеющиеся на рынке.

Как проводится оценка недвижимости

В зависимости от сложности оценки объекта процедура примерно может занять от двух до 14 дней.

1. Ознакомление оценщика с задачей

Необходимо объяснить специалисту, для чего нужна оценка недвижимости. К примеру, для получения ипотеки в отчете должны быть указаны рыночная и ликвидационная стоимости. Необходимо будет предоставить оценщику следующие документы на имущество:

• техплан;
• поэтажный план;
• техническая документация;
• кадастровый паспорт объекта;
• выписка из ЕГРН.

Оценщик может дополнить этот список.

2. Заключение договора с оценщиком

В документе прописывают сроки готовности отчета, права и обязанности сторон и стоимость выполненной работы.

3. Выбор методов оценки недвижимости, сбор информации, предварительные расчеты

Оценщик осматривает недвижимость, фотографирует ее, сверяет соответствие плану БТИ, фиксирует недочеты и дефекты объекта.

4. Расчет итоговой стоимости недвижимости

5. Составление отчета

Сведения, содержащиеся в оценочном отчете, должны соответствовать ФЗ-135 ст. 11.

Задумались о покупке собственной квартиры? Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж и выбирайте удобную программу с Совкомбанком.