Предварительный договор купли-продажи недвижимости — что это
Представьте, что вы собираетесь продавать квартиру и ищете покупателя. За месяц на объявление откликнулось всего два человека. Один из них готов купить жилье со скидкой в 150 000 рублей, а второй попросил «придержать» квартиру на месяц, пока он не продаст свою недвижимость.
Варианты так себе, но за неимением других приходится выбирать. Делать скидку не хочется, и вы соглашаетесь подождать второго покупателя. Месяц — довольно серьезный срок, за это время человек вполне может передумать. Чтобы обезопасить себя от такого риска, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры.
Говоря простыми словами, ПДКП — это обещание приобрести или продать недвижимость, закрепленное на бумаге. Документ обладает юридической силой, значит, уклониться от исполнения обязанностей по нему без последствий не получится.
Кстати, покупатель заинтересован в закреплении намерений на бумаге не меньше продавца. Представьте себя на месте покупателя из нашего примера. Он продает свою единственную квартиру с целью купить новую.
Если продавец внезапно передумает, человек на время останется без жилья. Придется в спешном порядке искать варианты и тратить деньги на аренду.
Поэтому заключение ПДКП — взаимовыгодное решение. Однако процедура не является обязательной за исключением нескольких случаев:
- покупки квартиры в ипотеку;
- оформления сделок с участием несовершеннолетних.
Если задумываетесь о покупке квартиры, изучите ипотечные программы Совкомбанка. Мы заботимся о клиентах, поэтому сделали процедуру оформления жилищного кредита максимально комфортной.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Как правильно составить ПДКП
Строгих правил по составлению договора нет. Но если вы хотите, чтобы документ действительно защищал ваши права, нужно подойти к его составлению ответственно. Ниже расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание.
- Форма
ПДКП составляют в письменной форме. Устные договоренности не имеют юридической силы.
- Существенные условия
Раньше ПДКП должен был практически совпадать с основным и включать в себя два существенных условия: предмет (объект недвижимости) и стоимость. Однако в 2015 году требования смягчили.
Теперь обязательным остался только предмет сделки. Но при желании контрагенты могут указать и стоимость.
Важно как можно точнее описать объект недвижимости, который служит предметом договора. Ни у кого не должно возникнуть сомнений, о каком объекте идет речь.
Если вы покупаете или продаете готовую недвижимость, достаточно указать кадастровый номер и точный адрес. Если объект еще на этапе строительства, то придется описать его максимально подробно. Укажите все имеющиеся данные: номер подъезда, этаж, площадь будущего объекта и т. п.
- Расчеты
Не каждый договор должен содержать расчеты. Их указывают, только если покупатель вносит задаток или аванс.
- Срок действия
Стороны договариваются, когда они должны оформить сделку, и вносят эту информацию в ПДКП. Однако дедлайн можно и не обговаривать. По умолчанию преддоговор действует один год, если продавец и покупатель не зафиксировали срок в документе.
- Ответственность сторон
Если один из участников решит уклониться от совершения сделки, контрагент может заставить его купить или продать объект в судебном порядке. При этом «уклонисту» придется возместить издержки. Например, оплатить аренду квартиры покупателю, оставшемуся без собственного жилья по вине продавца.
- Дополнительные условия
Чем больше условий стороны пропишут в преддоговоре, тем лучше. Дополнительно можно указать:
- в каких ситуациях участники могут отказаться от исполнения договора без последствий;
- сколько времени дается продавцу на то, чтобы освободить жилье после продажи;
- какие последствия ждут одну из сторон при отказе продавать или покупать объект.
Расторжение ПДКП
Расторгнуть договор единолично без веской причины не получится. Обычно возможные варианты указывают в самом документе во избежание разногласий. Также в нем прописывают санкции за уклонение от сделки.
Сторонам стоит закрепить случаи, когда один из участников может отказаться от исполнения договора без санкций. Они касаются причин, не зависящих от действий сторон. Например:
- покупатель не смог получить одобрение по ипотеке;
- банк не согласовал объект недвижимости;
- органы опеки не дают согласие на продажу объекта, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему.
Преддоговор можно расторгнуть по соглашению сторон. Также он прекращает свое действие по истечении установленного срока или через год с даты подписания, если срок не обозначили.
Не откладывайте мечту о собственном уютном гнездышке в долгий ящик! Рассчитайте срок и размер ежемесячного платежа на ипотечном калькуляторе Совкомбанка.
Вопросы и ответы
Отвечаем на самые популярные вопросы про оформление преддоговора.
- Каков порядок оформления ПДКП при приобретении недвижимости в ипотеку?
Обычно ПДКП заключают после одобрения банком выдачи кредита покупателю. Но это необязательно.
Стороны могут заключить преддоговор до обращения в банк. В этом случае покупатель должен заранее подумать, как обезопасить себя, если банк откажет выдавать кредит. Обычно в документе прописывают действия сторон при отказе кредитной организации.
- Нужно ли заверять документ у нотариуса?
Мнение эксперта
Удостоверять у нотариуса преддоговор нужно только тогда, когда нотариальная форма предусмотрена для основного договора. Большинство заключаемых договоров купли-продажи недвижимости обычно не подлежат обязательному удостоверению. Исключение — если недвижимость находится в общей долевой собственности.
- С какими рисками могут столкнуться стороны?
Важно помнить — преддоговор не дает гарантий, что сделка купли-продажи пройдет гладко. Возможные негативные сценарии развития событий.
- Один из участников уклонится от совершения сделки, отделавшись штрафом и возвратом предоплаты. Не все покупатели готовы судиться с продавцами, отказавшимися продавать квартиру после заключения ПДКП.
- ПДКП могут признать недействительным, если его составили с ошибками. Например, если в документе четко не обозначили предмет сделки.
- Преддоговор не регистрируют в Росреесте, значит, продавец может заключить несколько ПДКП на одну квартиру.
- Недобросовестный продавец после подписания документа и получения предоплаты может исчезнуть с радаров. Покупателю придется потратить много времени и нервов, чтобы вернуть свои деньги.
ПДКП — документ, который помогает продавцу и покупателю зафиксировать готовность совершить сделку. Строгих требований к его оформлению нет. Чем четче и яснее стороны изложат условия, тем проще им будет достичь компромисса при возникновении разногласий.
