Покупка квартиры — это большое событие и радость. Но если допустить ошибку при проверке жилья на вторичном рынке, то восторг может обернуться драмой с бесконечными судебными разбирательствами, имущественными спорами и потерей денег.
В статье расскажем о том, какие квартиры и действия продавца должны вас насторожить, с какими рисками можно столкнуться при покупке жилья на вторичке, и как это минимизировать.
Риски, связанные с объектом продажи
Начнем наш разбор с самого объекта: какую информацию надо получить о жилье, чтобы быть уверенным в безопасности сделки.
Незаконная перепланировка
Выбирая или просматривая квартиру, обратите внимание — сделана ли перепланировка. Если да, то сразу спрашивайте, была ли она узаконена. И не стесняйтесь просить документальное подтверждение.
Если продавец не узаконил перепланировку, то эти хлопоты впоследствии лягут на ваши плечи. И неизвестно, сколько времени и денег займет согласование и оформление изменений.
А если новый вариант не согласует архитектурный отдел местной администрации, то придется восстанавливать изначальную планировку. Поэтому прояснить этот момент лучше до внесения аванса и тем более до заключения сделки.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Обременение объекта правами третьих лиц
С этим пунктом, конечно, разобраться сложнее, чем с перепланировкой, которую по крайней мере видно невооруженным глазом. Проверьте, соблюдены ли права всех третьих лиц, у которых может быть имущественный интерес к этому жилью.
- Несовершеннолетние.
Будьте особенно внимательны, если ваш продавец при покупке частично оплачивал объект сделки материнским капиталом. В такой квартире собственник обязан выделить доли и детям, за рождение которых получил маткапитал.
Банки обычно не включают несовершеннолетних в число собственников залоговой квартиры. Поэтому родители-собственники должны дать гарантию Пенсионному Фонду, что они выделят долю детям после снятия обременения с квартиры.
Однако не все родители в итоге исполняют это обязательство. А если они продают квартиру, которую так и не разделили с детьми, то нарушают их права. Такую сделку впоследствии могут расторгнуть через суд органы опеки или сами дети, достигшие совершеннолетия, чтобы восстановить права.
При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца, а не за счет родителей: сделку признают недействительной. Покупателю вернут потраченные деньги, но только в теории. В реальности деньги, скорее всего, уже давно потрачены, а взыскивать стоимость квартиры с неудавшихся продавцов несчастный покупатель может до конца жизни.
Если у продавца есть двое детей не старше 2007 года рождения или один ребенок не старше 2020 года рождения — запросите справку из Пенсионного Фонда России. В ней должно быть указано, использовался ли маткапитал на покупку жилья.
Если маткапитал был использован, а доли детям не выделены, то ни в коем случае не соглашайтесь на сделку до тех пор, пока собственники не выделят детям положенные доли.
- Неучтенные наследники.
Основная проблема с наследниками: даже сам продавец может о них не знать.
Хотя чаще ситуация другая: один из наследников продает жилье, действуя исключительно в своих интересах. Что будет дальше с жильем, другими наследниками и покупателем, продавца не интересует.
Рассмотрим на примере. Анна купила в ипотеку однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Жилье подбирал для нее риелтор. Со своей стороны банк тоже проверил выбранную квартиру и одобрил ее в качестве предмета залога.
Продавец Сергей получил эту квартиру в наследство от матери. Он уверял, что других родственников, которые могут претендовать на эту жилье, у него нет. Однако через два с половиной года выяснилось, что у Сергея есть сестра Алина, которая жила в другом городе. Девушка не знала о смерти матери — они не общались несколько лет. В свое время Алина не получила долю наследства, поэтому претендует на нее сейчас.
Задача покупателя: проверить, есть ли другие наследники, помимо продавца, может быть очень проблематично. Можно минимизировать этот риск, если продавец даст обязательство за свой счет решить все вопросы, если объявятся неучтенные наследники. Это необходимо заверить нотариально.
- Супруги, в том числе бывшие.
Если продавец состоял в браке, когда стал собственником квартиры, то для продажи понадобится нотариально заверенное согласие супруга, даже бывшего. Поскольку имущество, нажитое в браке, по умолчанию считается совместно нажитым.
Исключение составляет раздельное имущество супругов: унаследованное, принятое в дар или собственность по брачному договору. В таких случаях продавец должен документально подтвердить, что является единственным собственником.
- Жильцы, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней.
Еще одна группа третьих лиц, которая может осложнить новому собственнику жизнь в купленной квартире, — это те, кто был прописан на момент приватизации, но участия в ней не принял. Такой жилец имеет право пожизненно пользоваться этой квартирой, хоть и не может ей распоряжаться. Выселить такого жильца невозможно даже в судебном порядке.
На момент сделки жильца в квартире может и не быть, но проживание в этой квартире третьих лиц проверить довольно легко: заказать выписку из домовой книги и проверить, кто в ней жил на момент приватизации, но собственником не является.
Поэтому самый безопасный вариант — если на момент сделки в квартире не останется зарегистрированных жильцов.
Объект недвижимости не описан в договоре
Рассмотрим другой пример. Алена и Евгений собирались переехать из родного поселка в город, поэтому искали квартиру с ремонтом «заезжай и живи». Они нашли хороший вариант – хозяева оставили встроенную мебель, поскольку сами тоже собирались кардинально менять место жительства. Как же ребята удивились, когда вместо готового жилья получили голые стены без мебели, сантехники и дверей.
Чтобы избежать подобного разочарования, включите в договор описание самого объекта сделки, перечислите мебель и технику, которые должны остаться в квартире.
Совет от банка
Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь занижать цену в договоре. Чаще всего об этом просят продавцы, которые купили квартиру менее трех лет назад и хотят уменьшить сумму налога с продажи квартиры.
Однако это рискованно для покупателя. В случае отмены сделки по решению суда продавец должен будет вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. А значит, часть денег покупатель просто потеряет из-за уступки в интересах продавца.
Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она, словно швейцарский нож, содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 15% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!
Риски, связанные с продавцом
Теперь давайте рассмотрим, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть со стороны самого продавца.
Недееспособность
Проверить психическое здоровье продавца в момент заключения сделки невозможно. Но принять меры все же следует, поскольку сделка с недееспособным продавцом может плохо закончиться. Т.е. никакой юридической силы она не имеет и отменить ее можно даже без суда. Продавцу вернется его квартира, а покупателю – деньги, если, конечно, продавец их не потратил.
Поэтому разумной предосторожностью будет запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это, конечно, не гарантирует того, что проблем не возникнет, но если дело дойдет до суда, то наличие справок будет характеризовать покупателя как добросовестного приобретателя.
Банкротство
Проблемы покупателю грозят и в том случае, если продавец обанкротится в течение трех лет с момента покупки квартиры. Такую сделку могут признать недействительной и изъять квартиру для дальнейшей продажи на торгах.
Но если покупатель добросовестный, то отстоять свое право на честно купленную квартиру будет проще. Добросовестность в первую очередь будет определяться ценой, по которой куплена квартира. Если она не занижена, то такая сделка с большей вероятностью не вызовет подозрений.
Например, если рыночная стоимость квартиры составляет 5,5 млн рублей, а по договору — 3 млн рублей, то это определенно вызовет подозрения.
Второй момент, который характеризует покупателя с положительной стороны, — это максимальная проверка квартиры и самого продавца перед заключением сделки.
Чтобы минимизировать риск попасть в историю с банкротством, можно провести несколько проверок. Для этого понадобятся ФИО и ИНН продавца.
- Сведения из бюро кредитных историй надо запросить у самого продавца, т.к. третьим лицам такую информацию не предоставляют. Так станет понятно, есть ли у продавца долги, и насколько дисциплинированно он их обслуживает.
- В Федеральной службе судебных приставов можно проверить, нет ли в отношении продавца исполнительного производства.
- На официальном сайте суда по месту регистрации продавца — не выступает ли он в качестве ответчика в судебных делах, особенно в семейных или наследственных спорах.
- В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве можно узнать, не участвует ли продавец в таком деле.
Совет от банка
Даже если проверки ничего не показали, нет гарантии, что за три года продавец не объявит себя банкротом. Поэтому включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец не является банкротом и не собирается объявлять о банкротстве в дальнейшем.
Также сохраните результаты ваших проверок — они послужат подтверждением, что вы ответственно подошли к покупке жилья и являетесь добросовестным приобретателем.
11 признаков опасной квартиры
Подведем итог и перечислим основные признаки, по которым можно выявить подозрительные сделки. В таких случаях проводите проверки с особой тщательностью.
- Квартира продается по цене на 15-20% ниже рыночной.
Конечно, продавец может просто торопиться с продажей, потому что ему нужно переехать или вложить деньги в лечение. Но скорее всего у квартиры имеется масса проблем, или мошенники поставили такую цену для привлечения внимания. Как мы писали выше, сделка по заниженной цене может стать для вас проблемой, если продавец объявит себя банкротом.
- Если в квартире сделана перепланировка, то узнайте, узаконил ли ее собственник.
- Продавец торопит с покупкой и не дает вам время на скрупулезную проверку.
Не соглашайтесь ускорять сделку: адекватный собственник прекрасно понимает, что покупка квартиры — это серьезный шаг, к которому стоит отнестись со всей ответственностью.
- Продавец показывает квартиру только в определенное время? Узнайте почему.
Возможно, от вас хотят скрыть бытовых вредителей или артиллерийский салют в ста метрах от дома каждый полдень. В таком случае, если к квартире у вас нет вопросов, можно в разное время суток осмотреть дом и район самостоятельно.
- Продавец ведет себя странно.
Например, отвечает невпопад или не воспринимает вашу речь, его поведение не соответствует ситуации или возрасту. В таком случае нет смысла продолжать диалог, пока вы не получите от продавца справку из психдиспансера.
- У продавца есть двое и более детей 2007 года рождения и старше или даже один ребенок 2020 года рождения и старше.
В этом случае понадобится справка из Пенсионного фонда об использовании (или нет) маткапитала. Если он использован — у детей должны быть доли в квартире и разрешение от органов опеки на продажу жилья.
- Если продавец был в браке, когда покупал квартиру, нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества.
- Квартира получена продавцом в наследство? Возьмите с собственника нотариально заверенное обязательство за свой счет решить все спорные моменты с неучтенными наследниками, если такие появятся.
- Продавец владеет квартирой менее трех лет, а это значит, что третьи лица могут оспорить его сделку как покупателя, поскольку срок исковой давности по таким делам — три года. Если третьи лица оспорят предыдущую сделку по этой квартире, то и ваша будет аннулирована.
- Частая смена владельца.
Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. В расширенной справке есть все владельцы, дата регистрации права собственности и основание для возникновения права собственности. Если за короткий период было заключено несколько сделок — это повод проявить осторожность.
- Квартиру продает представитель продавца по доверенности.
Выйдите на собственника и узнайте, оформлял ли он доверенность, и по какой причине он не смог участвовать в сделке сам.
Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры
Мы составили для вас проверочный список, который поможет не упустить ничего важного при подготовке к сделке купли-продажи:
- В договоре должна быть прописана фактическая полная стоимость квартиры.
- Узнайте, состоял ли в браке продавец на момент вступления в право собственности.
- Проверьте, соблюдены ли права детей, если они есть у продавца, и есть ли разрешение органов опеки на продажу квартиры.
- Если квартира была приватизирована, убедитесь, что нет отказников, которые нигде не прописаны. Обязательно возьмите выписку из домовой книги.
- Пропишите в договоре, в каком состоянии продавец оставляет квартиру новому владельцу.
- Проверьте документы продавца, в том числе правоустанавливающие, его надежность, финансовое положение и дисциплину. Попросите предоставить справки из психоневрологического диспансера.
- Узнайте, нет ли обременений на квартире и историю сделок. Получите подтверждение, что по квартплате нет долгов. Проверьте все документы на квартиру.
