Баннер
Ипотека

Как правильно купить квартиру

Анна Молчанова
/ 14 сентября 13:00
14 мин.

После того как вы поняли, что пришло время обзавестись жильем, возникает масса вопросов: где выбрать, как купить квартиру, как правильно оформить все документы и не переплатить. Собрали в одном материале полезные советы по теме.

купить квартиру
Наличные, ипотека, рассрочка – популярные варианты покупки жилья

Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы

Приобрести жилье можно по-разному: заплатив сразу всю сумму, оформив ипотеку в банке или рассрочку у застройщика, вложившись в строительство на этапе котлована.

Рассмотрим основные варианты.

  • Готовое жилье за наличные

Самый простой способ с юридической точки зрения. Вы выбираете подходящее жилье, заключаете договор с продавцом, передаете деньги и оформляете смену собственника в Росреестре. Передать деньги можно через специальный счет или открытие банковской ячейки.

  • Ипотека на вторичку или новостройку

Самый распространенный вариант – приобретение жилья в кредит. Вы подбираете объект самостоятельно или с риэлтором, рассматриваете выгодные программы кредитования, подаете заявку и, если все идет по плану, выходите на сделку. Заемщики выплачивают стоимость жилья от 3 до 30 лет, часть ежемесячного взноса составляют проценты. Для подачи заявки нужен будет первоначальный взнос – от 10%.

  • Рассрочка на строящееся или сданное жилище

Рассрочку чаще предлагают застройщики: покупатель вносит первую часть средств – от 10% до 50%, а остальное – либо единовременным взносом перед завершением срока договора, либо равными долями в указанные даты. Ключевые отличия от ипотеки – срок договора рассрочки обычно до 3 лет, и не требуется такого большого пакета документов при оформлении.

  • Приобретение по договору долевого строительства в кредит или за наличные 

Застройщик заключает договор долевого участия, приобретатель вносит средства на счет эскроу. После сдачи объекта застройщик получает деньги в банке, а дольщик – ордер на квартиру. 

продажа квартиры
Юридическую правомерность сделки обеспечит обращение к нотариусу, заверенная расписка

Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий

Если вы профессионально вкладываетесь в недвижимость, то для вас все этапы покупки жилья ясны и понятны. Но большинство людей приобретает жилье два-три раза в жизни, и каждый этап оформления превращается в отдельную историю. Сложную задачу решить проще, разделив ее на несколько простых.

  1. Желания. Составьте список требований к будущему жилью: первичка/вторичка, район, инфраструктура, удобства (нужны ли вам закрытый двор, своя парковка), высота потолков, балкон/лоджия, качество ремонта. Теперь вычеркните все необязательные пункты, чтобы не сужать поиск. На этом этапе уже можно посмотреть предложения на сайте объявлений, чтобы сориентироваться в ценах и рассчитать первоначальный взнос.
  2. Возможности. Прикиньте годовые доходы семьи, вычтите расходы, включив все платежи – коммунальные услуги, кредиты, плату за образование (ВУЗы, кружки, онлайн-курсы), затраты на еду и одежду + дополнительные расходы на праздники, смену техники. 
  3. Первоначальный взнос. Подумайте, какую сумму вам комфортно и выгодно внести в качестве первоначального взноса. Чем больше взнос, тем меньше тело кредита (основная сумма займа), а от него зависит период кредитования и ежемесячный платеж.
  4. Предложения на рынке. После того как вы сформулировали желания, проанализировали возможности, рассчитали первоначальный взнос, исследуйте рынок жилья. Выберите пять оптимальных вариантов.
  5. Осмотр жилья. Лучше ехать на осмотр с независимым специалистом. Обратите внимание на состояние дома, подъезда, придомовой территории, поговорите с соседями. В некоторых случаях разумнее купить не самый бюджетный вариант, если при этом вы сможете сразу въехать и жить без дополнительных трат. 
  6. Изучение документов и истории продаж. Если объект постоянно переходит из рук в руки, возможно, есть какой-то скрытый изъян: странные соседи, неремонтируемые коммуникации. Безопасность сделки помогут оценить юристы.   
  7. Торг. Насторожить должна слишком низкая цена, но и переплачивать не нужно. Предложите продавцу свою цену: некоторые устанавливают стоимость с учетом скидки, которую может попросить покупатель. 
  8. Оформление сделки. Нужно заключить договор купли-продажи у нотариуса, подписать акт приема-передачи и подать документы на регистрацию прав в Росреестр. 

Используйте удобный калькулятор Совкомбанка для расчета первоначального взноса.

ремонт квартир
Прикиньте, какие вложения потребуются сразу, если квартира продается без ремонта

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм рынкe, чтoбы нe обманули

Вторичное жилье на рынке не теряет популярности: за те же деньги можно купить жилье большей площади, в любимом районе с развитой инфраструктурой. Вторичку выбирают любители старого фонда, например сталинок, а также те, кому нужен готовый ремонт и иногда даже мебель. 

Безопасное оформление сделки при покупке на вторичном рынке – еще более важный вопрос. Можно обратиться к юристу или в риэлторское агентство, а можно провести сделку по приобретению жилья на вторичном рынке самостоятельно. 

  1. Попросите копии договора купли-продажи, документы о дарении или наследовании, проверьте срок действия доверенности (если есть), заверение у нотариуса. Всю историю объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН. Услугу может заказать продавец по вашей просьбе или нотариус.
  2. Наведите справки о собственнике. От сделки стоит отказаться, если продавец признан судом недееспособным. Информация о дееспособности конфиденциальна, но проверку может провести нотариус.  
  3. Проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг.
  4. Запросите согласие супруга/супруги, если квартира приобретена в браке.
  5. Уточните, получено ли согласие других собственников при выкупе доли.
  6. Заключите авансовый договор – это обезопасит вас в случае, если сделка не состоится по инициативе продавца или при выявлении технических неполадок объекта.
  7. Переводите деньги через банковский счет – это надежнее, чем передавать наличные из рук в руки.
  8. Обговорите сроки выписки и выезда жильцов, вывоза мебели. Лучше, чтобы все зарегистрированные выписались до момента сделки.

Риски при покупке и продаже квартиры

Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инструкция

Пройти все этапы сделки самостоятельно без риэлторов можно, главное набраться терпения и действовать внимательно.

Предлагаем пошаговую инструкцию для самостоятельных.

Шаг 1 – выберите оптимальное время для покупки. Осенью и весной рынок более оживлен. Многие выставляют лоты на продажу в сентябре-ноябре, чтобы до новогодних каникул закрыть сделку. 

Шаг 2 – составьте список из трех вариантов, которые удовлетворяют основным запросам. После осмотра вы сориентируетесь на практике, какая планировка вам подходит, обсудите сроки сделки, поторгуетесь. 

Шаг 3 – договорившись с продавцом о цене, внесите задаток и зафиксируйте намерения с помощью договора задатка, заверенного у нотариуса.

Шаг 4 – подайте заявку на ипотеку.

На сайте Совкомбанка есть удобные инструменты для выбора подходящей программы ипотеки и подачи заявки!

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Шаг 5 – соберите пакет документов. В него входят:

  • пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa; 
  • пpaвoycтaнaвливaющие дoкyмeнты нa oбъeкт; 
  • заявление нa peгиcтpaцию дoгoвopa; 
  • квитaнция oб oплaтe гocпoшлины; 
  • paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти;
  • выписка из EГРH; 
  • тexпacпopт; 
  • выписка из домовой книги, подтверждающая, что квартира свободна от прописки, или указывающая, сколько человек зарегистрировано на настоящий момент; 
  • cпpaвка из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии. 

Шаг 6 – назначьте дату сделки у нотариуса. Он попросит заранее предоставить документы для подготовки договора. Документ должен включать:

  • адрес объекта,
  • описание согласно техпаспорту,
  • цену,
  • информацию о продавце и покупателе,
  • детали передачи права, оплаты, выселения.

Шаг 7 – оформите сделку. Участники приходят в назначенное время и подписывают бумаги в присутствии нотариуса.

Шаг 8 – передайте деньги (лично в банке, переводом на счет или иным способом).

Шаг 9 – зарегистрируйте пpaвo coбcтвeннocти в MФЦ или Pocpeecтpе (процесс занимает три месяца). 

Шаг 10 – переезжайте в новую квартиру.

Пошлину (2000 руб.) оплачивает покупатель, услуги нотариуса (процент от стоимости жилья) по договоренности можно оплатить пополам.

прописка
Уточните, выписаны ли из помещения несовершеннолетние 

Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe

Преимущества нового жилья очевидны. Мы собрали список советов, как подобрать и оформить жилье в новостройке:

Что проверить при оформлении  договора ДДУ:

  • yчpeдитeльныe докумeнты застройщика, 
  • ИHH и ОГРН, 
  • финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть,
  • бyxгaлтepcкиe бaлaнcы, 
  • зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд;
  • paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, 
  • докумeнты нa yчacтoк, гдe вeдeтcя cтpoйкa, 
  • пpoeктную дeклapaцию, 
  • paзpeшeние нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям. 

Некоторые застройщики выкладывают документы в свободный доступ, указывают на сайте или в сервисах по подбору жилья информацию о построенных объектах. Если стоимость заметно ниже аналогичных предложений на рынке, это повод задуматься.

Стоит ли покупaть квapтиpы нa тopгax

Квартиру выставляют на торги по разным причинам: заемщик не может выполнять обязательства по ипотеке, владелец жилья (частное лицо или компания) объявлены банкротами. 

Стартовая стоимость жилья на торгах часто ниже аналогичных предложений на 10-15%. 

Какие есть риски: 

  • cyдeбный иск от бывшeгo coбcтвeнникa; 
  • долги за коммунальные услуги; 
  • трудности c выпиской жильцов (зарегистрирован несовершеннолетний); 
  • скрытое обременение (жилье сдано в аренду бывшим владельцем).

Если решили купить жилье с торгов, обратитесь к юристу для сопровождения сделки и проверки всех нюансов.

Кaк купить квapтиpу в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм

Покупка жилья в собственном городе – непростое дело, а в другом городе решать юридические вопросы и встречаться за вас с нотариусом может профессионал по доверенности. Личное присутствие потребуется только для осмотра объекта на этапе выбора. 

Надеемся, наш материал помог разобраться в том, как правильно выбрать жилье, удобный вариант оплаты и оформить бумаги.

Анна Молчанова
Анна Молчанова
Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.
Баннер