Цены на вторичном рынке в Москве снизились до показателей 2021 года, а цена за квадрат в столичных новостройках увеличилась всего на 2%. Стоимость жилья в 2023 году будет снижаться, а ставки по ипотеке – расти. Стоит ли на фоне таких прогнозов инвестировать в недвижимость? По мнению экспертов, тенденция к снижению стоимости жилья в 2023 году продолжится, заметных предпосылок для увеличения спроса нет.
Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до пяти лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
Как подготовить жилье к продаже
Опытные риелторы говорят, что сложно предсказать, что именно влияет на решение клиента. Кому-то нужен ремонт – въехать и жить, кому-то не важен внешний вид – они планируют менять все. Всегда исходите из своих возможностей.
Убираться или ремонтировать?
Недвижимость перед продажей – ремонтировать или нет? Жилье должно выглядеть привлекательно, но не всегда это сотни тысяч, вложенные в ремонт.
Если вы продаете квадратные метры в старом фонде в центральных районах Санкт-Петербурга, ремонт может только испортить впечатление – большинство людей покупают бывшие коммуналки, чтобы частично сохранить элементы первоначального декора, а что-то сделать только под себя.
Жилье должно отвечать минимальным требованиям гигиены:
- чистые окна и сантехника,
- приятный запах,
- свободные служебные пространства (кладовки или лоджии).
Генеральную уборку лучше провести перед фотосессией, это поможет произвести то самое первое впечатление. Если вы планируете оставить встроенную мебель или технику, предупредите об этом потенциальных покупателей, а все, что собираетесь забрать, лучше вывезти до показа.
Светлые обои и занавески произведут приятное впечатление, а вот пятна от протечек на потолке или ободранные котом стены не добавят баллов.
Ликвидная недвижимость найдет своего покупателя без ремонта и уборки, но ухоженные комнаты и чистая кухня привлекут больше потенциальных покупателей и помогут быстро заключить выгодную сделку.
Документы на квартиру
Продавец с готовым пакетом документов привлечет тех, кто хочет быстро выйти на сделку.
Документы, которые может заранее подготовить собственник:
- подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН, договор;
- справка с перечислением всех членов семьи;
- паспорта собственников, свидетельства о рождении детей;
- согласие супруги(а) (для тех, кто в браке);
- разрешение опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний;
- техпаспорт.
Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга, постарайтесь решить все сложности заранее.
Торг уместен
Торговаться можно и нужно: большинство участников рынка устанавливают цену, которую готовы снизить до 5%, и покупатель откликается на предложения с тем же расчетом.
Если вы попробуете схитрить и «накрутите» ценник, предложений будет мало, иногда снижение – единственный способ привлечь покупателя. По статистике 90% предложений на рынке недвижимости принимают после небольшой уступки в цене.
Важно: не отвергайте первого настоящего претендента – оцените, насколько предложенная цифра соответствует ситуации на рынке и вашим ожиданиям, долго ли вы готовы ждать следующего предложения.
Какие бывают причины продажи квартиры
Мы продаем недвижимость по разным причинам, но даже если причина – невозможность платить ипотеку, любую, даже самую сложную сделку можно оформить правильно.
- Развод, женитьба, рождение детей.
Изменилось количество человек в семье, следовательно, нужно больше/меньше места.
- Квадратные метры получили в наследство или дар.
Предоставьте покупателю завещание или другое законное основание владения. Случается так, что другие наследники подают в суд, пытаясь оспорить завещание или дарственную спустя несколько лет. Предоставьте покупателю доказательства, что с вашим наследством в юридическом плане все хорошо.
- Сложные соседи.
Если соседи мешают жить, покупатель выяснит подробности самостоятельно через незаинтересованных лиц – других жителей этажа или подъезда. Если проблема в личном конфликте, то честно скажите об этом потенциальному собственнику, а вот постоянные гулянки, неблагополучная семья за стеной могут отпугнуть многих. Хотя кому-то небольшая скидка поможет закрыть глаза на беспокойных жильцов за стеной.
- Ситуация с ипотекой.
Собственники часто продают квартиру в ипотеке «ниже рынка»: деньги нужны срочно, оформление занимает больше времени. Если жилье находится в собственности банка, схема покупки отличается от стандартной: зависит от того, выплачивает покупатель полную стоимость, например, оплачивает собственными деньгами или решил оформить кредит, или взять ипотеку.
- Релокация (переезд в другой город, страну).
Если вы запланировали переезд, заранее выходите со своим предложением на рынок, чтобы не пришлось соглашаться на первое же предложение и терять средства.
Если страшно резко обрубать концы, можно сохранить жилье и первое время сдавать его. А на новом месте взять ипотеку или сначала арендовать жилье, спокойно выбирать подходящий по всем параметрам район и искать выгодный вариант.
На что обратить внимание перед продажей
Оцените ситуацию на рынке, учитывайте сезонные колебания – они влияют на то, сколько денег удастся выручить.
Ситуация на рынке
Если существенного влияния внешних факторов в 2023 году не будет, то значительного снижения цен на первичку не ожидается, а вторичное жилье, напротив, будет падать в цене.
Еще один фактор, влияющий на стоимость — объектов для продажи на жилищном рынке больше, чем покупателей. В связи с этим девелоперы будут предлагать рассрочку, низкие ставки, скидки на парковочные места и т.п.
Эксперты отмечают, что дорогие варианты будут дешеветь несколько быстрее, чем жилье эконом-класса.
Сезонность
Сезонность для продавцов жилья значит почти так же много, как для торговцев свежими цветами.
| Сезонные изменения рынка недвижимости | |
| Высокий спрос | В сентябре-октябре, после окончания сезона отпусков, интерес сохраняется до начала новогодних каникул |
| Низкий спрос | В январе спрос падает, люди отдыхают, то же самое касается майских праздников и летних каникул с июля |
| С начала весны и до конца периода отпусков | Недвижимость торгуется по высоким ценам в курортных городах |
Лучшее время для выхода на рынок – март-апрель и сентябрь-октябрь, и период предновогоднего ажиотажа. Чем интереснее клиенту сделка, тем выгоднее можно продать жилплощадь. Если вы не торопитесь, ждите высокого сезона.
Важно: профессиональные инвесторы приобретают жилье на первичном рынке перед завершением квартала, когда пора закрывать план продаж и отсылать отчеты. В это время продавцы предлагают скидки.
Что поможет продать быстрее
Главный вопрос – на кого вы ориентируетесь? Как долго готовы продавать? Если хотите продать за один день, устраните небольшие недостатки во время предпродажной подготовки, чтобы не отпугнуть покупателей с ограниченным бюджетом, тех, кто оформляет ипотеку. Часто у них нет лишних денег на ремонт.
Объявления на специальных сервисах сегодня сопровождаются качественными фотографиями, кто-то даже приглашает профессионала, чтобы сделать хорошие снимки и видео. Это помогает выделить объявление среди десятков аналогичных на сайте и повысить количество просмотров.
Нужно ли платить налог
При реализации недвижимости платить налоги не нужно, если:
- вы получили право на квадратные метры до 1 января 2016 года, являетесь владельцем более 3 лет;
- оформили право собственности после 1 января 2016 года, остаетесь собственником более 5 лет;
- получили недвижимость в дар или по наследству от матери/отца, дочери/сына, брата/сестры;
- приватизировали квадратные метры или оформили право собственности по договору пожизненной ренты;
- жилплощадь принадлежит вам 3 года, и у вас больше нет недвижимости.
Жилье принадлежит собственнику менее 3 или 5 лет? Придется платить налог. Если стоимость в договоре указана меньше 70% от кадастровой, налог будет рассчитан от 70%. Снизить сумму налога можно, получив налоговый вычет 1 млн рублей, или вычесть из цены расходы на покупку.
По прогнозам экспертов, расценки в 2022 году будут расти, как и инфляция, сохранится нехватка новой жилплощади. Выгоднее вкладывать средства в недвижимость на небольшой период, до 4-х месяцев: например вложить в стройку и продать права по переуступке или купить квартиру на этапе сдачи дома, провести небольшой ремонт и продать. Так удастся получить максимальный доход на пике рынка.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», сейчас подходящее время для приобретения жилья, особенно в новостройке:
«Действуют многочисленные дисконты, которые приобрели внесезонный характер, девелоперы предлагают рассрочки, кроме того, работают ипотечные госпрограммы. В то же время с реализацией жилья стоит продаж, если только вы не планируете обновление жилищных условий за счет данной сделки. Дело в том, что на вторичном рынке наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Постепенно ситуация нормализуется, однако до того, как обстановка полноценно стабилизируется, пройдет несколько месяцев, если не случится тяжелых геополитических потрясений. При этом не исключено, что власти в ближайшее время распространят на вторичное жилье, особенно в регионах с небольшим количеством новостроек, льготную ипотеку, что почти наверняка приведет к росту цен. Поэтому, выдержав небольшую паузу, можно выиграть значительную сумму».
По прогнозам экспертов, расценки в 2023 году будут снижаться, определенность с ценами появится к лету. На данном этапе лучше подождать с продажей жилья.
