Баннер
Сбережения

Стоит ли вкладываться сейчас в коммерческую недвижимость

7 мин.

Говорят, время низких цен на недвижимость прошло еще вчера. Но покупка коммерческих площадей может быть выгодна и сейчас.

купить коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость в хороших проектах всегда была привлекательным активом

В любые трудные времена наши сограждане запасаются сахаром, гречкой и квадратными метрами. Покупка недвижимости — излюбленный способ сохранения денег россиянами.

На квадратном метре не всегда много заработаешь, однако, этот метр хорошо работает как способ сохранения денег. Недвижимость не упадет в цене до нуля. Обычно она дорожает.

Но если выбирать, какую недвижимость покупать в качестве инвестиций, то предпочтение лучше отдать коммерческой недвижимости. Такие площади сдаются по более высокой цене. Они также окупаются быстрее квартир.

После покупки помещение надо ремонтировать. Новые объекты требуют больших расходов, перекупленные нуждаются в обновлении. Ремонтировать будет проще, если покупать стройматериалы по карте рассрочки «Халва». «Петрович», «Домовой», «Стройка», «Мир красок», PROFIL DOORS, Дом обоев DEMMOKSI и другие магазины с товарами для ремонта являются партнерами Халвы и предоставляют рассрочку на покупку своих товаров от 3 до 10 месяцев.

Карта «Халва» – универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 10%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства до 500 000 рублей и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

Стоит ли покупать

купить офис
Можно купить офисное или торговое помещение, организовать собственный бизнес или получать стабильный арендный доход

Считается, что покупать надо на низком рынке, а продавать — на высоком. Сейчас рынок высокий. Мы опросили экспертов рынка и выяснили, стоит ли срочно покупать коммерческую недвижимость, если есть такая возможность, или лучше подождать падения цен.

Во-первых, покупать стоит, особенно инвесторам. Евгений Ким, специалист по направлению «Инвестиции в недвижимость» компании Alfio Bardolla Training Group Rus, убежден:

—  Покупать нужно всегда, если вы инвестор. Иначе, как минимум, в отдельно взятом вашем бизнесе наступает стагнация. Если вы не профессиональный инвестор, то в данной ситуации покупать тоже следует, так как инвестирование в недвижимость всегда позволяло сохранить финансы. «Кирпич», в отличие от многих финансовых инструментов, имеет стоимость, которая не может равняться нулю. И он приносит пассивный доход.

Во-вторых, покупать нужно, если назрела такая необходимость. Иван Орлов, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», советует:

— Если в данный момент есть потребность в недвижимости, то лучше её купить. Возможно, более подходящих условий уже не будет или коммерческое помещение купит кто-нибудь ещё.

В-третьих, не надо торопиться. Коммерческие площади не тот товар, который необходимо бежать и брать. К инвестированию надо подходить с трезвой головой. Эмоциям тут нет места. Евгений Ким считает, что брать нужно только то, что с большой долей вероятности принесет прибыль, если задача стоит в прибыли, или то, что сохранит сбережения, если задача состоит в этом.

В-четвертых, покупать стоит и для собственного бизнеса под офис. По мнению Светланы Яровой, директора департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG, покупка оправдана, если нужно докапитализировать компанию:

— Наличие актива позволит получить финансирование в будущем. Причем это касается и кредитования, и привлечения активов, а также доступа к госконтрактам. Стабильность — важный критерий отбора партнеров, особенно в турбулентные времена, а наличие собственного офиса — один из способов ее подтвердить.

Имея собственность легче получить кредит. Это стоит учитывать, решая, покупать вам квадратные метры или нет.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог коммерческой недвижимости. Заем можно оформить до 30 млн на срок до 15 лет.

Какая недвижимость наиболее выгодна

купить нежилое
Выгоднее всего покупать объекты на первой стадии строительства

Коммерческая недвижимость бывает разной. Можно купить торговый центр,  бизнес-центр, несколько офисов в бизнес-центре, помещение под магазин или салон на первом этаже жилого дома или отдельно стоящее здание. Вся эта рентная недвижимость всегда была и по-прежнему остается способом получения регулярного дохода. Но размер дохода и его стабильность во многом зависят от самой недвижимости. Так что сейчас стоит покупать?

Эксперты считают, что в любое время выгодно покупать небольшие торговые помещения в хороших локациях. Такая локация находится возле станции метро или большого транспортно-пересадочного узла, в местах скопления людей или в густонаселенных жилых комплексах.

Также выгодно покупать помещения свободного назначения в населенных районах или крупные технологические помещения, где можно открыть супермаркет.

Можно купить офис, но надо выбирать. Стоит прислушаться к советам Светланы Яровой:

— Помещение должно быть инвестиционно привлекательным. Вы всегда должны иметь возможность быстро продать или сдать офис в аренду. Лучше покупать площади либо в сложившихся районах, где офисы всегда востребованы (но при этом мы понимаем, что цена там, скорее всего, уже максимальная), либо в новых растущих зонах. Помимо локации, следующий важный аспект — качество здания. А дальше надо оценивать инфраструктуру.

Во-первых, важна автомобильная доступность и возможность доехать общественным транспортом.

Во-вторых, надо смотреть на качество инфраструктуры. Сейчас идет спрос на смарт-пространства: размер офисного пространства становится меньше, но при этом есть возможность получить дополнительные сервисы — к примеру, переговорные, общественные лобби, где можно проводить деловые встречи, различные сервисы для арендаторов, за которые не нужно платить на ежедневной основе, но при этом иметь к ним доступ, когда это требуется. Важно, чтобы техническая начинка здания изначально проектировалась с уклоном в сторону экономии ресурсов и уменьшения эксплуатационных расходов, то есть при строительстве применялись новые решения, связанные с экономией электричества, воды, тепла.

Итак, ассортимент привлекательных коммерческих площадей достаточно большой. Но выбирать помещения надо с окупаемостью в 10–12 лет с учетом всех издержек и расходов. Это хороший показатель для коммерческой недвижимости. Если говорить про доход, то правильное инвестирование позволит зарабатывать до 10% годовых.

Сколько стоит коммерческий объект

цены на коммерческую недвижимость
Средние цены на коммерческие площади в Москве в мае превысили 300 000 рублей за квадратный метр

Цены, как уже отмечалось, высокие, но оправданные, так как выросли затраты на строительные материалы и само строительство.

Если говорить про стоимость коммерческого квадратного метра, то, по данным Дианы Нилиповской, коммерческого директора ГК «Пионер», в конце мая 2022 года средневзвешенная цена предложения офисов класса А в Москве находилась на уровне 362 200 рублей за кв. м. Офисные помещения в центральной локации стоили — 421 800 рублей за кв. м.  Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, обходились несколько дешевле — 280 000 рублей за квадратный метр.

Но и по такой цене ликвидные объекты приобретаются. Коммерческую недвижимость, как и жилую, лучше покупать на начальной стадии строительства. Например, выгодны нежилые помещения в первой очереди строительства в жилых районах.

Цена будет расти вместе с самим объектом: чем ближе к вводу в эксплуатацию, тем больше денег понадобится. На стоимость влияют и планы по развитию самой территории. Объект подорожает, если в будущем будет построена новая станция метро или магистраль. Но тут надо выбирать застройщика, чтобы не купить долгострой.

Иван Орлов обращает внимание, что без риска, связанного с покупкой строящегося объекта, коммерческую недвижимость можно перекупить, но есть вероятность, что в случае дальнейшей перепродажи собственник может получить сумму меньше, чем потратил в начале. Может увеличиться срок окупаемости такого объекта. Но в такой инвестиции есть плюсы:

— Собственник получает уже готовый объект, приносящий доход. Готовые помещения с надежными арендаторами востребованы в сфере коммерческой недвижимости. Владельцы, перекупившие коммерческие объекты, могут обратиться к брокеру, который поможет найти надежного арендатора, согласовать ставку аренды, чтобы добиться короткого срока окупаемости, а также заключить долгосрочный договор аренды.

Покупка коммерческих площадей — способ сбережения накопления и получения пассивного дохода. При грамотном инвестировании зарабатывать на такой недвижимости можно и в кризис.

 

Наталья Бухтиярова
Наталья Бухтиярова
Дам практические советы и подсказки предпринимателям. Просто расскажу о сложном.