Баннер
Умный потребитель

Как продать долю в квартире

Ильвина Хазиева
/ 19 сентября 09:20
11 мин.

Когда квартира поделена на доли, продажа затрудняется. Появляются юридические тонкости и последовательность действий, которую нужно соблюдать. Подробнее о нюансах расскажем в статье.

как продать долю
Когда долями владеют совершенно разные люди, использовать жилье по назначению не очень комфортно

Как продать долю в квартире, мы разберем на примере Анны.

Анна прожила с супругом 5 лет. За это время у них родился сын, и семья купила трехкомнатную квартиру. К сожалению, отношения супругов не сложились, и девушка решила продать свою часть.

Как определить долю в квартире

Когда супруги приобретают недвижимость в браке, то она становится совместной собственностью.

Но Анна с мужем сразу решили этот вопрос, они подписали соглашение о разделе имущества и выделили доли – по 1/3 на каждого члена семьи, включая ребенка.

Такой тип называется идеальной долей. Она красиво выглядит на бумаге и на словах, но в жизни ее применить тяжело: как делить комнаты разных размеров?

Поэтому существует еще и реальная. Ее обозначают конкретно: например, одна комната в 20 м². В этом способе больше конкретики, так сразу понятно, что вам принадлежит определенная комната.

Важно: участников долевой собственности называют сособственниками.

Если вы не знаете точный размер своей части и хотите его определить, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка содержит важную информацию:

  • имена сособственников,
  • кадастровый номер,
  • общую площадь,
  • жилую площадь,
  • находится ли квартира в залоге или нет.

Можно ли продать долю в квартире? Сособственники могут использовать свою часть как хотят: жить в одном пространстве, даже если не знают друг друга, или при желании продать свою часть. 

Далее мы рассмотрим, как это сделать, чтобы сделка прошла законно.

Не секрет, что купить новое жилье быстрее всего в ипотеку. Для семей с детьми государство предлагает особые условия с низкими ставками.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Уведомите о желании пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

При продаже доли в квартире есть определенные правила, которые нужно соблюдать.

Касаются они, в первую очередь, отношений между сособственниками. Согласитесь, если один решит продать свою часть, не уведомив об этом остальных, выйдет некрасиво. Никто не хочет делить дом с незнакомцами без своего разрешения.

Анна тяжело рассталась с супругом, они не общаются и живут в разных городах. Чтобы продать свою долю и сына, ей нужно предупредить об этом мужа.

Муж может разрешить продавать доли кому-то, или решит выкупить их сам, чтобы стать единственным владельцем жилья. Такая «привилегия» принятия решения для других собственников называется преимущественным правом покупки.

Важно: цена продажи для всех должна быть одинаковой. Нельзя завысить ее для сособственника, а потом продать дешевле.

Итак, разберем пошагово действия Анны.

  • Прежде чем отправлять извещение о том, что она хочет продать долю в квартире, ей стоит определить стоимость своей части и обсудить с мужем продажу. Это позволит выбрать оптимальную цену и понять планы супруга на квартиру.
  • Затем нужно отправить извещение сособственникам. Хорошо, что в случае Анны это только муж (как быть с ребенком – разберем отдельно). Если бы собственников было больше, пришлось бы отправлять документ каждому отдельно.
alt=извещении о продаже доли
В извещении обязательно указывают объект продажи и его стоимость. Отправлять его нужно за один месяц до планируемой сделки

Как отправить извещение о намерении продажи:

  • передать лично из рук в руки;
  • отправить почтой в виде заказного письма или телеграммы;
  • через нотариуса.

Во всех случаях нужно подтвердить отправку и получение извещения. Анна отправила мужу телеграмму, сделала ее копию и копию уведомления о вручении.

Если отправить письмо по неверному адресу, оно вернется. Тогда придется уточнить адрес регистрации и отправить письмо снова. Но если письмо не вернулось, считается, что адресат его получил.

Важно: извещение нужно отправлять, только если долю продают третьим лицам. Если продают самим собственникам – то нет.

  • Месяц после отправки – контрольная дата для действий со стороны мужа. Если он хочет выкупить все сам, то должен уложиться в этот срок.

Если условия покупки не устраивают супруга или он не отвечает на сообщение, действие права преимущественной покупки перестает действовать. Анна может продать свою часть кому захочет.

  • Если нет времени тянуть целый месяц, можно взять ситуацию в свои руки. Для этого нужно не ждать ответа, а самим собрать письменный отказ, заверенный нотариусом. Отказы понадобятся от всех сособственников.

Как продать долю в ипотечной квартире

Из-за того, что Анна с супругом купили квартиру в ипотеку, продажа затрудняется – разрешение нужно получить еще и от банка.

Загвоздка в том, что при ипотеке квартира становится залогом и защищает банк от нерадивых должников. Если человек перестанет платить и никакие уговоры не вернут его на путь истинный, финансовая организация будет вынуждена продать залог, чтобы покрыть долг.

Поэтому банки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке.

  • Если ипотека оформлена недавно, могут предложить оформить договор на нового собственника.
  • Если почти выплачена, а клиент показал себя добросовестным плательщиком и не допускал просрочек, обременение могут снять.

Важно: продать долю меньше установленного минимума нельзя. В Москве он составляет 10 м², в регионах – 12 м²

несовершеннолетний доля продать
Чтобы продать долю несовершеннолетнего, нужно получить разрешение и предоставить ему условия не хуже прошлых

Как продать долю, если oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Одним из сособственников значится сын Анны. Рассмотрим момент продажи для несовершеннолетних подробнее.

Чтобы продать часть квартиры, которая принадлежит ребенку, Анне нужно получить разрешение на сделку от органа опеки. Для этого ей и мужу, как законным представителям, нужно написать заявление. Если бы ребенку было более 14 лет, то и ему тоже.

В заявлении пишут о планах на продажу, обещают соблюдать интересы ребенка и обеспечить его жильем не хуже имеющегося. 

Вердикт выносят в течение 15 дней. Если органы опеки решат, что условия станут хуже, то могут и отказать.

Чтобы в новом доме было комфортно всем, мало купить жилье – нужен хороший ремонт. Для разных покупок – от шпаклевки до коврика в ванную – удобно использовать рассрочку с картой «Халва».

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта – партнерах Халвы – в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

Итак, Анна решила вопрос продажи с мужем и ребенком, нашла покупателя. Теперь ей нужно собрать документы, составить верный договор купли-продажи (ДКП) и заверить его у нотариуса.

Услуга не бесплатная, чтобы заверить ДКП, нужно оплатить от 300 рублей до 20 тысяч, а точнее – пол процента от суммы договора.

Нотариус может не только заверить ДКП, но и помочь его составить, подсказать, какие документы нужны. За дополнительные услуги платят отдельно, но пользуются ими только по своему желанию.

Обращение к нотариусу – не прихоть, а требование закона. Оно позволяет защитить всех участников и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

В каких случаях не нужно обращаться к нотариусу:

  • при изъятии для нужд государства;
  • при продаже в рамках реновации в Москве;
  • при продаже сразу всех долей по одной сделке.

Содержание договора купли-продажи доли

Анна не готова вникать в правовые и юридические тонкости. Ей проще заплатить нотариусу и быть уверенной, что все оформлено верно. Тем не менее важно знать хотя бы основные пункты ДКП:

  • данные продавца и покупателя;
  • предмет договора;
  • цену договора и порядок расчетов;
  • список оставшихся собственников;
  • дату и подписи сторон.

На нотариуса надейся, а сам не плошай! Внесенные им данные обязательно нужно перепроверить, ведь фактор человеческой ошибки никто не отменял.

В первый раз Анна невнимательно просмотрела договор и не проглядела опечатку в площади квартиры. На следующем этапе Росреестр заметил это и отказал ей в сделке. Пришлось составлять договор заново.

можно ли продать долю
Нотариус – хороший помощник в заключении сделок

Регистрация дoгoвopa купли-продaжи в Pocpeecтpe

После того, как договор купли-продажи подписан, нужно закрепить за новым владельцем право на его долю.

Требование заверять ДКП у нотариуса облегчает этот этап. Потому что, помимо удостоверения документов, он должен самостоятельно передать их и заявление в Росреестр.

А тот, кто хочет взять инициативу в свои руки, может провести регистрацию по старинке и передать заявление сам.

В результате вы получите на руки выписку с подтверждением права собственности.

Подробно о том, как получить выписку из ЕГРН, мы рассказывали в этой статье.

Оплата налога c продaжи имyщecтвa

Граждане России платят налог с дохода – НДФЛ. Доход с продажи доли облагается налогом в 13%.

Если дохода не было – например, продали себе в убыток, дешевле, чем покупали – платить не нужно, только подать декларацию 3-НДФЛ.

Также не нужно платить, если вы:

  • купили долю по ДКП и владели ей более пяти лет;
  • получили долю иным способом и владели ею более трех лет.

Подробнее об оплате налога с продажи квартиры мы писали в отдельной статье.

Анна заключила сделку и распрощалась с прошлым. Впереди у нее новая жизнь в новом доме. 

Надеемся, и у вас получится договориться со всеми собственниками с первого раза и продать долю в короткие сроки.

Ильвина Хазиева
Ильвина Хазиева
Расскажу интересно о скучном и сложном. И пусть ваши финансовые страхи исчезнут!
Баннер