Что такое кредит под залог недвижимости и как он работает

Когда нужна крупная сумма, а обычный заем не одобряют или ставки по нему слишком высокие, можно взять кредит под залог квартиры, дома или земли. Оформляет его собственник недвижимости. Для этого нужно подать заявку, дождаться оценки, подписать договор и зарегистрировать обременение в Росреестре. Все этапы подробно разобрали в отдельной статье.

Что такое кредит под залог недвижимости: определение и суть

Кредит под залог недвижимости — это заем, где ваша квартира или дом выступает гарантией для банка в возврате средств. Если с выплатами возникнут проблемы, заложенное имущество продадут.

В сделке участвуют две стороны:

Залогодатель — владелец собственности, который получает заем.
Залогодержатель — банк, который дает деньги и принимает имущество в залог.

Такие займы выгоднее обычных: сумма выше, срок дольше, а ставка ниже. Тратить деньги можно на ремонт, лечение, образование, закрыть другие кредиты или внести средства как первоначальный взнос по ипотеке.

Чтобы понять, в чем суть кредита под залог, важно знать, что закладывают не только недвижимость, но и другие активы — автомобиль, оборудование или ценные бумаги. Однако именно недвижимость банки ценят больше всего.

Как работает кредит под залог: обеспечение и обременение

Для банка ваше имущество — это обеспечение, гарантия, что он не потеряет деньги. Если вы перестанете платить, организация сможет продать жилье и закрыть долг.

Для вас это обременение. Вы по-прежнему живете в квартире, пользуетесь ей, но до полного погашения продать или подарить ее без согласия банка не можете. По закону вы имеете право сдавать недвижимость, даже если она в залоге. Но есть нюанс: в договоре с банком может быть прописан запрет на аренду. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру, загляните в договор.

Отношения сторон регулирует Федеральный закон № 353-ФЗ. При оформлении между заемщиком и кредитором заключается договор. После этого в государственном реестре появится запись об обременении.

Оценка недвижимости

Чтобы определить рыночную стоимость имущества, банк привлекает оценщика. Это значит, что кредит под залог может быть меньше запрошенной суммы. Обычно это 50–80% от оценочной стоимости вашей квартиры или дома.

В одних организациях достаточно прислать документы и фото дистанционно, в других нужен личный осмотр объекта. Расходы на оценку — за ваш счет.

Страхование

По закону (ст. 343 ГК РФ) страховать залоговое имущество нужно, да и банк вряд ли откажется защитить свои средства.

Обычно страхуют риски утраты или повреждения: пожар, взрыв газа, залив, стихийные бедствия. Если случится страховой случай, компания выплатит компенсацию, и эти деньги уйдут на погашение долга.

Но часто страховка покрывает только полную гибель квартиры или серьезные повреждения несущих конструкций. А косметические проблемы — вздувшийся пол после залива соседями, испорченные обои, подтеки на потолке — полис может не покрыть. Формально квартира пригодна для жизни, ремонт вы делаете за свой счет, а долг перед банком остается.

Поэтому при оформлении уточните, что именно покроет полис, и при возможности расширьте его, чтобы защитить себя от лишних трат.

Для кого подходит кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости выбирают в типичных жизненных ситуациях:

семья с детьми хочет сделать евроремонт, но накоплений не хватает;
человеку нужно дорогое лечение;
бизнесмен ищет средства для развития бизнеса;
заемщик хочет рефинансировать долги;
владельцы недвижимости планируют купить еще одну квартиру или дом;
для одобрения с плохой кредитной историей.

Заложить можете не только свое имущество, а, например, квартиру родителей с их согласия. Но банки одобряют такие заявки реже: надежнее, когда заемщик и залогодатель — одно лицо.

Решение о выдаче остается за банком. Вам могут отказать, если посчитают ненадежным клиентом. Причины разные: плохая кредитная история, слишком высокая долговая нагрузка, нестабильный доход или проблемы с документами на недвижимость.

Какую недвижимость можно использовать в качестве залога

Чтобы получить кредит, можете заложить:

квартиру;
жилой дом;
апартаменты;
таунхаус;
коммерческие помещения (офисы, магазины, склады);
долю;
земельный участок.

Есть вещи, которые банк не примет в принципе. По закону (ст. 446 ГПК РФ) под запретом единственное жилье. Также не получится заложить квартиру в аварийном доме или под снос, объект с неузаконенной перепланировкой, недвижимость под арестом или с долгами по ЖКХ.

Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные, потребуется разрешение опеки, а банки часто отказываются связываться с такими объектами.

Обычно сотрудники запрашивают выписку из ЕГРН, техпаспорт или кадастровый паспорт, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, согласие супруга (если недвижимость куплена в браке) и отчет об оценке от аккредитованного оценщика.

Весь этот набор документов и есть ответ на вопрос, что такое кредит под залог имущества: это сделка, где каждая бумага подтверждает, что объект существует и он чего-то стоит.

Условия и требования к заемщику

Больше всего заемщиков волнует, какие требования и условия у кредита под залог. Обычно банк оценивает:

возраст, гражданство, регистрацию клиента;
трудовой стаж и стабильность дохода;
кредитную историю;
стоимость и состояние недвижимости.

Финансовая организация, как и вы, рискует, но ее риск — невозврат денег. Ваш — потеря квартиры, если вы до конца не понимаете, что означает кредит под залог недвижимости для вашего бюджета.

Что нужно делать, чтобы не потерять собственность

Если перестанете платить, допустите длительные просрочки или обанкротитесь, банк имеет право продать заложенную квартиру с торгов.

Чтобы этого не произошло, вовремя вносите платежи. Если возникли финансовые трудности, не прячьтесь. Многие кредиторы идут навстречу и предлагают реструктуризацию, кредитные каникулы или отсрочку. Чем раньше предупредите о проблеме, тем больше шансов договориться.

Если просрочка все же случилась, банк не может забрать квартиру сразу. По закону (ст. 348 ГК РФ) для взыскания нужно, чтобы просрочка была длительной (больше трех месяцев), а сумма долга — существенной (больше 5% от стоимости недвижимости).

Важно трезво оценить свои силы, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги брали на ремонт, а расплачиваться пришлось жильем.

Как получить кредит под залог недвижимости: общая схема

Процедура состоит из нескольких этапов:

Вы оставите заявку на сайте организации.
Вас и ваши документы проверят.
Заявку одобрят.
Банк оценит стоимость недвижимости.
Вы согласуете условия с кредитором.
Подпишите документы.
Обременение зарегистрируют.
Вы получите кредитные средства.

Чтобы взять кредит под залог, понадобится от нескольких дней до недели.

Что может пойти не так

Даже если у вас хорошая квартира, стабильный доход и чистая кредитная история, оформление не всегда идет гладко. Может затянуться оценка. Бывает, что отчет возвращают на доработку из‐за ошибок или неполных данных.

Регистрация обременения обычно занимает 5–7 рабочих дней, но в конце года или в период высокого спроса очередь может растянуться. Иногда документы зависают из‐за технических сбоев или ошибок.

Согласие супруга — частый камень преткновения. Если недвижимость куплена в браке, но согласие не оформлено или оформлено с ошибками, банк заявку не примет.

Чтобы процесс не затянулся, заранее уточните точный список документов и сроки каждого этапа. В некоторых организациях можно отслеживать статус заявки в личном кабинете.

Что происходит после полного погашения кредита

Как только вы закроете долг, банк выдаст справку о погашении и снимет обременение. По закону на это есть три рабочих дня (ст. 339.1 ГК РФ). Если банк затягивает, можно пожаловаться в ЦБ или суд.

Оформление кредита под залог — процесс непростой, и многое зависит от вашей конкретной ситуации. Люди часто переживают, что могут потерять жилье, поэтому важно разобраться во всех деталях заранее. О тонкостях оформления и подводных камнях мы подробно рассказали в другой статье.