Что выгоднее – ипотека или потребительский кредит на жилье

На первый взгляд кажется, что разница невелика: и в том, и в другом случае банк дает деньги в долг. На самом деле эти продукты устроены по-разному. Разберем, что выгоднее, ипотека или потребительский кредит на жилье, как работают эти инструменты и какие обязательства они накладывают на заемщика. 

Чем ипотека отличается от потребительского кредита

Ипотечный кредит — это целевой займ под залог приобретаемой недвижимости. Что это значит?

1. Цель. Вы берете деньги специально на покупку квартиры, дома или земельного участка.
2. Залог. Приобретенное жилье становится залогом для банка. Пока вы не выплатите долг полностью, недвижимость будет находиться в обременении у кредитной организации. Это гарантия возврата денег. Если вдруг вы не сможете платить, займодавец имеет право забрать заложенное имущество, продать его и таким образом вернуть средства.
3. Сумма. Как правило, очень крупная, ведь недвижимость — дорогое удовольствие.
4. Срок. До 20–30 лет.

Потребительский кредит — нецелевой кредит, обычно без залога.

1. Цель. Банку неважно, на что вы потратите деньги. Можете купить мебель, поехать в отпуск или добавить их к сумме на покупку жилья.
2. Залог. Не требуют обеспечения вообще. Банк может предложить более выгодные условия под залог уже имеющегося у вас имущества (например, автомобиля или другой недвижимости), но это не обязательное условие по умолчанию.
3. Сумма. Гораздо меньше, чем по ипотеке.
4. Срок. До 5–7 лет, редко до 10 лет.

Рассказали в общих чертах простыми словами, чем отличается ипотека от кредита, теперь перейдем к деталям.

Сравнение по ставке, ПСК, сроку и залогу

Посмотрим, как эти два вида займов конкурируют между собой по ключевым параметрам. Это поможет понять, что лучше в конкретной ситуации, ипотека или кредит.

Процентная ставка

Это первое, на что обращают внимание большинство заемщиков.

Ипотека почти всегда выгоднее. Поскольку жилье выступает залогом, для банка это гарантия возврата средств. Кроме того, на ипотечный займ часто распространяются государственные программы поддержки. 

Ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке, так как банк компенсирует риск высокими процентами. Средняя ставка по ипотеке может составлять 6–12% годовых (с учетом льготных программ), тогда как по потребительскому — 15-25% и выше.

Полная стоимость кредита (ПСК)

ПСК включает не только проценты, но и страховки, комиссии, дополнительные платежи. 

Из-за длительного срока ипотеки даже при низкой ставке сумма переплаты в абсолютном выражении будет огромной. А если учесть страховки (жизни, имущества), оценку, госпошлины и другие расходы, ПСК может оказаться выше, чем вы ожидали. Хотя все равно будет ниже, чем у потребительского кредита при равных условиях (если бы они могли быть равными).

Несмотря на то, что дополнительных затрат в потребзайме меньше, высокая процентная ставка и отсутствие льгот делают ПСК на крупные суммы значительно выше, чем по ипотечному кредиту.

Срок кредитования

Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет. Это позволяет сделать ежемесячный платеж посильным. 

Классический займ обычно выдают на 5–7 лет. При крупной сумме это приведет к огромным ежемесячным платежам, которые будут съедать весь бюджет семьи.

Залог

Ипотека всегда сопровождается обременением. Вы не сможете продать или подарить квартиру без согласия банка. 

При потребительском кредите жилье остается полностью вашим, банк не имеет на него прав.

Когда выгоднее ипотека

Ипотека — основной инструмент для покупки жилья в большинстве случаев. Вот когда она становится по-настоящему выгодной:

1. При покупке дорогой недвижимости. Если вам нужна полноценная квартира или дом, стоимость которых исчисляется миллионами, потребительский кредит не сможет покрыть такую сумму. С ипотекой вы растянете выплату долга на 20–30 лет, и ежемесячные платежи станут вполне приемлемыми.
2. Когда есть возможность использовать льготные программы. Семейная ипотека, IT, дальневосточная — все эти программы предлагают ставки значительно ниже рыночных (например, от 4% до 8%). Потребительские кредиты таких льгот не получают.
3. Есть значительный первоначальный взнос. Если у вас есть средства, чтобы оплатить часть стоимости жилья, вам предложат самые выгодные условия. 

К тому же, с ипотечного займа можно вернуть часть уплаченных процентов через налоговый вычет, что тоже выгодно.

Когда клиенты выбирают кредит наличными на жилье 

Обычно это происходит в двух случаях.

Первый — не хватает небольшой суммы. Например, недостает 500–800 тысяч рублей, и оформлять ипотеку ради них кажется слишком долгим процессом.

Второй — покупка дешевого объекта. Например, комнаты или дачного домика, где стоимость сделки невелика.

Главная опасность — неподъемные платежи. Поэтому заранее рассчитайте сумму и риски.

Скрытые расходы: страхование, оценка, комиссии

Выбирая между продуктами, не забывайте про дополнительные траты. В этом вопросе кредит тоже существенно отличается от ипотеки.

Ипотечный займ — это сложный банковский продукт, требует тщательной подготовки и оформления, есть обязательные (по закону) и дополнительные сопутствующие затраты:

1. Оценка недвижимости. Обязательная процедура, которую банк требует для определения рыночной стоимости объекта, выступающего в качестве залога. Оценщик — независимый специалист, его услуги оплачивает заемщик. Стоимость обычно от 3 000 до 10 000 рублей.
2. Страхование залогового имущества. По закону (ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») конструкция жилья должна быть застрахована от рисков утраты и повреждения — пожар, затопление, стихийные бедствия и т.д. Стоимость составляет примерно 0,1–0,3% от оценочной стоимости недвижимости в год и оплачивается ежегодно.
3. Страхование жизни и здоровья заемщика. Хотя это и не обязательно, банки часто предлагают снизить процентную ставку (до 1-2%) при оформлении. Полис защищает вас и ваших близких от финансовой нагрузки в случае потери трудоспособности или смерти. Стоимость зависит от возраста, пола, профессии заемщика и суммы долга.
4. Титульное страхование — на усмотрение заемщика. Защищает от потери права собственности на приобретенное жилье, например, если сделка будет признана в суде недействительной из-за ошибок в документах или мошенничества. Обычно оформляют на 3 года.
5. Государственная пошлина. Размер пошлины устанавливает государство.
6. Услуги нотариуса. Могут потребоваться в определенных случаях, например, при покупке доли в квартире, использовании материнского капитала, или если сделка совершается по доверенности. 
7. Комиссии банка. Банк может предлагать дополнительные платные услуги (например, ускоренное рассмотрение заявки, сопровождение сделки).
8. Услуги юриста — по желанию.
9. Аренда банковской ячейки или использование сервиса безопасных расчетов (СБР). Для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом.

Сумма расходов — от 50 000 до нескольких сотен тысяч рублей.

Список дополнительных трат при классическом займе значительно короче:

1. Страхование жизни и здоровья заемщика. Не обязательно, но банк часто предлагает сниженную ставку при его наличии.
2. Комиссии банка. Могут быть платежи за СМС-информирование или обслуживание счета, если они предусмотрены тарифами банка.

Чек-лист, как выбрать кредитный продукт

Ответьте на несколько вопросов.

1. Нужна сумма более 1–2 млн рублей? Выбирайте ипотеку.
2. Накопили первоначальный взнос (от 10-20%)? Ипотечное кредитование будет намного выгоднее.
3. Планируете платить более 5 лет? Ипотека — единственный способ сделать платеж комфортным.
4. Нужно добрать небольшую сумму на короткий срок (до 2 лет)? Можно рассмотреть потребительский кредит, но только если вы уверены в доходе.
5. Насколько срочно вам нужны деньги? Классический займ оформляют быстрее.
6. Имеете право на льготную ставку от государства? Только ипотека.

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы.

Можно ли купить квартиру на потребительский кредит?

Теоретически да, но на практике это крайне невыгодно и рискованно. Банки редко выдают займы на суммы, достаточные для покупки полноценной квартиры. При этом процентные ставки значительно выше, а сроки погашения короче, что приводит к высоким ежемесячным платежам и колоссальной переплате. 

Что будет, если не платить ипотеку?

Банк начнет начислять пени и штрафы. При длительных просрочках (обычно от трех месяцев) кредитная организация вправе обратиться в суд с требованием об изъятии заложенной недвижимости. Жилье будет продано на торгах, а вырученные средства пойдут на погашение долга. Если суммы от продажи не хватит, заемщик все равно останется должен банку.

Может ли быть ипотека без первоначального взноса?

Да, такие программы существуют, но их значительно меньше, и условия по ним менее выгодные. Банки, как правило, повышают процентную ставку, если заемщик не вносит первоначальный взнос, так как это увеличивает их риски. Также могут быть дополнительные требования к заемщику (например, идеальная кредитная история, более высокий доход). Часто ипотеку без первоначального взноса предлагают под залог уже имеющейся недвижимости у заемщика.

Нужна ли страховка при потребительском кредите?

Она добровольная, но банк может поднять ставку, если вы откажетесь. С другой стороны, если займ нужен для покупки жилья, стоит задуматься о дополнительном страховании. Рекомендуют оформить полис не только на конструкцию (если это предусмотрено), но и на ремонт от затоплений, пожаров и прочих бытовых рисков, ведь это поддержка прежде всего для вас, а не только требование банка. 

Что лучше: ипотека или кредит?

Если вы покупаете жилье на долгий срок — однозначно ипотека. Потребительский кредит подходит только для коротких дистанций и небольших сумм.