Досрочное погашение ипотеки

Когда вы берёте ипотечный кредит, банк при выдаче устанавливает его срок и размер ежемесячного платежа. Однако со временем ваш доход может увеличиться, и вы захотите погасить ипотеку побыстрее — например, чтобы снять с квартиры обременение.

Как это сделать, какие есть способы погашения ипотеки и будет ли это выгодно — давайте разбираться.

Можно ли погасить кредит за квартиру досрочно

При расчёте срока и размера платежей по ипотеке банк опирается на данные о вашем доходе, составе семьи и общем размере кредитной нагрузки. Если ваша ситуация в дальнейшем меняется — растёт доход семьи, снижается кредитная нагрузка — вы можете позволить себе выплатить ипотеку быстрее, чем это было запланировано.

Досрочная выплата ипотеки — как и любого другого кредита — законное право гражданина РФ, подтвержденное Гражданским кодексом. Банки не могут запрещать это делать или налагать какие-либо штрафы за внесение платежей раньше срока.

При этом в договоре могут быть прописаны определенные условия, которые нужно соблюдать, если вы решили выплатить ипотеку раньше срока, и способы, которыми это можно сделать.

Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли это заёмщику?

Очевидная выгода для заёмщика при быстрой выплате любого кредита, включая ипотечный, — уменьшение размера переплаты.

При оформлении ипотечного договора вы получили расчёт процентов, которые должны заплатить в течение определенного срока. Эти проценты начисляются на сумму ещё невыплаченного долга.

При ускоренной выплате любым из выбранных способов долг будет уменьшаться быстрее, чем планировалось в исходном расчёте. Следовательно, уменьшится и размер процентов, которые нужно заплатить банку.

Кроме того, быстрая выплата ипотеки позволит уменьшить долговую нагрузку, более комфортно распределять бюджет, избавиться от риска нестабильности в будущем.

И, наконец, после закрытия ипотечного договора вы сможете в полной мере распоряжаться своей квартирой: продавать или обменивать её, дарить, передавать в наследство, прописывать в ней тех, кого сочтёте нужным. Налагаемых банком обременений на ней уже не будет, поскольку квартира в полной мере станет вашей собственностью.

Условия досрочного погашения

Банк может прописывать в договоре различные способы погашения, но не может лишить заёмщика возможности выплатить кредит раньше срока.

Чаще всего условия касаются необходимости заранее сообщить банку о своём намерении внести увеличенный платеж. Также банк может определять и прописывать в договоре порядок предоставления этой информации.

По закону кредитные организации не могут назначать срок предварительного уведомления больше, чем 30 дней. В зависимости от условий договора этот срок может быть и короче. В редких случаях банк может брать комиссию за слишком позднее информирование. Тогда это должно быть прописано в ипотечном договоре.

Учитывайте, что банк может установить минимальный размер частичного погашения: например, определённый процент от ежемесячного платежа или фиксированную сумму. Тогда вы не сможете отправить в счёт выплаты сумму меньше установленной.

Если во время получения ипотеки вы предполагаете, что воспользуетесь способом её быстрого закрытия, обратите внимание на эти условия при заключении договора.

Как оформить погашение ипотеки раньше срока

В большинстве банков заявку о досрочном погашении — полном или частичном — можно подать через приложение банка или личный кабинет на сайте. Некоторые кредитные организации требуют, чтобы заёмщик лично подавал заявление. Это тоже должно быть указано в договоре.

При этом просто перечислить деньги на счёт, привязанный к ипотечному кредиту, будет недостаточно: по собственной инициативе банк не может снимать с этого счёта больше установленного платежа в определенный срок.

Поэтому способ такой: нужно сперва внести на счёт деньги, которые пойдут на выплату, а потом оформить соответствующую заявку.

Учитывайте, что следующий запланированный платёж банк все равно снимет в срок, поэтому сумма на счету должна быть достаточной и для внепланового платежа, и для снятия денег по графику.

Подавая заявку, нужно указать, какое погашение вы выбираете — частичное или полное.

При полном нужно выплатить оставшуюся сумму долга, включая все начисленные проценты. При частичном заёмщик указывает, какую сумму он хочет внести, и выбирает, что хочет уменьшить: срок кредита или размер ежемесячных платежей.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

Аннуитетные платежи — это платежи одинакового размера в течение всего срока выплаты ипотечного кредита. При этом за каждый день пользования кредитом банк начисляет проценты на фактический остаток задолженности.

В первое время большую часть аннуитетного платежа составляют проценты, а чем ближе к концу срока ипотеки, тем больше в составе ежемесячного платежа основного долга — так называемого тела долга.

В результате при такой форме выплат выгодно начинать вносить увеличенные платежи как можно раньше: чем быстрее ипотечный кредит будет закрыт, тем меньше окажется переплата.

Досрочное погашение с сокращением срока

При быстрой выплате кредита с сокращением срока заёмщик, когда у него появляется возможность, вносит на счёт суммы, превышающие размер ежемесячного платежа. После этого банк пересчитывает его оставшийся долг и проценты по нему.

Размер ежемесячного платежа остаётся прежним, но срок, в течение которого нужно вносить эти платежи, сокращается.

Таким способом можно сокращать срок выплат несколько раз: когда у вас появляется крупная сумма, вы вносите её на счёт — и остаток, который нужно выплатить, уменьшается снова.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При погашении с уменьшением ежемесячного платежа все происходит почти так же: сумма долга и процентов пересчитывается и уменьшается. Разница с предыдущим способом в том, что срок окончательной выплаты остается прежним, а вот ежемесячный платёж становится меньше.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Есть способ выплат, при котором ежемесячный платёж уменьшается, однако заёмщик продолжает вносить платежи более крупными суммами — например, такими же, которые были установлены изначально по условиям договора.

При этом он каждый раз оформляет заявку на выплату части кредита, и сумма долга уменьшается быстрее. Также продолжает уменьшаться и размер установленного ежемесячного платежа.

В результате возможность закрытия кредита раньше срока все равно остаётся: однажды долг достигнет такого размера, что его можно будет погасить полностью. А уменьшенный размер ежемесячного платежа служит дополнительной страховкой от форс-мажоров — например, если человек потеряет работу, а на новом месте зарплата будет ниже.

Если в какой-то момент заёмщик не сможет вносить крупные суммы — он не допустит просрочки, а просто вернётся к стандартному платежу, который к этому моменту будет уже значительно ниже, чем был установлен изначально.

Материнский капитал для досрочного погашения ипотеки

По российским законам материнский капитал можно использовать как способ полного или частичного погашения ипотеки, даже если квартиру покупали до рождения ребенка.

Для использования маткапитала нужно взять в банке справку об ипотеке, собрать необходимые документы — паспорт, СНИЛС, договор купли-продажи квартиры, выписку из ЕГРН и сертификат на маткапитал — и передать их в СФР.

Некоторые банки берут на себя большую часть процедуры. В таких случаях способ оформления заявки еще проще: достаточно предоставить банку сертификат и написать соответствующее заявление.

После поступления денег на счёт, привязанный к кредиту, их можно будет направить на выплаты с опережением графика платежей.

Главное условие такого использования маткапитала — после снятия обременения все члены семьи, включая детей, должны получить в собственность долю жилплощади. На оформление долевой собственности даётся шесть месяцев.